Mietpreisbremse: Was regelt das Gesetz?

Autor: , verfasst am 09.01.2017, 09:37| Jetzt kommentieren

Eine weitere neue Regelung der Mietrechtsreform 2015, die für Mieter von höchster Relevanz ist, ist die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse. In dem meisten deutschen Großstädten und Ballungsräumen ist der Wohnraum heute knapp. Die Folge: ein Mietanstieg bei einer Neuvermietung von bis zu 40% bei einer Wiedervermietung ist keine Seltenheit. Diese extremen Sprünge, die Wohnraum für immer mehr Menschen unbezahlbar machen, sollen durch die sogenannte Mietpreisbremse eingedämmt werden. Der entscheidende neue Paragraf im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der 556d.

Mietpreisbremse: Was regelt das Gesetz? (© bluedesign / Fotolia.com)
Mietpreisbremse: Was regelt das Gesetz?
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Die Mietpreisbremse soll einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern schaffen. Wer Geld investiert, soll auch nach wie vor damit Geld verdienen dürfen. Doch: Wohnraum soll nicht zu einer reinen Ware verkommen, sondern auch der soziale Aspekt soll berücksichtigt werden, denn Wohnungen sind das Zuhause von Menschen.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Die Neuregelung sieht vor, dass bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die zulässige Miete, die angesetzt werden darf, im Höchstfall das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent betragen darf. Festzulegen, welche Gebiete einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, ist Sache der Länder. Diese dürfen Städte, in denen die Mietpreise tatsächlich ein Problem sind und eine „Wohnungsnot“ herrscht, für maximal fünf Jahre ausweisen. In diesen kommt dann die Mietpreisbremse zum Tragen.

Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Stadt bei 9 Euro pro Quadratmeter, dann ist es dem Vermieter nicht erlaubt, bei einer Neuvermietung der Wohnung einen Quadratmeterpreis anzusetzen, der über 9,90 Euro liegt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Allerdings fällt nicht automatisch jede Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet unter die Regelungen der Mietpreisbremse. Ausgenommen sind Neubauten. Darunter fallen alle Wohngebäude, die erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet wurden. Ebenfalls ausgenommen von der Neuregelung sind Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden. Unter „umfassender Modernisierung“ versteht man als Richtwert, wenn die Kosten, die für die Modernisierung aufgewandt wurden, sich in etwa auf ein Drittel dessen belaufen, was der Aufwand bei einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hätte [BGH, Beschluss vom 10. August, Az. VIII ZR 315/09]. Darüber hinaus genießen Vermieter einen sogenannten Bestandsschutz. D.h., eine Miete, die zulässig vereinbart wurde, darf auch bei einer Neuvermietung weiter angesetzt werden. Damit soll verhindert werden, dass ein Vermieter bei einer Neuvermietung weniger Miete verlangen darf als bisher. Zudem sind Wohnungen, die möbliert vermietet werden, ebenfalls nicht von der Mietpreisbremse betroffen.

Ermittlung der ortsüblichen Miete

Als Basis zur Ermittlung der ortsüblichen Miete dient der Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Das Gesetz differenziert zwischen dem qualifizierten Mietspiegel gemäß Paragraf 558 d BGB und dem einfachen Mietspiegel, der in Paragraf 558 c BGB geregelt ist. In beiden Fällen bedeutet der Begriff Mietspiegel, dass es sich um eine Übersicht der für den Ort vorliegenden Vergleichsmiete handelt. Im Unterschied zum qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt wird, liegen die Anforderungen beim einfachen Mietspiegel niedriger. Durch die erhöhten Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel gestellt werden, soll dieser eine besondere Gewähr für die Richtigkeit der dortigen Angaben bieten. Liegt für eine Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, so kommt diesem bei einem mietrechtlichen Prozess eine höhere Bedeutung zu als dem einfachen Mietspiegel.

Der Mietspiegel wird von einschlägigen Interessengruppen wie Vermieter- bzw. Mieterverbänden in Zusammenarbeit mit den Kommunen erstellt. Im Regelfall wird im Mietspiegel die ortsübliche Miete als reine Nettokaltmiete angegeben und ist als repräsentativer Durschnitt der für einen Ort üblichen Miete anzusehen.

