Wohnflächenberechnung

Lexikon | 4 Kommentare

Erklärung zum Begriff Wohnflächenberechnung

Immer wieder stoßen Immobilieninteressierte auf dem Immobilienmarkt auf die Bezeichnung „Wohnfläche“. Doch was ist diese Wohnfläche eigentlich genau? Und wie wird sie berechnet?

Als „Wohnfläche“ wird die Summe der anrechenbaren Grundfläche von Räumen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, bezeichnet. Dies bedeutet, dass die tatsächliche Grundfläche einer Wohnung nicht identisch mit der anrechenbaren Grundfläche sein muss.

Berechnung der Wohnfläche 

Die Berechnung der anrechenbaren Wohnfläche erfolgt gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit dem 01.01.2004 in Deutschland gilt. Davor wurden Wohnflächenberechnungen gemäß der §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)vorgenommen. Die Wohnflächenverordnung bezieht sich auf Mietwohnraum im Zusammenhang mit dem Wohnraumfördergesetz (WoFG), in dem die Regelungen der WoFlV anzuwenden sind.

Seit Inkrafttreten der WoFlV findet die Berechnung von Wohnflächen ausschließlich nach den dort gültigen Regelungen statt; Wohnflächenberechnungen, die vor dem 01.01.2004 getätigt wurden, haben weiterhin Gültigkeit. Ausnahmen bestehen allerdings in jenen Fällen, in denen bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind, die eine Neuberechnung erfordern.

Gemäß der WoFlV wird die Grundfläche folgender Räume als Wohnfläche gewertet.

  • Badezimmer
  • Dielen und Flure
  • Esszimmer
  • Kinderzimmer
  • Küchen
  • Nebenräume, wie beispielsweise Abstellkammern
  • Schlafzimmer
  • Toilettenräume
  • Wohnzimmer

Auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und anderen Räume können zu der Wohnfläche hinzugezählt werden, sofern diese einem gehobenen Wohnkomfort dienen (wie beispielsweise ein Fitnessraum) und nach allen Seiten hin geschlossen sind; dasselbe gilt für Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Hausflure werden grundsätzlich nicht in die Berechnung von Wohnflächen eingeschlossen. Werden sie jedoch in einer Weise genutzt, in der üblicherweise nur Wohnraum genutzt wird, so werden sie zur Berechnung hinzugezogen [AG Bonn, 18.04.2012, 203 C 55/11].

Nicht zur Berechnung der Wohnfläche werden gemäß § 2 Abs. 3 die Grundflächen folgender Räume hinzugezogen:

1.Zubehörräume, insbesondere:

  • Kellerräume,
  • Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
  • Waschküchen,
  • Bodenräume,
  • Trockenräume,
  • Heizungsräume und
  • Garagen,

2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie

3. Geschäftsräume.

Ermittlung der Grundfläche 

§ 3 WoFlV legt fest, wie die Ermittlung der Grundflächen bei Wohnraum zu erfolgen hat:

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

  1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
  4. freiliegenden Installationen,
  5. Einbaumöbeln und
  6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von

  1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
  2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
  3. Türnischen und
  4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

  1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
  2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

Wann wird eine Wohnfläche nur anteilig berechnet? 

Nicht jede Grundfläche der Räume, die zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wird in vollem Umfang angerechnet. Dies ist gemäß § 4 WoFlV Abs. 1 nur der Fall, wenn die Räume die Voraussetzung erfüllen, dass sie eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern besitzen. Liegt die lichte Höhe der Räume hingegen zwischen einem und zwei Metern, so wird deren Grundfläche gemäß § 4 Abs. 2 WoFlV nur zu 50 % angerechnet; dasselbe gilt für unbeheizte Wintergärten, Schwimmbädern etc., sofern diese nach allen Seiten hin geschlossen sind (§ 4 Abs. 3 WoFlV).

Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden gemäß § 4 Abs. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel berechnet; maximal jedoch zur Hälfte.

Falsche Angaben bei der Wohnfläche 

Hin und wieder kommt es vor, dass die Wohnfläche kleiner ist, als vom Vermieter angegeben. Liegen diese Abweichungen unter 10 %, sind sie hinzunehmen. Ist die Wohnfläche jedoch 10 % kleiner als angegeben, so stellt dies einen Sachmangel dar, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt [BGH, 10.03.2010, VIII ZR 144/09]. Im Umkehrschluss darf ein Vermieter aber nicht auf einmal mehr Miete verlangen, wenn festgestellt wird, dass die Wohnfläche größer ist als zunächst angegeben, sofern diese Abweichungen unter der 10 % - Grenze bleiben [BGH, 23.05.2007, XIII ZR 138/06].

Die Abweichungen um 10 % kommen allerdings in denen Fällen nicht zum Tragen, in denen im Mietvertrag deutlich gemacht wurde, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietpreises dient. Ist die Wohnfläche dann um mehr als 10 % kleiner, berechtigt dies den Mieter dennoch nicht zur Mietminderung [BGH, 10.11.2010, XIII ZR 306/09].

Eine Wohnflächenangabe, nach der die Wohnfläche 20 % größer sein soll, als sie tatsächlich ist, ist als „erhebliche Wohnflächenabweichung“ abzusehen und berechtigt somit den Mieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses [BGH, 29.04.2009, XIII ZR 142/08].




Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von , 01.06.2013 00:00
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00


 
 

Haben Sie Fragen zu diesem Begriff? Stellen Sie eine Frage zu dem Begriff im Forum.

