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Vormerkung

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Erklärung zum Begriff Vormerkung

Bei der Vormerkung nach §§ 883 ff. BGB handelt es sich um ein Sicherungsmittel, dass den Erwerber eines Rechts an einem Grundstück vor sämtlichen Erwerbshindernissen schützt. In der Regel ergeht eine Vormerkung bei der sog. Auflassung (also die Einigung der Übereignung von unbeweglichen Sachen, vgl. §§ 873 Absatz 1, 925 Absatz 1 BGB), sog. Auflassungsvormerkung nach §§ 883, 885 BGB. Dabei wird nach Abgabe der Auflassung zugunsten des Auflassungsempfängers auch eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, wodurch dieser ein Anwartschaftsrecht erwirbt (welches wie das Vollrecht behandelt wird), welches vom Eigentümer nicht mehr einseitig zerstört werden kann.

Eine rechtliche Einordnung der Vormerkung ist jedoch nicht ohne weiteres möglich, da sie sowohl aus schuldrechtlichen als auch aus dinglichen Elementen besteht.
 

I.  Häufigster Anwendungsfall:  das Dreipersonenverhältnis
A veräußert ein Grundstück an B. B lässt sich nach § 883 BGB im Grundbuch vormerken. A veräußert nun an C.

In solchen Fällen bewirkt die Vormerkung eine sog. relative Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs des C (vgl. § 883 Absatz 2 BGB). Die Unwirksamkeit ist deshalb nur relativ, da sie nur gegenüber B unwirksam ist, nicht jedoch gegenüber Dritten (hier: C). Der Erstkäufer B behält aber seinen Anspruch gegenüber A auf Übertragung und Übereignung des Grundstücks. Aufgrund § 888 Absatz 1 BGB ist auch C dazu verpflichtet den Rechtserwerb des B (aufgrund der Vormerkung) mit herbeizuführen. Somit wird B, aufgrund der Vormerkung, dennoch Eigentümer des Grundstücks.

Zu beachten ist jedoch, dass der Dritterwerber (also C) gegenüber dem Vormerkungsberechtigten (also B) sowohl die Einreden des Veräußerers(§ 768 BGB analog, h.M.) als auch die Einreden aus §§ 994 ff. BGB geltend machen kann.
 

II.  Voraussetzungen für den Ersterwerb der Vormerkung nach §§ 883, 888 I BGB
1. schuldrechtlicher Anspruch gem. § 883 I BGB

Die Vormerkung ist akzessorisch, das heißt sie ist stets an einem (künftigen oder bedingten) Anspruch geknüpft.
Daneben gilt zu beachten, dass bei zunächst formunwirksame Grundstückverträge, nachträglich geheilt werden können (vgl. § 311b BGB). In diesen Fällen wird der Schutz der Vormerkung jedoch zeitlich nicht zurück, sondern wirkt erst ab dem Zeitpunkt der Wirksamkeit.

2. Bewilligung bzw. einstweilige Verfügung gem. § 885 BGB
Es bedarf keiner Einigung, sondern lediglich einer einseitigen Bewilligung der Vormerkung durch den Berechtigten.

3. Eintragung in das Grundbuch

4. Berechtigung
Derjenige, der die Vormerkung einräumt, muss entweder Eigentümer des Grundstückes sein oder gem. § 185 BGB ermächtigt.
Ansonsten besteht die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbes gem. §§ 892, 893 BGB analog.
 

III. Voraussetzungen für den Zweiterwerb der Vormerkung nach §§ 883, 888 I BGB
Bei dem Zweiterwerb handelt es sich um die Vormerkung auf einen Dritten. Dieser erfolgt nach § 401 BGB analog. Aufgrund der Akzessorietät geht die Vormerkung automatisch mit der Abtretung des zugrundeliegenden Anspruchs (§ 398 BGB) auf den neuen Inhaber über.

Umstritten ist jedoch, ob im Rahmen des Zweiterwerbs ein gutgläubiger Erwerb möglich ist. Unstrittig ist jedenfalls, dass ein gutgläubiger Zweiterwerb dann ausscheidet, wenn die Vormerkung nicht zum Entstehen gekommen ist, weil schon die zugrundeliegende Forderung nicht existiert (Grund: Akzessorietät). Nach einer Auffassung soll ein gutgläubiger Erwerb auch grundsätzlich ausscheiden, da der gutgläubige Erwerb stets ein „Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts“ voraussetze, die Vormerkung allerdings nicht durch Rechtsgeschäft, sondern durch Gesetz (nämlich durch § 401 BGB analog) erworben wird. Die herrschende Meinung will einen gutgläubigen Erwerb jedoch zulassen. Die Vormerkung erfolge zwar durch Gesetz, begründe sich jedoch auf ein Rechtsgeschäft, nämlich den die Abtretung des zugrundeliegenden Anspruchs. Darüber hinaus sei eine Unzulässigkeit ineffizient, da in diesen Fällen die Erwerber jedes Mal eine neue Vormerkung auf den Anspruch eintragen lassen würden.
 

