Hausrecht bei Mietwohnungen: wen muss man reinlassen?

Autor: , verfasst am 28.11.2014, 15:54| 2 Kommentare

Hat man sich in seiner Mietwohnung häuslich niedergelassen, möchte man selbstverständlich seine Privatsphäre haben. Besuche von Handwerkern oder der Verkauf der Wohnung etc. können schnell Unruhe in das eigene Leben bringen. Natürlich stellen sich Mieter in diesen Fällen die Frage, was zumutbar ist und wie das Mietrecht Aspekte wie Verkauf der Mietwohnung, Besuch oder auch Reparaturen durch Handwerker regelt.

Hausrecht (© Otto Durst - Fotolia.com)
Hausrecht
(© Otto Durst - Fotolia.com)

I. Was tun, wenn der Vermieter in die Wohnung möchte?

Als Mieter einer Wohnung üben Sie auch das Hausrecht aus, Sie sind Besitzer des Mietobjektes. So ist es auch Ihrem Gutdünken überlassen, wen Sie in die Wohnung lassen und wen nicht.

Wer gegen Ihre Entscheidung verstößt, macht sich des Hausfriedensbruchs schuldig. Auch einen Zweitschlüssel darf der Vermieter nur mit Ihrer ausdrücklichen Erlaubnis besitzen [Landgericht Berlin, Urteil vom 09.02.1999, 64 S 305/98]. Genau so wenig ist es ihm gestattet, zu kurzfristigen Inspektionen, nach dem Motto: „mal eben nach dem Rechten sehen“, die Wohnung zu betreten.

Ist ein Besichtigungsrecht im Mietvertrag vorgesehen, so muss es dermaßen gestaltet sein, dass es für den Mieter auch zumutbar ist. Der Vermieter kann für sich oder Handwerker Zutritt zur Wohnung verlangen, wenn Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten anfallen, wenn die Wohnung veräußert werden soll und Kaufinteressenten sie sehen möchten, wenn eine Modernisierung, die angekündigt wurde, durchgeführt werden soll, wenn eine Gefahrensituation besteht. In einer solchen Gefahrensituation ist es dem Vermieter sogar möglich, die Wohnungstür aufzubrechen. Zum unbefugten Betreten einer Mietwohnung durch den Vermieter gibt es ein Urteil des Amtsgerichtes in Köln, nachdem der Mieter nach einem unbefugten Betreten der Wohnung durch den Vermieter ein neues Türschloss einbauen darf, welches der Vermieter bezahlen muss [Amtsgericht Köln, Urteil vom 18.02.1994, 217 C 483/93].

 Auf Fluren, Kellern, Treppen und Speichern, in Garten und Hof ist das Hausrecht auf Seiten des Vermieters. Er kann Personen zum Verlassen des Grundstücks auffordern. Als Mieter aber haben Sie das Recht, zu jeder Tages- und Nachtzeit, Besuch zu erhalten, egal welchen Geschlechts. Einzig die Nutzung der Wohnung zur Prostitution wäre eine „gewerbliche Nutzung“ und würde zur sofortigen Kündigung führen.II

II. Handwerker und Reparaturen

Sind Reparaturen in der Wohnung zu erledigen, so müssen Sie dafür sorgen, dass sie zugänglich ist.

Es muss, in dem Falle, dass Sie nicht anwesend, in Urlaub oder im Krankenhaus sind, den Handwerkern möglich sein, in die Wohnung zu gelangen. Bei geplanten Modernisierungsarbeiten, bei denen eine Entscheidung vielleicht noch in der Schwebe ist, oder die Sie kategorisch ablehnen, wäre es allerdings ein Fehler, die Handwerker in die gemietete Wohnung zu lassen. Das Gesetz würde hier „stillschweigende Duldung“ annehmen. Kleinere Schäden, wie beispielsweise eine lecke Dichtung am Wasserhahn, eine defekte Steckdose oder ähnliches, müssen nicht zwangsläufig repariert werden, wenn der Mieter nicht anwesend ist.

