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Verkehrswert

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Erklärung

1. Definition des Verkehrswerts

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,

• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr,
• nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
• der sonstigen Beschaffenheit und
• der Lage des Grundstückes (oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung)
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre. Der Verkehrswert entspricht dem im Europäischen Recht verwendeten Begriff des Marktwerts (market value, siehe BGH 28.04.2011 - V ZR 192/10).

Der Verkehrswert wird stichtagsbezogen ermittelt. Wertermittlungsstichtag ist gemäß § 3 Absatz 1 ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.

2. Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts

Die Ermittlung des Verkehrswerts richtet sich nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung, die durch die Wertermittlungsrichtlinien ergänzt wird.

Zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks / einer Immobilie stehen gemäß § 8 ImmoWertV grundsätzlich folgende Verfahren zur Verfügung, die je nach dem zu bewertenden Objekt zur Wertermittlung herangezogen werden:

• Das Ertragswertverfahren:Üblicher Anwendungsbereich: Renditeobjekte.Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die erzielten oder künftig zu erzielenden Mieterträge als wesentlichen Einflussfaktor auf den Verkehrswert. Der Ertragswert ist somit die Summe der Barwerte aller bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Reinerträge einschließlich des Barwertes des Bodens.Rechtsgrundlage sind die §§ 17 - 20 ImmoWertV.Es bestehen gemäß § 17 ImmoWertV folgende Ertragswertverfahren:
  • das allgemeine Ertragswertverfahren
  • das vereinfachte Ertragswertverfahren
  • das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge)
• Das Sachwertverfahren:Üblicher Anwendungsbereich: Ein- und Zweifamilienhäuser.Im Sachwertverfahren stehen die Herstellungskosten im Vordergrund. Die Ermittlung des Sachwertes hat zunächst einmal zum Inhalt, die Ersatzbeschaffungskosten der Immobilie zu heutigen Preisen zu ermitteln. Danach wird der errechnete Wert um Abschläge wegen des Alters oder anderer Faktoren reduziert.Rechtsgrundlagen sind die §§ 21 - 23 ImmoWertV.Der Sachwert des (bebauten) Grundstücks wird gemäß § 21 ImmoWertV aus den folgenden Werten ermittelt:
  • Dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen.Der Sachwert ist nur für nutzbare Anlagen zu ermitteln ist. Dies unterstreicht die Marktorientierung der Wertermittlung. Maßgeblich für die Beurteilung der Nutzbarkeit von Anlagen ist nach der Gesetzesbegründung eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Betroffen können etwa Wohngebäude in Stadtumbaugebieten sein, die nicht ausreichend nachgefragt werden und auch nicht in wirtschaftlicher Weise umgenutzt werden können. Bei einer nicht nutzbaren Anlage wird es sich regelmäßig auch um ein Liquidationsobjekt handeln (vgl. § 16 Absatz 3 Satz 2 Nummer 1 ImmoWertV).Der Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen wird gemäß § 21 Absatz 2 ImmoWertV in folgenden Schritten ermittelt:
    a)
    In einem ersten Schritt sind die Herstellungskosten des Gebäudes zu ermitteln.
    b)
    In einem zweiten Schritt sind von diesen Kosten die Wertminderungen wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden abzuziehen bzw. sonstige wertbeeinflussende Umstände wertsteigernd oder wertmindernd zu berücksichtigen.
  • Dem Sachwert der sonstigen Anlagen (z.B. außergewöhnliche Gartengestaltung).
  • Dem Bodenwert.
• Das Vergleichswertverfahren:Üblicher Anwendungsbereich: Unbebaute Grundstücke.Wesen des Vergleichswertverfahrens ist der Vergleich mit vorgefundenen Verkaufpreisen vergleichbarer Objekte.Rechtsgrundlage ist § 15 ImmoWertV.Die Problematik dieses Verfahrens liegt in der Erfassung einer ausreichenden Anzahl an geeigneten Vergleichsobjekten. Hierbei kann sich der Gutachter sowohl eigener Erfahrungen und Marktkenntnissen als auch der Informationen anderer Quellen bedienen. Der Vergleichswert wird wie folgt ermittelt:
  a)
  Zunächst sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Wesentlich für den Vergleich ist die Übereinstimmung der wertrelevanten Merkmale der Objekte. Dies können sein:

  • Lage
  • Bodenbeschaffenheit
  • Größe
  • Grundstücksgestalt
  • Erschließungszustand
  b)
  Ist dies nicht möglich, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.
  c)
  Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Dabei ist immer die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen.

3. Auswahl der Methode

Das bzw. die Verfahren sind gemäß § 8 Satz 2 und 3 ImmoWertV nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Die Wahl ist zu begründen.

Grundsätzlich kann die Wertermittlung auf ein einziges Verfahren gestützt werden. Dies ist insbesondere dann angebracht, wenn sich nach der Art des Objektes auch nur diese eine Methode empfiehlt.

Der Sachverständige entscheidet im Einzelfall über die Methode seiner Wahl. Zumeist steht eines der Verfahren im Vordergrund, unterstützend werden jedoch die beiden anderen Verfahren hinzugezogen.

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