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Wohnflächenberechnung

Lexikon

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Erklärung zum Begriff Wohnflächenberechnung

Immer wieder stoßen Immobilieninteressierte auf dem Immobilienmarkt auf die Bezeichnung „Wohnfläche“. Doch was ist diese Wohnfläche eigentlich genau? Und wie wird sie berechnet?

Als „Wohnfläche“ wird die Summe der anrechenbaren Grundfläche von Räumen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, bezeichnet. Dies bedeutet, dass die tatsächliche Grundfläche einer Wohnung nicht identisch mit der anrechenbaren Grundfläche sein muss.

Berechnung der Wohnfläche 

Die Berechnung der anrechenbaren Wohnfläche erfolgt gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit dem 01.01.2004 in Deutschland gilt. Davor wurden Wohnflächenberechnungen gemäß der §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)vorgenommen. Die Wohnflächenverordnung bezieht sich auf Mietwohnraum im Zusammenhang mit dem Wohnraumfördergesetz (WoFG), in dem die Regelungen der WoFlV anzuwenden sind.

Seit Inkrafttreten der WoFlV findet die Berechnung von Wohnflächen ausschließlich nach den dort gültigen Regelungen statt; Wohnflächenberechnungen, die vor dem 01.01.2004 getätigt wurden, haben weiterhin Gültigkeit. Ausnahmen bestehen allerdings in jenen Fällen, in denen bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind, die eine Neuberechnung erfordern.

Gemäß der WoFlV wird die Grundfläche folgender Räume als Wohnfläche gewertet.

  • Badezimmer
  • Dielen und Flure
  • Esszimmer
  • Kinderzimmer
  • Küchen
  • Nebenräume, wie beispielsweise Abstellkammern
  • Schlafzimmer
  • Toilettenräume
  • Wohnzimmer

Auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und anderen Räume können zu der Wohnfläche hinzugezählt werden, sofern diese einem gehobenen Wohnkomfort dienen (wie beispielsweise ein Fitnessraum) und nach allen Seiten hin geschlossen sind; dasselbe gilt für Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Hausflure werden grundsätzlich nicht in die Berechnung von Wohnflächen eingeschlossen. Werden sie jedoch in einer Weise genutzt, in der üblicherweise nur Wohnraum genutzt wird, so werden sie zur Berechnung hinzugezogen [AG Bonn, 18.04.2012, 203 C 55/11].

Nicht zur Berechnung der Wohnfläche werden gemäß § 2 Abs. 3 die Grundflächen folgender Räume hinzugezogen:

1.Zubehörräume, insbesondere:

  • Kellerräume,
  • Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
  • Waschküchen,
  • Bodenräume,
  • Trockenräume,
  • Heizungsräume und
  • Garagen,

2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie

3. Geschäftsräume.

Ermittlung der Grundfläche 

§ 3 WoFlV legt fest, wie die Ermittlung der Grundflächen bei Wohnraum zu erfolgen hat:

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

  1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
  4. freiliegenden Installationen,
  5. Einbaumöbeln und
  6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von

  1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
  2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
  3. Türnischen und
  4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

  1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
  2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

Wann wird eine Wohnfläche nur anteilig berechnet? 

Nicht jede Grundfläche der Räume, die zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wird in vollem Umfang angerechnet. Dies ist gemäß § 4 WoFlV Abs. 1 nur der Fall, wenn die Räume die Voraussetzung erfüllen, dass sie eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern besitzen. Liegt die lichte Höhe der Räume hingegen zwischen einem und zwei Metern, so wird deren Grundfläche gemäß § 4 Abs. 2 WoFlV nur zu 50 % angerechnet; dasselbe gilt für unbeheizte Wintergärten, Schwimmbädern etc., sofern diese nach allen Seiten hin geschlossen sind (§ 4 Abs. 3 WoFlV).

Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden gemäß § 4 Abs. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel berechnet; maximal jedoch zur Hälfte.

Falsche Angaben bei der Wohnfläche 

Hin und wieder kommt es vor, dass die Wohnfläche kleiner ist, als vom Vermieter angegeben. Liegen diese Abweichungen unter 10 %, sind sie hinzunehmen. Ist die Wohnfläche jedoch 10 % kleiner als angegeben, so stellt dies einen Sachmangel dar, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt [BGH, 10.03.2010, VIII ZR 144/09]. Im Umkehrschluss darf ein Vermieter aber nicht auf einmal mehr Miete verlangen, wenn festgestellt wird, dass die Wohnfläche größer ist als zunächst angegeben, sofern diese Abweichungen unter der 10 % - Grenze bleiben [BGH, 23.05.2007, XIII ZR 138/06].

Die Abweichungen um 10 % kommen allerdings in denen Fällen nicht zum Tragen, in denen im Mietvertrag deutlich gemacht wurde, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietpreises dient. Ist die Wohnfläche dann um mehr als 10 % kleiner, berechtigt dies den Mieter dennoch nicht zur Mietminderung [BGH, 10.11.2010, XIII ZR 306/09].

Eine Wohnflächenangabe, nach der die Wohnfläche 20 % größer sein soll, als sie tatsächlich ist, ist als „erhebliche Wohnflächenabweichung“ abzusehen und berechtigt somit den Mieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses [BGH, 29.04.2009, XIII ZR 142/08].




 
Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00


 
 

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