Nachrichten zu Wohnflächenberechnung

  • BildMietminderung bei Wohnflächenunterschreitung? (23.06.2010, 15:33)
    Vereinbarung der Wohnfläche durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag...
  • BildMieterbund kritisiert BGH-Entscheidung (17.09.2009, 16:06)
    Nicht zum Wohnen geeignete Räume zählen bei Wohnflächenberechnung mit (dmb) Auch Räume, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprechen und damit nicht zum Wohnen geeignet sind, zählen bei der Berechnung der Wohnfläche mit, entschied...
  • BildWohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung (17.09.2009, 16:05)
    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob die Grundfläche von Mieträumen, die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen unterliegen, in die Wohnfläche einzurechnen...

Aktuelle Forenbeiträge

  • Dachboden / Spitzbodenausbau (08.03.2013, 18:36)
    Hallo alle zusammen, habe eine Frage zu einem fiktiven Fall Thema Dachboden / Spitzbodenausbau. Sagen wir Mitte der neunziger hatte A eine ETW gekauft mit der Option den Spitzboden ausbauen zu dürfen. Wohnung wurde als Maisonettenwohnung angeboten. Der Architekt hatte die Baunterlagen zum Spitzbodenausbau erstellt und in die...

Kommentar schreiben

64 + Zwe;/i =

Bisherige Kommentare zum Begriff (4)

Salerby  (17.09.2016 20:16 Uhr):
@JanSeg, in der Fußzeile stehen folgende Daten: Erstellt von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00 Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00
JanSeg  (30.01.2016 04:24 Uhr):
Hallo, von wann ist der Artikel? Stimmt nicht wirklich, was hier geschrieben steht. Schade eigentlich.
scott  (19.11.2015 17:15 Uhr):
1. Frage Was ist unter Fenster- und Türbekleidung zu verstehen ? und 2. Frage ist die Bodenfläche unter einem Türsturz der höher ist als 2 m auf die Wohnfläche anrechenbar ? z.B. lichter Durdurchgang 0,8 m, Leibungstiefe 0,28 cm also > 0,13 m = 0,224 qm
RobertKoeln  (11.11.2015 09:30 Uhr):
Guten Tag zusammen, wie wird denn ein Abstellraum berechnet, der nur über den Balkon erreichbar ist?



Fragen Sie einen Anwalt!
Anwälte sind gerade online.
Schnelle Antwort auf Ihre Rechtsfrage.


Wohnflächenberechnung – Weitere Begriffe im Umkreis

  • Wandfarbe im Wohnraum
    Für die Meisten ist es selbstverständlich sich in den eigenen vier Wänden ein angenehmes Wohnklima zu verschaffen. Oftmals ist damit verbunden, die „langweiligen Wände“ farbig zu streichen. Genau dabei stellt sich ein Problem, was passiert...
  • Wegnahmerecht des Mieters von Einrichtungen der Mietsache
    Nach dem Wortaut des § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat. Einrichtung ist eine Sache, die mit der Mietsache verbunden und dazu bestimmt ist, dem Zweck der Mietsache...
  • Wichtiger Grund
    Wichtiger Grund ist ein Begriff aus dem deutschen Schuldrecht. § 314 BGB und bestimmt, dass jedes Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung...
  • Wohneigentum
    Inhaltsübersicht 1. Allgemeines 2. Altregelung: Eigenheimzulagengesetz 3. Neuregelung: Eigenheimrentengesetz 3.1 Begünstigtes Wohneigentum 3.2 Wohnungswirtschaftliche Verwendung...
  • Wohnfächenberechnung Dachgeschoss
    Untersuchungen haben ergeben, dass viele Vermieter oder Verkäufer von Immobilien die Wohnflächenberechnung des Dachgeschosses bewusst falsch vornehmen, um die Quadratmeteranzahl künstlich zu erhöhen. Da kann es schon einmal vorkommen, dass...
  • Wohnflächenberechnung Balkon
    Die berechnete Wohnfläche einer Immobilie ist von zentraler Bedeutung für deren Miet- oder Kaufpreis. Doch gerade bei der Berechnung von Balkonflächen treten oft Fehler zu Ungunsten des Mieters oder Käufers auf. Deshalb ist es in jedem Fall...
  • Wohnflächenberechnung Terrasse
    Maßgeblich für den Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie ist unter anderem die Wohnfläche. Unklar ist in vielen Fäll auch, wie die Wohnflächenberechnung durchgeführt werden soll und in welchem Umfang beispielsweise Terrassen oder Balkone in die...
  • Wohnraummietrecht
    Das Wohnraummietrecht versteht sich als jener Teil des Mietrechts, welcher als Sondervorschrift, die Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt des Lebens und im Rahmen des sozialen Mietrechts ebenso eine mögliche wirtschaftliche Unterlegenheit des...
  • Wohnrecht - Zwangsverwaltung
    Wenn das Gebäude eines Schuldners unter Zwangsverwaltung steht, so muss ihm unentgeltlicher Wohnraum, der für seinen Hausstand unentbehrlich ist, innerhalb dieses Gebäudes zur Verfügung gestellt werden. Dies wird gemäß § 149 ZVG gesetzlich...
  • Wohnungsübergabe
    Der Mieter ist gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Hat der Mieter seinen Auszug und Umzug beendet, gehört es zu den Pflichten eines jeden Mieters, die von ihm bisher...

Top Orte der Anwaltssuche zum Rechtsgebiet Mietrecht

Weitere Orte finden Sie unter:

JuraForum-Suche

Durchsuchen Sie hier JuraForum.de nach bestimmten Begriffen:

© 2003-2016 JuraForum.de — Alle Rechte vorbehalten. Keine Vervielfältigung, Verbreitung oder Nutzung für kommerzielle Zwecke.