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§ 28 Abs. 4 II. BV
Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind.
Nach der in § 28 Abs. 4 II. BV bestehenden Definition umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Fenster, der Innentüren und der Außentüren von innen.
Die Schönheitsreparaturen sind zu unterscheiden von den Instandhaltungsarbeiten.
Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist eine der Hauptpflichten des Mietvertrages und obliegt gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter. Sie kann und wird in den meisten Fällen vertraglich auf den Mieter übertragen. Dabei ist Folgendes zu beachten:
Haben die Mietvertragsparteien die Übertragung der Schönheitsreparaturen sowohl in einem Formularvertrag als auch in einem Individualvertrag geregelt, so wird die Individualvereinbarung nicht von der Unwirksamkeit des Formularvertrages erfasst (BGH 14.01.2009 - VIII ZR 71/08).
Bei der Vereinbarung der Klausel in einem Formular-Mietvertrag sind allgemein u.a. folgende Anforderungen zu erfüllen:
Ausgehend von der als gesetzliches Leitbild angesehenen Renovierungspflicht des Vermieters unterliegt die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter u.a. folgenden Vorgaben:
Handelt es sich bei dem Mieter nicht um einen Verbraucher (sondern um einen Unternehmer), so sind gemäß § 310 BGB die §§ 308, 309 BGB nicht anwendbar.
Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist nach der Rechtsprechung (BGH 08.10.2008 - XII ZR 84/06) aber nicht an diesen Vorschriften, sondern an § 307 BGB zu messen. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel nicht davon aus, in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mieträume eine Renovierung durchführen zu müssen.
Danach sind auch starre Fristenregelungen für Mietverträge über Gewerberäume in einem Formularvertrag bzw. sonstigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.
Bei einem Gewerbemietvertrag erfasst die Übernahme der Schönheitsreparaturen auch die Grundreinigung des Teppichbodens (BGH 08.10.2008 - XII ZR 15/07).
Ist die Klausel aufgrund des Verstoßes gegen die obigen Anforderungen unwirksam, so entfällt die Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gänzlich. Eine geltungserhaltende Reduktion ist nicht möglich. Die Renovierungspflicht obliegt dann wieder dem Vermieter.
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er aufgrund der Unwirksamkeit der Vertragsklausel dazu nicht verpflichtet gewesen wäre, so bestehen für die Kostenerstattung folgende Anspruchsgrundlagen:
Voraussetzung des Schadensersatzanspruches ist, dass der Vermieter dem Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses eine Nachfrist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gesetzt hat, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung.
Nur wenn der Mieter ernsthaft und endgültig die Renovierung ablehnt, kann der Vermieter eine Fachfirma mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen, wobei eine Ablehnung noch nicht in dem kommentarlosen Auszug des Mieters gesehen werden kann. Der Schadensersatzanspruch verjährt in sechs Monaten, beginnend mit dem Ende der Nachfrist.
Die Nachfristsetzung ist zudem entbehrlich, wenn der Mieter die unterlassenen Arbeiten in einem Abnahmeprotokoll anerkannt hat.
Mit dem ergebnislosen Ablauf der Nachfrist kann der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen, der die objektiven Kosten einer fachgerechten Durchführung der Schönheitsreparaturen, den Mietausfall durch die verzögerte Weitervermietungsmöglichkeit (bei zügiger Durchführung der Renovierung) und evtl. die Kosten eines Sachverständigen oder eines Beweis(sicherungs)verfahrens umfasst.
Beabsichtigt der Vermieter nach dem Ende der Mietzeit zunächst einen Umbau an der Wohnung durchzuführen und ist der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, so wandelt sich gemäß dem Urteil BGH 20.10.2004 - VIII ZR 378/03 der Anspruch auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen in einen Ausgleichsanspruch in Geld um. Enthält der Mietvertrag nicht die Verpflichtung zur Beauftragung einer Fachfirma und wären die Schönheitsreparaturen von dem Mieter selbst bzw. einem Bekannten ausgeführt worden, so beläuft sich der Ausgleichsanspruch auf die Materialkosten sowie die Kosten der Arbeitsleistung.
Eine Verrechnung der durch die Wohnungsrenovierung entstandenen Kosten mit der Mietkaution ist unzulässig.
Ist der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auch während des laufenden Mietverhältnisses zu erbringen und kommt er dieser Pflicht trotz des Renovierungsbedarfs nicht nach, so kann der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.
Diese bisher nur für Gewerbemietverhältnisse bestehende höchstrichterliche Rechtsprechung wurde mit dem Urteil BGH 06.04.2005 - VIII ZR 192/04 auch auf Wohnraummietverhältnisse ausgedehnt.
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