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BGH: falsche Wohnungsgröße begründet Mietänderung

19.11.2015, 08:21 | Mietrecht & WEG | Jetzt kommentieren


BGH: falsche Wohnungsgröße begründet Mietänderung
Karlsruhe (jur). Ist die Wohnungsgröße in einem Mietvertrag falsch angegeben, ist dies Grund für eine Mieterhöhung oder -minderung. Entscheidend ist hier die tatsächliche Wohnfläche, urteilte am Mittwoch, 18. November 2015, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 266/14). Der BGH änderte damit teilweise seine bisherige Rechtsprechung, nach der eine Abweichung zwischen der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche und der tatsächlichen Größe um bis zu zehn Prozent hinzunehmen ist.

Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin aus Berlin dennoch mit ihrer Klage keinen Erfolg. Sie hatte von ihrem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt. Dieser zahlte monatlich eine Bruttokaltmiete von 629,75 Euro und sollte künftig 937,52 Euro zahlen.

Der Mieter stimmte jedoch nur einer Mieterhöhung um 15 Prozent, insgesamt 94,96 Euro zu und berief sich dabei auf die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung. Diese soll einen zu starken Mietanstieg in Berlin verhindern. Daher können Bestandsmieten in Berlin wegen der angespannten Mietsituation innerhalb von drei Jahren nur um bis zu 15 Prozent bis zur örtlichen Vergleichsmiete erhöht werden. Entsprechende Regelungen gibt es auch in anderen Ballungszentren. Ansonsten gilt die bundesweite „Mietpreisbremse“ von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.

In dem Berliner Fall wollte die Vermieterin jedoch eine höhere Miete erstreiten. Sie verlange die Mieterhöhung, weil die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag abweicht. Laut Vertrag sei die Wohnung 156 Quadratmeter groß, tatsächlich betrage die Wohnfläche aber 210 Quadratmeter. Dies sei von der Kappungsgrenzenverordnung nicht erfasst; diese beziehe sich nur auf allgemeine Mieterhöhungen.

Der BGH urteilte, dass es für die Miete auf die tatsächliche Wohnungsgröße und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ankomme. Die bisherige Rechtsprechung, nach der eine bis zu Zehn-Prozent-Abweichung noch unerheblich sei, werde nicht mehr aufrechterhalten. Sei die Wohnung im Vertrag zu klein angegeben worden, könne der Vermieter nun grundsätzlich eine Mieterhöhung nach der tatsächlichen Wohnungsgröße verlangen. Bei einer tatsächlich zu kleinen Wohnung habe der Mieter dagegen Anspruch auf eine Verringerung der Miete.

Trotz der im Mietvertrag festgelegten zu kleinen Wohnungsgröße scheiterte die Vermieterin aber mit ihrer Klage. Sie habe zwar Anspruch auf eine Mieterhöhung, allerdings nur im Rahmen der gesetzlichen Grenzen. Die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung sehe hier 15 Prozent vor. Die Kappungsgrenze gelte auch, wenn es bei der Wohnungsgröße Abweichungen zwischen Mietvertrag und tatsächlicher Wohnfläche gebe.

Der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, freute sich über die BGH-Entscheidung. „Klargestellt ist jetzt, dass die Berliner Kappungsgrenzenverordnung auf einer verfassungsgemäßen Rechtsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch beruht, dass der dort vorgegebene gesetzliche Rahmen nicht überschritten wird und dass die Verordnung selbst ebenfalls verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist“, so Siebenkotten. Mieter würden auf angespannten Wohnungsmärkten von einem verlangsamten Anstieg der Bestandsmieten profitieren.

Dass die Kappungsgrenzen-Verordnung in Berlin rechtmäßig ist, hatte der BGH bereits am 4. November 2015 entschieden (Az.: VIII ZR 217/14, JurAgentur-Meldung vom Urteilstag).

Quelle: © www.juragentur.de - Rechtsnews für Ihre Anwaltshomepage
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