IV.  Schutz vor Erwerbshindernissen
Die Auflassung schützt nicht nur vor dem Erwerb entgegenstehende Verfügungen (vgl. § 883 Absatz 2 BGB), sondern auch Veräußerungsverbote (§§ 135 f. BGB), Grundbuchberichtigungen, Insolvenz des Veräußerers (§ 106 InsO) nachträglich eintretende Bösgläubigkeit des Erwerbers etc.
Diese Hindernisse können insbesondere im Zeitraum zwischen Einigung (also Auflassung) und Eintragung auftreten.

Die Vormerkung schützt allerdings nicht die zwischenzeitig vorgenommene Vermietung bzw. Verpachtung des Grundstücks.




Mitwirkende/Autoren:
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Erstellt von , 27.09.2010 15:31
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 14.04.2015 18:18


 
 

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Entscheidungen zum Begriff Vormerkung

  • OLG-ZWEIBRüCKEN, 27.04.2006, 4 U 55/05
    Ein Auflassungsvormerkungsberechtigter kann vom Berechtigten einer weiteren, nachrangigen Vormerkung eine Zustimmung zur Löschung der nachrangigen Vormerkung erst verlangen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
  • OLG-CELLE, 24.11.2006, 6 W 117/06
    Ist der Anspruch aus einem Schenkungsversprechen durch eine Vormerkung gesichert, kann der verarmte Schenker nicht Beseitigung der Vormerkung, sondern nur Zahlung eines Notbedarfs Zug um Zug gegen Übereignung des Grundstücks verlangen, an dem die Vormerkung besteht.
  • BAYOBLG, 01.08.2002, 2Z BR 71/01
    Auch ein an mehrere alternative Bedingungen geknüpfter Rückübertragungsanspruch kann durch nur eine Vormerkung gesichert werden.
  • BAYOBLG, 01.08.2002, 2Z BR 72/01
    Mit nur einer Vormerkung kann ein an mehrere alternative Bedingungen geknüpfter Rückübertragungsanspruch gesichert werden.
  • BGH, 14.09.2001, V ZR 231/00
    Ein künftiger Auflassungsanspruch, der durch eine vor Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens eingetragene Vormerkung gesichert wird, ist insolvenzfest.
  • OLG-HAMM, 21.08.2013, 15 W 392/12
    Zu dem grundbuchverfahrensrechtlich erforderlichen Nachweis, dass die Eintragung einer Vormerkung innerhalb einer Frist des § 88 InsO erfolgt ist.
  • KG, 18.12.2012, 1 W 367/12
    Eine Vormerkung für einen Anspruch auf Auflassung eines realen Grundstücksteils kann nicht an einem Miteigentumsanteil eingetragen werden.
  • OLG-HAMM, 03.09.2013, 15 W 344/12
    Bei der Prüfung der Löschungsvoraussetzungen für eine Vormerkung ist zu berücksichtigen, ob eine nachträgliche "Aufladung" der Vormerkung bzw. eine nachträgliche Erweiterung der Entstehungsgründe für den gesicherten Anspruch in Betracht kommen.
  • OLG-KOELN, 24.11.1993, 11 U 77/93
    Bei zu Unrecht eingetragenen Vormerkung findet § 849 BGB entsprechende Anwendung. Das schuldrechtliche vereinbarte Verfügungsverbot ist nicht im Wege einer Vormerkung zu sichern. Allerdings kann der für den Fall der verbotswidrigen Verfügung vertraglich vereinbarte Rückübertragungsanspruch durch Vormerkungsanspruch gesichert werden.
  • OLG-FRANKFURT-AM-MAIN, 13.04.2011, 20 W 146/11
    1. Die Löschung einer Auflassungsvormerkung wegen Unrichtigkeitsnachweises ist nur möglich, wenn der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise nachweist, dass das Bestehen oder Entstehen des zu sichernden Anspruchs ausgeschlossen ist. Dabei ist die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs des Bundesgerichtshofs...

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