III. Kaufinteressenten

Besondere Beachtung verdient das Verhalten gegenüber potentiellen Kaufinteressenten.

Wenn der bisherige Eigentümer die Wohnung verkaufen möchte, kann man diese Besuche, so sich im Rahmen von etwa zwei Terminen die Woche halten, nicht untersagen. Sie haben das Recht, sich von den Interessenten den Ausweis zeigen zu lassen, dürfen jedoch nicht verlangen, dass die Schuhe ausgezogen werden [Amtsgericht München, Urteil vom 17.06.1993, 461 C 2972/93].

Wenn der momentane Kaufinteressent die Wohnung kauft, wird er der neue Vermieter. Darauf sollte man Rücksicht nehmen und sein Verhalten entsprechend anpassen.

Ist der neue Eigentümer der Wohnung ein reiner Kapitalanleger, möchte die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln, kann man die Wohnung aber selber wegen mangelndem Kapitals nicht selber kaufen, tut man gut daran, sich so zu verhalten, dass ein Kauf der Wohnung nicht unbedingt interessant zu sein scheint. Man könnte dann beispielsweise dezent mitteilen, dass einem die Mietrechte bekannt sind, man auf keinen Fall ausziehen möchte und man bereit ist, die Härtefallregel des Bürgerlichen Gesetzbuches § 574 BGB zur Gänze auszunützen.

Manchmal nützt bereits ein Hinweis auf die Mitgliedschaft in einer Mietervereinigung oder dem Mieterschutzbund. Man kann auf die Mängel der Wohnung hinweisen, darauf, dass man Mietminderung beantragen möchte. Wird die Mietwohnung trotz aller Bemühungen in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gibt es immer noch eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. War man mit dem Vorvermieter im Übrigen nicht zufrieden, kann sich ein Wechsel auch positiv auswirken.

IV. Besuch als Mieter empfangen

Das Recht ist in Bezug auf das Empfangen von Besuch vollkommen auf der Seite der Mieter. Der Mieter übt als Besitzer der Wohnung das Hausrecht aus. Dies gilt auch für alle Zugänge zur Wohnung [BVerfG, 1 BvR 2285/03, 16.1.2004].

Das bedeutet, dass er zu jedem Zeitpunkt einladen kann, wen er möchte. Die Zeiten der „Damenbesuche verboten-Schilder“ sind vorbei. Sind im Mietvertrag Klauseln enthalten, die das Besuchsrecht einschränken, sind diese unwirksam.

Der Vermieter kann jedoch ein Hausverbot aussprechen, wenn es sich bei den Besuchern um „streitsüchtige Alkoholiker“, ortsbekannte Prostituierte, Mitgliedern verbotener Parteien oder krimineller Vereinigungen handelt. Wer dennoch das Haus betritt, begeht Hausfriedensbruch.

Die Besucher dürfen über Nacht bleiben. Wohnt ein Besucher hingegen länger als 6 Wochen in der Mietwohnung, so handelt es sich bereits um einen Untermieter oder Mitbewohner, dessen Anwesenheit dem Vermieter mitgeteilt werden muss, seine Erlaubnis eingeholt werden muss. Ein äußerer Hinweis auf einen solchen Fall ist ganz klar das Anbringen eines Namensschildes. Es ist nicht erlaubt, ohne Einverständnis des Mieters, einen Untermietvertrag auszustellen. Gleichgültig ob im Haus ein Tierhalteverbot besteht oder nicht, ist es dem Besuch gestattet, Hunde mitzubringen. Für die Überlassung von Wohnungsschlüsseln benötigt der Mieter keine Erlaubnis vom Vermieter. Auch ist es Besuchern gestattet, sich in Abwesenheit des Mieters in der Wohnung aufzuhalten.


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (2)

elfriede  (14.07.2016 06:13 Uhr):
Kaufwohnung wen muss ich in die Wohnung lassen ?
rolf5000  (25.04.2016 10:21 Uhr):
"Mietminderung BEANTRAGEN möchte" ... selten so gelacht




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