Kündigung vom Mietvertrag als Vermieter oder Mieter

Autor: , verfasst am 28.11.2014, 16:03| Jetzt kommentieren

Eine Kündigung ist in jedem Fall an gewisse Formen und Fristen gebunden. Der Gesetzgeber kennt mehrere Gründe, die eine Kündigung legal machen. Nicht immer jedoch muss eine Kündigung so einfach hingenommen werden. Der gesetzliche Kündigungsschutz ist ein wertvolles Werkzeug für Mieter. Mieter, gerade im sozialen Wohnungsbau, brauchen kaum Befürchtungen haben, gekündigt zu werden.

Kündigung (© nmann77 - Fotolia.com)
Kündigung
(© nmann77 - Fotolia.com)

I. Kündigung des Vermieters

Ohne Grund und willkürlich ist keine Kündigung auszusprechen. Auch Kündigungen zu dem Zweck die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln oder um die Miete zu erhöhen sind nicht statthaft. Kündigungsgründe müssen gesetzlichen Hintergrund haben. Es existieren, je nach der Dauer, die der Mieter bereits im Mietverhältnis stand, unterschiedliche Kündigungsfristen. So beträgt die Kündigungsfrist nach fünf Jahren Mietzeit sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate.

1. Eigenbedarfskündigung

Einer der am häufigsten verwendeten Kündigungsgründe auf dem freien Wohnungsmarkt ist der Eigenbedarf. Benötigt der Vermieter den Wohnraum für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen, kann er kündigen. Hier ist jeweils sorgfältig zu prüfen, ob es sich nicht um vorgeschobenen, rechtsmissbräuchlichen oder treuwidrigen und widersprüchlich angemeldeten Eigenbedarf handelt. Auch wenn der vom Vermieter angegebene Bedarf an Wohnraum überhöht ist, wird die Kündigung unwirksam, der Mieter kann Schadenersatz einfordern.

2. Verwertungskündigung

Wenn es dem Vermieter, aufgrund des Mietverhältnisses nicht möglich ist, das Gebäude wirtschaftlich vorteilhaft zu nutzen, hat er die Möglichkeit zu kündigen. Es obliegt ihm, sein Gebäude, seine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen.

3. Kündigung wegen Sanierungsmaßnahmen

In aller Regel ist dem Vermieter zuzumuten, bei einer umfangreichen Sanierung den Mieter kurzfristig anderenorts unterzubringen.

4. Kündigung wegen Abriss

Grundsätzlich ist auch hier eine sogenannte Verwertungskündigung möglich, es gelten aber sehr strenge gesetzliche Maßgaben.

5. Erhebliche Vertragsverletzungen

Wer mehrmalig und in nicht unerheblichen Umfang gegen die mietvertraglich festgelegten Bestimmungen verstößt, läuft Gefahr, gekündigt zu werden. Gründe können beispielsweise sein eine dauernde, unpünktliche Mietzahlung, Mietrückstände, vertragswidrige Benutzung der Wohnung, unerlaubte Untervermietung, Verstöße gegen die Hausordnung oder Beleidigung des Vermieters. Bei groben Verstößen kann auch eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

II. Kündigung durch den Mieter

Als Mieter hat man grundsätzlich das Recht, mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen. Im Gegensatz zum Vermieter muss man keine Gründe nennen. Es ist natürlich den Formvorschriften zu genügen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, E-Mail, Fax oder Telegramm sind nicht zulässig, eben so wenig wie mündliche oder telefonische Kündigungen. Alle im Mietvertrag erwähnten Mieter müssen Unterschrift leisten.

Eine Einzel-Kündigung der Wohnung, beispielsweise durch einen Ehepartner, der sich scheiden lassen möchte, ist nicht möglich. Bei der Kündigung sollte der Mieter gut auf den Termin achten, zu dem die Kündigung beim Vermieter eingeht, sonst läuft er Gefahr, eine ganze Monatsmiete zu verschenken. Trifft das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des Monats ein, so ist dieser Monat noch in die Kündigungsfrist mit einzurechnen. Werktage sind alle Tage außer Sonn- und Feiertagen.

1. Zeitmietverträge

Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 gibt es nahezu keine „wirklichen“ Zeitmietverträge mehr. Ist jedoch einer abgeschlossen, können weder Mieter noch Vermieter ohne weiteres vor dem vereinbarten Termin kündigen. Der Mietvertrag endet vertragsgemäß. Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel sind nicht selten. Hier verlängert sich das Mietverhältnis um ein Jahr, wenn nicht fristgerecht gekündigt wird. Es sind jedoch seit 2001 nur mehr qualifizierte Zeitmietverträge zulässig, die solche Klauseln ausschließen, lediglich für Verträge, die vor 2001 abgeschlossen worden sind, ändert sich nichts.

2. Vorzeitiger Auszug

Egal, welchen Mietvertrag der Mieter abgeschlossen hat, bei einer nicht fristgerechten Kündigung ist er entweder auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen, oder er hat einen triftigen Grund für die, unter Umständen fristlose Kündigung. Das können beispielsweise unzumutbare Wohnumstände sein, eine Mieterhöhung (Sonderkündigungsrecht) oder Modernisierung. Kündigungsausschlüsse, die im Mietvertrag festgelegt sind, unterliegen gesetzlichen Bestimmungen. Der Ausschluss muss für beide Parteien gelten und darf nicht für länger als vier Jahre andauernd geregelt sein.

