Schwarzbau

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Erklärung zum Begriff Schwarzbau

Ein Schwarzbau ist ein Begriff des Baurechts. Wird ein Bauwerk illegal errichtet, so wird es als Schwarzbau bezeichnet. Eine bauliche Erweiterung oder sonstige Abänderung reicht ebenfalls aus.

Illegal in diesem Sinne bedeutet, dass die Errichtung, Erweiterung oder Änderung ohne eine erforderliche öffentlich-rechtliche Baugenehmigung erfolgt ist. Obwohl der Begriff des Schwarzbaus als solcher nicht legal definiert ist, wird er stets von der heutigen Rechtsprechung kontinuierlich eingesetzt und angewendet.  Ebenfalls liegt ein Schwarzbau vor, wenn gegen die baurechtlichen Normen verstoßen wird. Diese beinhalten Vorschriften über Standorte, Gebäudehöhen, Nutzungsarten, Lärmemissionen, usw.)

Eingrenzung

Schwarzbauten kommen können sowohl im Innen- als auch in den Außenbereichen vorkommen und darüber hinaus vollständige Bauwerke erfassen. Sowohl Gartenhäuser als auch Wintergärten, Carports oder überdachte Terrassen sind erfasst. Die Möglichkeiten einer Umbauung sind dementsprechend stark eingeschränkt. Häufig unterliegen bereits kleinere Umbauten strikten rechtlichen Richtlinien. Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im deutschen Anwaltsverein legt bei nachträglichen An- oder Umbauten nahe, obgleich es sich um Wohnhäuser, Garagen, Vordächer oder Terrassen handelt, sich eine Baugenehmigung einzuholen. So sei man auf der sicheren Seite und vermeide ggf. sehr hohe Kosten.

Wird ein Gebäude in der Weise errichtet, dass die Abweichung als grob und bewusst gedeutet wird, so kann dieses Gebäude als Schwarzbaute im engen Sinne angesehen werden. Einen Bestandschutz können Schwarzbauten nicht entwickeln; die jeweilige Behörde kann zu jeder Zeit den Rückbau fordern. Allerdings kommt es in einigen Fällen vor, dass eine solche Schwarzbaute nachträglich legalisiert werden kann. Möglich ist jedoch auch, dass eine Schwarzbaute anlässlich einer Bauordnungsvorkehrung, einer sogenannten Baubeseitigungsverfügung abgerissen werden muss. Die Vorschriften des deutschen Baurechts sind umfangreich und unübersichtlich. Im Baugesetzbuch sowie in der Baunutzungsverordnung sind diese vom Bund geregelt.

Was genau und auf welchen Flächen oder Grundstücken gebaut werden darf, bestimmen die Baupläne der Kommunen. Darüber hinaus existieren noch die Bauordnungen der Bundesländer, woraus sich die Genehmigungspflicht ergibt. 

Vor Gericht

Grundsätzlich gilt: Eine Schwarzbaute hat vor Gericht kaum Chancen. Meist ist die Rechtslage in diesen Fällen eindeutig. Bei einer rechtswidrig errichteten Immobilie kann man sich nicht auf das Eigentumsrecht stützen. Auch dann nicht, wenn derjenige sie nicht selbst erbaut hat. Ist ein Abriss unvermeidbar, so bleibt den Käufern eines solchen Objektes nur noch die letzte Möglichkeit, nämlich die Hoffnung auf Schadensersatz. Jedoch sei es in solchen Fällen sehr kompliziert, eine erfolgreiche Zivilklage durchzusetzen.

Denn für eine solche bedarf es einem Nachweis, dass der Vorbesitzer Kenntnis von der fehlenden Genehmigung hatte und dies arglistig verbirgt. Hauskäufer werden deswegen aufgerufen, sich vor dem Kauf eines Hauses zu erkundigen, ob eine Genehmigung vorliegt. Liegt eine Genehmigung vor, ist diese am besten einzusehen und zu kopieren. Ist das Dokument nicht vorhanden, ist es besser, den Kauf nicht abzuschließen.

