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Zwangsversteigerung

Lexikon

Erklärung

1. Allgemein

Form der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück.

Zuständig ist das Vollstreckungsgericht.

Gemäß der Regelung in § 869 ZPO sind die Vorschriften über die Zwangsversteigerung in einem gesondertem Gesetz niedergelegt, dem ZVG.

Über das Objekt wird ein amtliches Wertgutachten erstellt, das in der Geschäftsstelle des zuständigen Vollstreckungsgerichts eingesehen werden kann bzw. als Kopie angefordert werden kann. Der Schuldner ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Hausbegehung zu gewähren, diese wird jedoch grundsätzlich in den meisten Fällen gewährt.

2. Voraussetzungen

Voraussetzungen der Zwangsversteigerung sind:

• Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen einer Zwangsvollstreckung.
• Antrag an das Vollstreckungsgericht gemäß § 16 ZVG.
• Der Schuldner ist als Eigentümer eingetragen oder Erbe des Eigentümers.

3. Durchführung der Zwangsversteigerung

Vor Beginn der Versteigerung wird Folgendes bekannt gegeben bzw. durchgeführt:

• Bekanntgabe der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Versteigerungsobjekts
• Bekanntgabe des Verkehrswertes sowie der 50 bzw. 70 %-Grenze
• Verlesen des geringsten Gebots
• Bekanntgabe der Bietzeit
• Ausweiskontrolle der Bieter bzw. bei Vertretung Kontrolle der notariellen Bietervollmacht

Bei der Versteigerung wird ein Gebot in mindestens der Höhe des geringsten Gebots zugelassen.

Der Interessent sollte sich nach einer genauen Analyse des Objekts eine objektiv gesetzte Preisgrenze setzen. Denn: Oftmals sitzen von den Banken eingesetzte sogenannte Preistreiber im Publikum, die durch das theoretische Mitbieten den Preis in die Höhe treiben sollen.

Ist die Bietzeit abgelaufen, wird das Höchstgebot verkündet. Gleichzeitig werden die Bieter aufgefordert, noch weitere Gebote abzugeben. Bleiben diese aus, wird das Höchstgebot ausgezählt (Zum Ersten, zum Zweiten ...). Dann folgt eine Verhandlung über den Zuschlag, die der Meistbietende jedoch durch die Stellung des Antrags auf sofortige Zuschlagserteilung beenden kann.

4. Einstellung der Zwangsversteigerung im Termin

Nach der Entscheidung BGH 16.10.2008 - V ZB 48/08 hat das Vollstreckungsgericht das Verfahren von Amts wegen einzustellen, wenn im Termin die Zahlung an die Gerichtskasse durch einen nach §§ 268, 1150, 1192 BGB zur Ablösung berechtigten Gläubiger nachgewiesen wird:

§ 75 ZVG sieht zwar nur den Zahlungsnachweis des Schuldners als Voraussetzung für die Einstellung des Verfahrens von Amts wegen an, aber aus dem Wortlaut der Vorschrift ergeben sich jedoch bereits zahlreiche Anhaltspunkte dafür, dass auch ein ablösungsberechtigter Gläubiger die Einstellung des Verfahrens durch Zahlung an die Gerichtskasse herbeiführen kann und die Erwähnung eines Nachweises der Zahlung (allein) durch den Schuldner auf einem redaktionellen Versehen beruht.

5. Zuschlag

Der Zuschlag ist aus den in §§ 83 ZVG, 85 ZVG und 85a Abs. 1, 2 ZVG genannten Gründen zu versagen.

Entspricht das in der Versteigerung zu erzielende Höchstgebot nicht mindestens 5/10 (50 %) des Verkehrswertes, so ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen, § 85a Abs. 1, 2 ZVG.

Entspricht das Höchstgebot nicht mindestens 7/10 (70 %) des Verkehrswertes, so ist der Zuschlag auf Antrag eines Berechtigten, d.h. eines Gläubigers, dessen Anspruch mit dem Gebot nicht gedeckt sein wird, zu versagen, § 74a Abs. 1 ZVG.

Folge der Versagung des Zuschlags ist die Bestimmung eines neuen Versteigerungstermins, in dem die Versagung des Zuschlags aus diesen beiden Gründen dann nicht mehr möglich ist.

Nach dem Urteil BGH 24.11.2005 - V ZB 98/05 sind Gebote in der Zwangsversteigerung, die unter der Hälfte des Grundstückswerts liegen, nicht allein aus diesem Grund unwirksam und zurückzuweisen. Die Abgabe eines Gebots allein zur Herbeiführung der Rechtsfolgen des § 85a Abs. 1, 2 ZVG ist nicht rechtsmissbräuchlich. Aber die Richter stellten weiterhin fest, dass das Eigengebot eines Gläubigervertreters unwirksam ist, wenn das Gebot allein mit dem Ziel abgegeben wird, dass in einem weiteren Versteigerungstermin einem anderen der Zuschlag auf ein Gebot unter 7/10 bzw. unter der Hälfte des Grundstückswerts erteilt werden kann.

Nach dem Zuschlag muss der Ersteher 10 % des Kaufpreises durch Überweisung, als gerichtliche Hinterlegung, durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts oder mit einem Scheck zahlen. Gemäß der bestehenden Praxis ist die Barzahlung im Zwangsversteigerungsverfahren nach einer Änderung des § 49 ZVG nunmehr auch gesetzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch für die Sicherheitsleistung.

6. Ende des Verfahrens

Der endgültige Kaufpreis ist vor dem vom Gericht festgesetzten Verteilungstermin zu zahlen.

Der Erlös wird in dem Verteilungsverfahren an die Gläubiger verteilt.

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