III. Kündigungsschutz

Das Gesetz schützt den Mieter heute großzügig vor unberechtigten Kündigungen. Besondere soziale Härten werden berücksichtigt. Auch bei einer Kündigung ist das Kind noch nicht komplett in den Brunnen gefallen. Nicht immer haben die Kündigungsgründe ihre juristische Wirksamkeit. So sind Eigenbedarfskündigungen durchaus kritisch zu prüfen, auch wegen eines versäumten Putztermins ist noch keine Kündigung gerechtfertigt.

Die Sozialklausel

Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist möglich. Bedeutet der Verlust dieser Wohnmöglichkeit für den Mieter mit seiner Familie oder einem Angehörigen des Haushaltes eine sogenannte „unzumutbare Härte“, sind gleichzeitig die Interessen des Vermieters niedriger anzusetzen, kann der Vermieter dazu verpflichtet werden, das Mietverhältnis fortzusetzen [Amtsgericht Dieburg, Urteil vom 23.04.2012, 20 C 29/12 (23)].

Der häufigste und wichtigste Härtegrund ist hier „Fehlender Ersatzwohnraum“. Doch auch Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Hohes Alter, Invalidität, Kinder, Schwierigkeiten bei Kindergarten- oder Schulwechsel, geringes Einkommen, bevorstehendes Examen, schwere Erkrankung oder lange Mietdauer können als Argumente gelten. Die Sozialklausel ist vor allem für ältere Mieter von besonderer Bedeutung. Gehen alle Versuche schief, sich gegen die Kündigung zu wehren, kann vor dem endgültigen Auszug, nach mehrmaligem Widerspruch, gerichtlich noch eine Räumungsfrist beantragt werden. Schließlich existiert noch die Möglichkeit des Vollstreckungsschutzes nach § 765a, der jedoch der Ausnahmefall ist.

IV. Kündigungsempfänger

Eine wirksame Kündigung muss immer gegenüber der anderen Vertragspartei erklärt werden. Sollte ein bevollmächtigter Vertreter bekannt sein, so ist dieser Adressat der  Kündigungserklärung.

Häufig ist nicht nur eine Person Vertragspartner innerhalb eines Mietvertrages. In diesen Fällen ist eine Kündigung gegenüber allen Vertragspartnern gesondert erforderlich. Die Kündigung gegenüber nur einem Vertragspartner wirkt damit nicht automatisch auch für die anderen Vertragsparteien des Mietvertrages, so dass eine wirksame Kündigung nicht erfolgt. Eine Ausnahme ist in den Fällen zu machen, in denen für die Personenmehrheit ein einzelner bevollmächtigter Vertreter bekannt ist. Die Kündigung kann dann ausnahmsweise allen Vertragsparteien gegenüber erfolgen, wenn diese gegenüber dem Bevollmächtigten erklärt wird.

Im Zweifel sind somit bei einer Personenmehrheit alle Mitglieder für eine wirksame Kündigung anzuschreiben.

V. Ein Mieterverein hat Vorteile

Als Mieter seine Rechte durchzusetzen, kann sich schwierig gestalten. Hilfreich ist es, Mitglied bei einem Mieterverein zu werden. Die Aufgabe der Mietervereine ist der Schutz der Mieter. Die wichtigste Organisation in der Bundesrepublik ist hier der Deutsche Mieterbund, eine Dachorganisation, zu der viele lokale Mietervereine zugehörig sind. Eine Mitgliedschaft in einem der Vereine, die zwischen 40 und 90 Euro jährlich kostet, kann sich durchaus lohnen.

Im großen, politischen Bereich wirkt der DMB für eine Erweiterung des sozialen Mietrechtes, im lokalen Bereich geht es unter anderem um ungerechtfertigte Mieterhöhungen, willkürliche Kündigungen und anderen Streitigkeiten mit dem Vermieter. Gerade in den letzten Jahren wurden große Kontingente von Mietshäusern verkauft und gekauft. Der so entstandene Wechsel in der Verwaltung kann durchaus problematisch für den Mieter sein. Hier können Mietvereine helfend zur Seite stehen und Rechtsbeistand leisten. Zumeist ist in dem Mitgliedsbeitrag zum Mieterschutzverein auch eine Rechtsschutzversicherung eingeschlossen. Hilfreich für die Mitglieder eines Mietervereines sind auch die Ratgeber und Broschüren mit wichtigen Informationen zu Mietrecht, Mietverträgen und neuesten Urteilen.


Nachrichten zum Thema

Kommentar schreiben

56 - Fü_nf =

Bisherige Kommentare zum Ratgeber (0)

(Keine Kommentare vorhanden)




Inhaltsverzeichnis


Weitere Mieterrechte-Ratgeber

JuraForum-Suche

Durchsuchen Sie hier JuraForum.de nach bestimmten Begriffen:

© 2003-2017 JuraForum.de — Alle Rechte vorbehalten. Keine Vervielfältigung, Verbreitung oder Nutzung für kommerzielle Zwecke.