Karlsruhe (jur). Sind Mieter von Sozialwohnungen mit ihren Mieten oder Betriebskostenvorauszahlungen im Rückstand, können sie schneller gekündigt werden, als Mieter von nicht öffentlich geförderten Wohnungen. Dies geht aus einem am Mittwoch, 9. Mai 2012, verkündeten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 327/11).
Im konkreten Rechtsstreit wurde eine Mieterin einer Sozialwohnung aus Hamburg mehrmals fristlos gekündigt, weil sie mit ihren Betriebskostenvorauszahlungen im Rückstand war. Die Vermieterin hatte nach der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 die monatlichen Vorauszahlungen ab 2009 um 30,50 Euro erhöht. Ab Juli 2009 erhöhte sie außerdem die Miete um 9,75 Euro monatlich.
Die Mieterin weigerte sich, die Erhöhungen zu zahlen und wollte dies gerichtlich klären lassen. Nach einigen Monaten kündigte die Vermieterin mehrmals das Mietverhältnis fristlos. Der Rückstand bei den Betriebskostenvorauszahlungen und der Miete stelle einen wichtigen Grund für die Kündigung dar. Weil die Mieterin weiterhin nicht zahlte und auch die Wohnung nicht räumte, reichte die Vermieterin schließlich Räumungsklage ein.
Dies hielt die Mieterin für unzulässig. Nach den gesetzlichen Regelungen müsse bei einem Streit um einen Zahlungsrückstand bei Mieten oder Betriebskosten erst ein Gericht den Streit klären, bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird. Die Kündigung sei dann ab zwei Monate nach Rechtskraft des Urteils zulässig. Hier habe die Vermieterin jedoch vorher schon ihre Kündigungen ausgesprochen.
Der BGH urteilte, dass die von der Mieterin angeführte gesetzliche Regelung nicht auf preisgebundenen öffentlichen Wohnraum anzuwenden ist. Der Gesetzgeber habe Sozialwohnungen ausdrücklich davon ausgenommen. Der VIII. Zivilsenat verwies den Fall an das Landgericht Hamburg zurück. Dieses muss nun den Zahlungsrückstand genau feststellen und prüfen, ob dieser zur Kündigung berechtigt. Nach den geltenden Bestimmungen kann eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Zahlungsrückstand mindestens zwei Monatsraten beträgt.
