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Kein unbefristeter Einbehalt der Miete bei Mängeln oder Privatinsolvenz

18.06.2015, 10:59 | Mietrecht & WEG | Jetzt kommentieren


Kein unbefristeter Einbehalt der Miete bei Mängeln oder Privatinsolvenz
Karlsruhe (jur). Mieter dürfen weder wegen Verbraucherinsolvenz noch wegen eines Schimmelschadens unbefristet die Mietzahlung verweigern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch verkündeten Urteil im Fall eines Mieters aus dem nordhessischen Baunatal entschieden (Az.: VIII ZR 19/14).

Der Mieter wohnt zusammen mit seiner Ehefrau seit 1988 in der Mietwohnung. Zwischen März 2009 und Oktober 2012 zahlte er die monatliche Gesamtmiete in Höhe von 530,90 Euro nur in Teilen. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen der Mietrückstände, zuletzt in Höhe von 16.201 Euro.

Die Mietkündigung wollte der Mieter jedoch nicht hinnehmen. Er verwies auf seinen im Juni 2010 gestellten Insolvenzantrag. Laut Insolvenzordnung dürfe das Mietverhältnis wegen Mietrückständen nicht gekündigt werden.

Außerdem, so der Mieter, habe der Vermieter einen Schimmelschaden in der Wohnung nicht beseitigt. Er habe daher die Miete um monatlich 20 Prozent gemindert und 80 Prozent der Miete zurückbehalten, damit der Vermieter den Mangel beseitigt. Das gesetzliche Rückbehaltungsrecht sehe vor, dass erst nach der Mängelbeseitigung die Miete nachgezahlt werden müsse.

Doch der BGH gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Zwar sehe die Insolvenzordnung im Falle einer Pleite vor, dass ein Mietverhältnis wegen Mietrückstände nach einer Insolvenzantragstellung nicht gekündigt werden könne. Diese Norm diene aber der möglichen Fortführung eines Schuldnerunternehmens und nicht dem persönlichen Schutz von im Zahlungsverzug befindlichen Mietern vor dem Verlust ihrer privaten Wohnung.

Hier habe der Treuhänder im Juli 2010 zudem über das Vermögen des Mieters eine „Freistellungserklärung“ über das Mietverhältnis abgegeben. Damit müsse das Mietverhältnis nicht mehr beim Insolvenzverfahren berücksichtigt werden. Eine Mietkündigung sei dann grundsätzlich möglich.

Auch das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht des Mieters überzeugte den BGH nicht. Das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht habe den Sinn, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser bestehende Mietmängel beseitigt. Doch ein zeitlich unbefristetes Zurückbehaltungsrecht gebe es nicht. Es dürfe nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, urteilten die Karlsruher Richter.

Der einbehaltende Betrag müsse zudem „in einer angemessenen Relation des Mangels stehen“. Rechtlos sei der Mieter damit nicht gestellt. Denn er könne auch auf Beseitigung des Mangels klagen.

Quelle: © www.juragentur.de - Rechtsnews für Ihre Anwaltshomepage

Symbolgrafik: © Martintu - Fotolia.com


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