Baumhaus-Fall

Selbst bei Kleinigkeiten gelten strenge Vorschriften. So erging es einem Hauseigentümer- er baute an der Grundstücksgrenze ein Baumhaus für seine Kinder. Sein Nachbar beschwerte sich und erhob Klage dagegen. Der Hauseigentümer musste das Baumhaus letztendlich abreißen. Es gilt die Verordnung eines gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück, so urteilte das Landgericht Dortmund (Az.: 1 S 109/06).

Keller- Beispiel

Ein Hauseigentümer lässt sich den Bau eines Hauses mit einer Bodenplatte genehmigen. Während des Baus entscheidet er sich, zusätzlich einen Keller zu bauen, da ein Haus mit Keller einen höheren Verkaufswert hat. Bei der Bauabnahme wird der Keller entdeckt und als Schwarzbau festgehalten. Eine Strafe der Baubehörde wird eingeleitet, welche ein Bußgeld darstellen kann.  

Denkmäler

Komplizierter wird es bei Veränderungen an Denkmälern. Hierbei ist nicht nur eine Genehmigung, sondern auch eine Zustimmung des zuständigen Denkmalamtes erforderlich. Bei der Umbauung oder Veränderung müssen die Auflagen des Denkmals, sprich Material, Farbe und Fassade genauestens beachtet werden.

Entdeckung von Schwarzbauten

Um Schwarzbauten ausfindig zu machen, wird heutzutage von Online-Diensten Gebrauch gemacht. Zu diesen zählen Dienste wie etwa Google Street View oder Google Maps. Teils werden sogar Luftbildaufnahmen hinzugezogen. Jedoch haben viele Bauaufsichtsbehörden eher kleinere Außendienste. Oftmals werden Schwarzbauten durch die Bürger der Stadt entdeckt oder vielmehr durch Nachbarn, die sich durch einen Anbau gestört fühlen und die Behörde einweihen. Die Anzahl der Schwarzbauten in Deutschland kann lediglich geschätzt werden.

Folgen der Entdeckung

Nicht nur frisch errichtete Gebäude können illegal gebaut worden sein, auch Altbauten können sich als solche entpuppen. Für ihre Haubesitzer stellt dies eine böse Überraschung dar, wenn nach Jahrzehnten das Bauamt vor der Tür steht und den Abriss fordert. Schwer nachzuvollziehen, denn wie kann dies verlangt werden, wenn ein Gebäude seit 30 Jahren existiert und nun verboten werden soll. Oftmals gibt es jedoch auch gute Gründe der Baubehörde.

Wird eine Schwarzbaute entdeckt, sind die Vorgehen der Baubehörde unterschiedlicher Art, je nachdem, wie schwerwiegend das Vergehen war. Dazu gehören die Nutzungsuntersagung, die Stilllegungsverfügung und die Rückbauverfügung.

  • Nutzungsverfügung

Wird eine sog. Nutzungsverfügung angeordnet, darf das besagte Gebäude nicht mehr von seinen Bewohnern genutzt, bzw. weiter bewohnt werden. Die Nutzungsverfügung wird dann ausgesprochen, wenn das Gebäude eine Gefahr für Leib oder Leben darstellt, es beispielsweise einsturzgefährdet ist oder dann, wenn Brandschutzverordnungen nicht eingehalten worden sind.

  • Stilllegungsverfügung

Bei einer Stilllegungsverfügung, welche ebenfalls häufig angefordert wird, beinhaltet einen sofortigen Baustopp. Es ist ein Bescheid, mit welchem die Baumaßnahme untersagt wird. Die Stilllegung bedeutet nicht, dass der Weiterbau hoffnungslos ist; er kann durchaus noch nachträglich legalisiert werden. Dafür muss sich der Bauherr eine nachträgliche Baugenehmigung einholen. Erst bei der Erteilung der Genehmigung ist es ihm gestattet, weiterzubauen.

  • Rückbauverfügung

Die Rückbauverfügung ist die härteste Anordnung. Sie beinhaltet den gesamten Abbruch und das Rückgängigmachen der Errichtung. Die Anordnung wird lediglich dann erteilt, wenn das Gebäude nicht genehmigt ist und nachträglich auch nicht genehmigt werden kann.