Berücksichtigt werden bei der Ermittlung zudem nur Bestandswohnungen, deren Mietpreis in den letzten vier Jahren festgelegt wurde. Gemäß Paragraf 558 Abs. 2 BGB werden zur Ermittlung des Durchschnittswerts sechs wohnwertbildende Faktoren herangezogen:

  • Art – handelt es sich um eine Wohnung, ein Haus, eine Villa etc.
  • Baujahr
  • Lage – berücksichtigt werden hier Faktoren wie: Bebauungsdichte, Infrastruktur, Verkehrslärm etc.
  • Ausstattung – hier werden Art und Güte der Ausstattungsmerkmale berücksichtigt
  • Beschaffenheit – unter Beschaffenheit sind z.B. die Bauweise, Raumaufteilung (sogenannter Zuschnitt) sowie der Zustand der Mietsache zu verstehen
  • Energetische Ausstattung – verfügt die Mietsache über Wärmeschutzverglasung, Wärmedämmung, etc.

Anhand der aufgeführten Faktoren wird dann die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. An Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt, bildet die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel abgebildet ist, den Maßstab für die Höhe der Miete bei Neuvermietungen. Auch bei einer Mieterhöhung muss sich der Vermieter am Mietspiegel der eigenen Gemeinde orientieren.

Existiert für eine Region kein Mietspiegel, betreten Mieter und Vermieter rechtlich unsicheres Terrain. Um die ortsübliche Miete zu ermitteln, bieten sich verschiedene Möglichkeiten, die jedoch nicht unbedingt von Gerichten anerkannt werden müssen. Zu nennen sind hier als gängige Mittel:

  • Heranziehen von „inoffiziellen Mietspiegeln“, wie sie im Internet auf diversen Portalen zu finden sind.
  • Erstellung eines Sachverständigengutachtens.
  • Nutzung einer Mietdatenbank, die von der betreffenden Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt wird.
  • Heranziehen von Mietpreisen vergleichbarer Wohnungen. Laut Gesetz genügt ein Verweis auf die Mieten von drei Wohnungen, die bezüglich Ausstattung, Lage und Alter etc. vergleichbar sind. Nicht immer kommen Vermieter vor Gericht jedoch mit der Auswahl durch.

Mietpreisbremse: Regelungen bei Indexmietverträgen und Staffelmietverträgen

Wie bereits angeführt, darf in Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse zum Tragen kommt, bei einer Neuvermietung nur die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10% angesetzt werden. Mit einem Indexmietvertrag (Paragraf 557b BGB) oder einem Staffelmietvertrag (Paragraf 557a BGB) kann ein Vermieter auf längere Sicht gesehen zu einer Miete kommen, die über dem ortsüblichen Niveau liegt. So muss sich bei einem Indexmietvertrag nur die Ausgangsmiete an der ortüblichen Miete orientieren. Bei in der Zukunft liegenden Mieterhöhungsschritten muss die Mietpreisbremse keine weitere Beachtung finden. Warum? Die Indexmiete orientiert sich nicht am Mietspiegel, sondern an dem Verbraucherindex. Steigt der Verbraucherindex im Laufe der Zeit stärker als die ortsübliche Vergleichsmiete, dann muss der Mieter einen Mietpreis zahlen, der höher liegt, als er laut Mietpreisbremse sein dürfte.

