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Überbau

Lexikon

Erklärung

1. Allgemein

Grundsätzlich kann sich der Eigentümer eines Grundstücks bei der Beeinträchtigung seines Eigentums mit dem Abwehranspruch gemäß § 1004 BGB wehren und Beseitigung der Störung verlangen.

Sofern es sich bei der Störung um einen Überbau i.S. des § 912 BGB handelt, sind die Rechte des betreffenden Grundstückseigentümers jedoch gesondert geregelt.

Hintergrund ist die Überlegung, dass die mit der Beseitigung eines Überbaus verbundene Zerschlagung wirtschaftlicher Werte vermieden werden soll, die dadurch entsteht, dass sich der Abbruch eines überbauten Gebäudeteils meist nicht auf diesen beschränken lässt, sondern zu einer Beeinträchtigung und Wertminderung auch des bestehen bleibenden, auf eigenem Grund gebauten Gebäudeteils führt.

Die §§ 912 ff. BGB regeln nur den unrechtmäßigen Überbau, d.h. den Überbau, der nicht einvernehmlich zwischen den Parteien erfolgt.

Die Vorschrift ist aber Ausdruck eines allgemeinen Grundsatzes, welcher über den unmittelbar im Gesetz geregelten Fall hinaus auf ähnliche Tatbestände ausgedehnt werden kann (BGH 04.04.1986 - V ZR 17/85).

2. Voraussetzungen

Der Tatbestand des entschuldigten Überbaus erfordert das Vorliegen der folgenden Voraussetzungen:

• Bei dem Überbau handelt es sich um ein Gebäude (Bei Mauern, Zäunen usw. kann nach den allgemeinen Anspruchsgrundlagen Beseitigung verlangt werden).
• Es muss zum Teil über die Grenze gebaut worden sein; dabei darf das Gebäude nicht vollständig auf fremdem Grund liegen (in diesem Falle entstünde Alleineigentum des gestörten Grundstückseigentümers).
• Der Überbau darf weder grob fahrlässig noch vorsätzlich erfolgt sein.Ein Verschulden des Architekten wird dem Eigentümer des störenden Grundstücks, dem Bauherrn, zugerechnet (BGH, NJW 1977, 375), nicht jedoch ein Verschulden des beauftragten Bauunternehmers und seines Personals (BGH, NJW 1977, 375).
• Es darf nicht unmittelbar nach Überschreitung der Grenze durch den gestörten Grundstückseigentümer Widerspruch erhoben worden sein.Es besteht keine Frist, innerhalb der der Widerspruch zu erheben ist, jedoch beginnt die Pflicht grundsätzlich sogleich mit der Erkennbarkeit der Grenzüberschreitung. Der Grundstückseigentümer darf nicht mit dem Widerspruch bis zum Ende der Baumaßnahmen abwarten.

3. Rechtsfolgen

3.1 Duldungspflicht

Bei Vorliegen der Voraussetzungen hat der Nachbar den Überbau zu dulden (BGH, WM 1979, 644).

Die Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn der Überbau nicht den Regeln der Baukunst entspricht und deshalb über die Grenzverletzung hinausreichende Beeinträchtigungen des Nachbarn besorgen lässt (BGH 19.09.2008 - V ZR 152/07).

3.2 Geldrente

Als Ausgleich für die Duldungspflicht hat der beeinträchtigte Grundstückseigentümer einen Anspruch auf die Zahlung einer Geldrente (Überbaurente), die gemäß § 914 BGB allen sonstigen Rechten am Grundstück vorgeht.

Die Höhe der Rente bestimmt sich nach dem Verkehrswert des überbauten Grundstückteils im Zeitpunkt des Überbaus und besteht in der aus dem Verkehrswert zu erzielenden Rendite (BGH 21.01.1983 - V ZR 154/81). Spätere Wertänderungen bleiben unberücksichtigt.

3.3 Eigentumsverhältnisse

Während beim unentschuldigten Überbau (Vorsatz, grobe Fahrlässigkeit) nach der Rechtsprechung des BGH das Eigentum an dem überbauten Teilstück des Gebäudes in das Eigentum des Eigentümers des beeinträchtigten Grundstücks fällt, steht das Eigentum beim entschuldigten Überbau dem Störer zu.

Der Überbau ist nicht im Grundbuch einzutragen.

3.4 Abkauf

Gemäß § 915 BGB kann der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks verlangen, dass ihm der Störer den überbauten Teil seines Grundstücks abkauft.

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