Weiterhin spricht man von einer formellen und materiellen Illegalität. Formell illegal ist ein Gebäude dann, wenn es keine Baugenehmigung besitzt, die aber eine Genehmigung erhalten hätte, wenn ein Bauantrag gestellt worden wäre. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel ein ungenutztes Dachgeschoss ausgebaut werden soll. Dies ist in den meisten Fällen erlaubt. Materiell illegal ist ein Gebäude dann, wenn es den Vorschriften des Baurechts widerspricht und keine Baugenehmigung existiert. Dies ist der Fall, wenn die Vorschrift enthält, dass ein Gebäude nicht höher als zehn Meter sein darf, das Gebäude trotzdem auf zwölf Meter Höhe erbaut wird. Dabei ist die formelle Illegalität weniger gravierend als die materielle. Dennoch kann ein Bußgeld auch bei der formellen Illegalität eingefordert werden.

Kosten / Bußgeld

Ordnet eine Behörde den Rückbau einer Schwarzbaute an, so entstehen selbstredend Kosten. Diese anfallenden Kosten sind vom Grundstückseigentümer zu tragen. Außerdem kann ein Bußgeld festgelegt werden. Es gibt keinen einheitlichen Strafkatalog, die Höhe des zu Bußgeldes ist in jedem Bundesland unterschiedlich und variiert teilweise stark.

So liegt die angesetzte Summe bei einem genehmigungsfreien Vorhaben in Nordrhein-Westfalen bei 75 - 4.000 €. Bis zu 100 m³ bebaute Fläche wird bei 400 € - 7.500 € und mehr als 100 m³   bei 1250 € - 50.000 €, in Niedersachsen liegt die Summe der bebauten Fläche ab 100 m³ bei 100 € - 12.500 € und bei über 100 m³ bei 750 € - 50.000 €.

Bei einer Selbstanzeige, beispielsweise bei der Einholung einer nachträglichen Genehmigung (welche dreifach Gebühren erfordert), kann manchmal von einem Bußgeld abgesehen werden.




Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von , 30.05.2017 06:58
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 30.05.2017 06:58


 
 

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Entscheidungen zum Begriff Schwarzbau

  • BildVG-DES-SAARLANDES, 13.06.2007, 5 K 59/06
    Der Bauherr eines Schwarzbau ist in aller Regel der richtige Adressat einer Beseitigungsverfügung. Gehört das Grundstück, auf dem das Gebäude steht einem Dritten, ist es ausreichend, wenn dieser ggfl. bis zum Beginn der Vollstreckung mit einer Duldungsverfügung belegt wird.
  • BildOVG-NORDRHEIN-WESTFALEN, 22.08.2005, 10 A 4694/03
    Eine bauordnungsbehördliche Rückbauverfügung ist rechtswidrig, wenn sie nicht geeignet ist, rechtmäßige Zustände herzustellen. (Im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 2.9.2004 - 1 BvR 1860/02 -, NVwZ 2005, 203.) Dies ist der Fall, wenn die Behörde nach Feststellung umfangreicher formell und materiell illegaler Um- und...
  • BildOVG-SACHSEN-ANHALT, 07.11.2003, 2 L 10/03
    1. Der Verwaltungsakt ist bestimmt genug, wenn der von ihm konkret Betroffene auch anhand der ihm bekannten Umstände erkennen kann, was von ihm verlangt wird. 2. Bei Eingriffsverfügungen wegen Baurechtswidrigkeiten ist das Ermessen der Behörde "indentiert". 3. Der Gleichheitssatz wird nicht verletzt, wenn die Behörde jedenfalls gegen...
  • BildVG-MUENCHEN, 16.07.2013, M 1 K 13.1040
    Abstandsflächenabweichungen für ungenehmigten Anbau und Wintergarten;Erforderlichkeit eines Antrags für Abweichungsentscheidung;Rechtswidrige Dachgaubengenehmigung auf ungenehmigtem Gebäudeanbau;Einheitlichkeit der Baugenehmigungsentscheidung mit Abweichungsentscheidung
  • BildVG-GELSENKIRCHEN, 28.05.2013, 9 K 3327/11
    Die Erhebung einer erhöhten Baugenehmigungsgebühr nach der Tarifstelle 2.8.1.1 AGT zur AVerwGO NRW ist auch dann gerechtfertigt, wenn der Bauherr sich darauf beruft, dass ein Mitarbeiter der Bauordnungsbehörde ihm schon vor Genehmigunserteilung zugesagt habe, es könne mit dem Bau bereits begonnen werden.

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