Von ähnlichem Vorteil kann für den Vermieter ein Staffelmietvertrag sein. Staffelmietverträge werden entweder für ein paar Jahre oder auch auf eine unbefristete Dauer abgeschlossen. Die Miethöhe wird dabei für bestimmte Zeiträume im Voraus festgelegt. Die Miete, die jeweils fällig wird, muss als konkreter Betrag angegeben werden, eine rein prozentuale Angabe ist unwirksam [BGH, Urteil v. 15.02.12, Az. VIII ZR 197/11]. In Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse gilt zwar, dass sowohl die Anfangsmiete als auch die folgenden Staffelungen mit der Mietpreisbremse zu vereinbaren sein müssen. Da jedoch der Vermieter nicht wissen kann, wie stark die Mieten in Zukunft steigen werden, kann er durchaus hohe Staffelungsschritte ansetzen. Steigen die für den Ort üblichen Mieten in Zukunft nur gering oder überhaupt nicht an, kann es durchaus sein, dass die Staffelmiete irgendwann höher liegt als die örtliche Vergleichsmiete + 10%. In Regionen mit Mitpreisbremse ist dieses Vorgehen zwar nicht zulässig, doch ist in derart gelagerten Fällen nicht die gesamte Vereinbarung zur Mietstaffelung ungültig, sondern lediglich der überschießende Anteil. Im Übrigen behalten Staffelmietverträge, die vor dem Eintreten einer Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, ihre Gültigkeit. Staffeln, die erst fällig werden, wenn die Mitpreisbremse gilt, dürfen in voller Höhe verlangt werden.

Allerdings kann sich für den Mieter auch ein Vorteil ergeben: denn steigen die ortsüblichen Mieten stärker als die Staffelung, darf der Vermieter keine Sondermieterhöhung fordern. Dies auch nicht, wenn die Miete irgendwann unter der ortsüblichen liegt.

Vorgehensweise bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse

Nicht selten hat man heute als Mieter keine andere Wahl: die gefordert Miete ist eigentlich viel zu teuer und entspricht gemäß Mietspiegel nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Viele Wohnungsmieter setzen darauf, dass Mieter aufgrund der Dringlichkeit, Wohnraum zu finden, sich nicht wehren oder aber erst gar nicht nachrechnen. Damit sich der Vermieter nicht für einen anderen Bewerber entscheidet, kann der Mietvertrag dennoch unterschrieben werden. Das Stichwort „Mietbremse“ sollte dann erst im Nachhinein fallen. Denn auch, wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben wurde, kann die Höhe zukünftiger Mieten reduziert werden. Hierfür sollte man zunächst von seinem Auskunftsrecht Gebrauch machen (Paragraf 556g Abs. 3 Satz 1). Der Vermieter ist demnach verpflichtet, dem Mieter mitzuteilen, wie die Höhe der Miete zustande kommt, wie viel z.B. der Vormieter bezahlt hat oder auch welche Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden. Er ist dabei nur verpflichtet, Informationen bereitzustellen, die nicht öffentlich zugänglich sind. Ist man sich sicher, dass der Vermieter gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt, muss der Vermieter dem Mieter eine sogenannte qualifizierte Rüge übersenden. Es ist dabei ausreichend, wenn der Mieter schriftlich darlegt und belegt, dass der aktuelle Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent übersteigt. Das Schreiben sollte, um die Zustellung belegen zu können, als Einschreiben, Einwurf unter Zeugen oder E-Mail mit Lesebestätigung versandt werden. In der Folge muss der Vermieter die Miete um den unzulässigen Teil reduzieren. Mieter haben dabei einen Rückforderungsanspruch, der sich jedoch nur auf zukünftige Mieten, die nach Zustellung der Rüge erfolgen, erstreckt. Um ein etwaiges Kündigungsrisiko auszuschließen – falls man sich doch geirrt haben sollte – ist es dringend empfohlen, die Miete solange in voller Höhe unter Vorbehalt zu zahlen, bis eine Mietsenkung mit dem Vermieter vereinbart wurde oder der Streit gerichtlich geklärt wurde. Reagiert der Vermieter nicht auf die Rüge oder kann die überhöhte Miete nicht nachvollziehbar darlegen, sollte man nicht zögern und Rat bei einem Anwalt einholen.

Urteil AG Lichtenberg vom 28. September 2016, Az. 2 C 202/16 und Urteil des AG Berlin-Neukölln vom 8. September 2016, Az. 11 C 414/15: Ist die Miete zu hoch, dann ist die Vereinbarung unwirksam. Nach einer Rüge kann der Mieter die Miete auf die zulässige Höhe senken und die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.


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