Wegen sozialen Wohnprojekts darf es kein Rauswurf von Altmieter geben

11.05.2017, 10:42 | Mietrecht & WEG | Jetzt kommentieren


Wegen sozialen Wohnprojekts darf es kein Rauswurf von Altmieter geben
Karlsruhe (jur). Soll in einem Mehrfamilienhaus ein psychosoziales Wohnprojekt durchgeführt werden, kann der Vermieter deshalb Altmieter nicht ohne Weiteres die Wohnung kündigen. , urteilte am Mittwoch, 10. Mai 2017, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 292/15). Nach einem am Mittwoch, 10. Mai 2017, verkündeten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe gilt dies insbesondere dann, wenn der Vermieter vorwiegend eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (Az.: VIII ZR 292/15). Denn ist das Wohnprojekt auch so weitgehend durchführbar und finanziell nicht gefährdet, liegt für den Vermieter kein „Nachteil von einigem Gewicht“ vor.

Nach einer gesetzlichen Generalklausel kann ein Vermieter bei einem „berechtigten Interesse“ eine Mietkündigung aussprechen. Der Gesetzgeber hat hier insbesondere die Eigenbedarfskündigung im Blick – wenn ein Angehöriger die Wohnung benötigt. Ein berechtigtes Interesse bestehe aber auch, wenn der Vermieter ohne die Mietkündigung sein Grundstück nicht mehr angemessen wirtschaftlich verwerten kann und deshalb „erhebliche Nachteile“ erleiden würde.

Im jetzt entschieden Rechtsstreit hatte der gemeinnützige Verein Waldemar Hof aus Rostock ein Mehrfamilienhaus gekauft. In dem Gebäude sowie in einer benachbarten Scheune sollten psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohngruppenplätzen unterkommen. Eine Tischlerei und eine Werkstatt sollten ebenfalls ihren Platz finden. Die Durchführung des Wohnprojektes sollte jedoch nicht der Verein, sondern eine GmbH vornehmen. Der Verein, der an der GmbH beteiligt ist, wollte lediglich das Grundstück vermieten.

Verein kündigte dem Altmieter

Mit dem Projekt versprach sich der Verein auch den Erhalt von Investitionszuschüssen in Höhe von 2,1 Millionen Euro für das sanierungsbedürftige Mehrfamilienhaus. Um die Zuschüsse in voller Höhe für alle Wohngruppenplätze abschöpfen zu können, kündigte der Verein dem noch im Haus verbliebenen Altmieter.

Diese lebten dort seit 1996 und dachten nicht daran, auszuziehen.

Der Verein meinte, dass er ein berechtigtes Interesse an der Mietkündigung habe und wollte diese gerichtlich durchsetzen.

Eigenbedarfskündigung oder „Verwertungskündigung“ liegen nicht vor

Doch der BGH hielt die Mietkündigung für unwirksam. Der Verein habe ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nicht nachweisen können. Eine typische Eigenbedarfskündigung liege hier nicht vor. In solch einem Fall hätte der Vermieter für die Rechtmäßigkeit einer Kündigung lediglich einen „beachtenswerten Nachteil“ erleiden müssen.

Auch eine „Verwertungskündigung“ liege nicht vor, weil es dem gemeinnützigen Verein nicht um seine Gewinne gehe, so der BGH weiter. Dennoch verfolge der Verein mit der Mietkündigung eher wirtschaftliche Interessen. Die Prüfung, ob der Verein ein „berechtigtes Interesse“ an der Mietkündigung hat, orientiere sich daher trotzdem an den engeren Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung. Dem Vermieter müsse ein „Nachteil von einigem Gewicht“ drohen, damit die Kündigung wirksam sein könne.

Doch diese Voraussetzung erfülle der Verein nicht. Zwar wolle er die Investitionszuschüsse für die Sanierungsmaßnahmen in voller Höhe einstreichen. Auch sei der Verein an der GmbH beteiligt, an die er das Grundstück vermietet habe. Als Gesellschafter erhalte er zudem mögliche Gewinne.

Keine Gefährdung der Finanzierung und Durchführung des Gesamtprojektes

Die wirtschaftlichen Nachteile hielten sich jedoch in Grenzen, wenn die Altmieter in ihrer Wohnung verblieben. So sei das Wohnprojekt bereits angelaufen. Nach den Feststellungen des Landgerichts Rostock sei weder die Finanzierung noch die Durchführung des Gesamtprojektes gefährdet. Der Verbleib der Mieter in ihrer Wohnung führe lediglich dazu, dass drei von insgesamt 23 geplanten Wohngruppenplätzen nicht geschaffen werden können.

Ein „Nachteil von einigem Gewicht“ erleide der Vermieter damit nicht. Die Mietkündigung sei daher unwirksam, urteilte der BGH.

Quelle: © www.juragentur.de - Rechtsnews für Ihre Anwaltshomepage

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