Grundsätzlich kann Eigentum nur an Grundstücken und nicht an Gebäuden oder gar Wohnungen bestehen. Gemäß § 3 WEG können jedoch Miteigentümer eines Grundstücks ihr Miteigentum vertraglich in der Weise beschränken, dass jedem Miteigentümer ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht.
Das Wohnungseigentum besteht daher aus den folgenden zwei Teilen:
dem Sondereigentum an der Wohnung
dem Miteigentum nach Bruchteilen an dem nicht zum Sondereigentum gehörenden Grundstück bzw. den Gebäudeteilen
Das Sondereigentum und das Miteigentum sind gemäß § 6 WEG untrennbar miteinander verbunden. Danach kann das Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil weder verkauft noch belastet werden.
2. Begründung von Wohnungseigentum
Die Begründung des Wohnungseigentums kann gemäß §§ 3, 8 WEG entweder durch Vertrag zwischen den bisherigen Miteigentümern des Grundstücks oder durch Teilung eines im Alleineigentum stehenden Grundstücks erfolgen.
3. Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander
Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Gemäß § 15 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung genannt) regeln. Jeder Wohnungseigentümer kann über seinen Anteil durch Belastung oder Übertragung verfügen. Auch die Einrichtung eines Wohnungs-Erbbaurechtes ist möglich.
4. Wohnungseigentümerversammlung
Gemäß § 23 WEG werden Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
Dabei kann jeder Wohnungseigentümer unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (OLG Frankfurt am Main 18.08.2008 - 20 W 426/05).
5. Erweiterung der Beschlusskompetenz
Die Wohnungseigentümer können u.a. in den folgenden Bereichen eine Pflicht zur Mehrheitsentscheidung einführen:
Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss über die Verteilung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums sowie die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung bzw. nach einem anderen Maßstab entscheiden.
Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Anteile zu tragen.Diese Kostenverteilung kann gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss geändert werden, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.Der Mehrheitsbeschluss erfordert eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer über die Regelung
der Art und Weise von Zahlungen,
der Fälligkeit,
der Folgen eines Verzugs,
der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentumssowie
der Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand
durch einen Mehrheitsbeschluss entscheiden.
Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann von den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.Diese Vereinbarung kann gemäß § 12 Abs. 4 WEG durch einen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden.
6. Vermietung des Wohnungseigentums
Bei der Vermietung des Sondereigentums kann es zu Konflikten zwischen dem Mieter und den sonstigen Wohnungseigentümern kommen. Hintergrund ist, dass oftmals nach dem Mietrecht bzw. den Vereinbarungen des Mietvertrages zwischen dem Mieter und dem Wohnungseigentümer Nutzungen etc. erlaubt sind, die gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen. In diesen Fällen haben die restlichen Wohnungseigentümer gemäß § 15 WEG einen Unterlassungsanspruch gegen den gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Mieter. Der Mieter kann ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Wohnungseigentümer, seinen Vermieter, geltend machen.
7. Teilrechtsfähigkeit
Der Gesetzgeber hat die vom BGH in dem Urteil BGH 02.06.2005 - V ZB 32/05 festgestellte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergesellschaft in § 10 Abs. 6 WEG gesetzlich normiert.
8. Haftung
Ebenfalls aufgrund der Vorgaben des Urteils BGH 02.06.2005 - V ZB 32/05 wurde die Haftung der Wohnungseigentümer gesetzlich geregelt:
Die Wohnungseigentümer haften gemäß § 10 Abs. 8 WEG nicht mehr als Gesamtschuldner, sondern nur noch in Höhe des Verhältnisses ihres Miteigentumsanteils, d.h. als Teilschuldner. Die Haftungsbeschränkung gilt für Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Die Haftung für die Zeit nach dem Verkauf des Wohnungseigentums bestimmt sich nach § 160 HGB.
Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer neben der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nur in Betracht, wenn sich der Wohnungseigentümer eindeutig auch persönlich verpflichten wollte.
9. Zivilprozess
Die in § 43 WEG aufgeführten Rechtsstreitigkeiten in Wohnungseigentumssachen werden nach den Vorschriften der ZPO geführt.
Sachlich zuständige Gerichte sind gemäß § 23 Nr. 2c GVG:
a)
Erstinstanzlich ist das Amtsgericht zuständig, dies gilt ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes (siehe dazu Zuständigkeitsstreitwert). Es handelt sich um einen ausschließlichen Gerichtsstand, der nicht durch Parteivereinbarung geändert werden kann.
b)
Berufungs- bzw. Beschwerdegericht ist gemäß § 72 Abs. 2 GVG grundsätzlich das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat.Die Landesregierungen sind jedoch berechtigt (§ 72 Abs. 2 S. 3 GVG), durch Rechtsverordnung anstelle dieses Gerichts ein anderes Landgericht im Bezirk des Oberlandesgerichts als zuständiges Gericht zu bestimmen. Von diesem Recht haben sie Gebrauch gemacht. Die nunmehr zuständigen Gerichte sind abgedruckt in NJW 2008, 1790.
BGH 10.12.2010 - V ZR 60/10 (Ausschluss eines Wohnungseigentümers von der Wohnungseigentümerversammlung)
BGH 12.04.2007 - VII ZR 236/05 (Wohnungseigentümergemeinschaft als Prozessstandschaft im Baumängelprozess)
BGH 01.10.2004 - V ZR 210/03 (fehlgeschlagene Unterteilung)
BGH 20.09.2000 - V ZB 58/99 (vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse)
Abramenko: Praktische Auswirkungen der neuen Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf das materielle Wohnungseigentumsrecht; Zeitschrift für Miet- und Raumrecht - ZMR 2005, 585
Elzer: Der kostenbewusste Wohnungseigentümer vor Gericht und im Mandat; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2010, 3473
Elzer: Verkehrspflichten im Wohnungseigentumsrecht; Mietrechtsberater - MietRB 2005, 219
Gottschalg: Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft; 3. Auflage 2009
Jennißen/Bartholome: Die Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts im Jahre 2010, Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2011, 2175
Jennißen/Intveen: Anwaltliche Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 2881
Niedenführ: Erste Erfahrungen mit dem neuen WEG-Verfahrensrecht; Neue Juristische Wochenschrift 2008, 1768
Pause/Vogel: Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Verfolgung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauträger; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2006, 3670
Riecke/Rechenberg: Wohnungseigentumsrecht: Aktuelle Entwicklungen in der Rechtsprechung; Monatsschrift für Deutsches Recht - MDR 2007, 128
Schmid: Aufklärungspflichten beim Verkauf von Wohnungseigentum und Grundstücken; Zeitschrift für Immobilienrecht - ZfIR 2011, 41
Stollenberg: Kinderlärm im Miet-, Wohnungseigentums- und Nachbarrecht; Neue Zeitschrift für Mietrecht - NZM 2004, 289
Wenzel: Die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung von Mängelrechten der Ersterwerber; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2007, 1905
