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JuraForum.deJuraForum-WikiPPachtvertrag Landwirtschaft / Landpachtrecht 

Pachtvertrag Landwirtschaft / Landpachtrecht

Lexikon

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Erklärung zum Begriff Pachtvertrag Landwirtschaft / Landpachtrecht

Bei Verträgen, die der Überlassung einer bestimmten Sache auf Zeit dienen, wird zwischen „Miete“ und „Pacht“ unterschieden. Beide Vertragstypen sehen zwar ein Verhältnis von einem zahlenden Nutzer (= Mieter beziehungsweise Pächter) und einem Vermieter vor. Doch während ein Mietvertrag dem Mieter gemäß §§  535 bis 580a BGB zwar die Nutzung der Sache genehmigt, nicht aber einen eventuell daraus resultierenden Gewinn gestattet, ist dies beim Pachtvertrag anders geregelt: gemäß § 581 BGB ist eine Pacht als eine zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung mit der Möglichkeit der Fruchtziehung zu verstehen.

„Fruchtziehung“ bedeutet in diesem Fall nicht zwangsläufig, dass auch tatsächlich Früchte geerntet werden sollen; vielmehr stammt dieser Begriff von der lateinischen Bezeichnung der Eigentumsrechte ab (usus, usus fructus, abusus). Vereinfacht gesagt, hat der Pächter anhand des Pachtvertrages das Recht, aus der von ihm gepachteten Sache (beispielsweise Gastronomiebetrieb, landwirtschaftliches Grundstück, Unternehmen) oder Rechte (beispielsweise Fischereirechte) einen Ertrag zu erwirtschaften. Ein Mieter hingegen besitzt dieses Recht nicht. Zur Verdeutlichung das klassische Beispiel „Apfelbäume“:

  • In einem Mietverhältnis gehören die Äpfel dem Vermieter
  • In einem Pachtverhältnis gehören die Äpfel dem Pächter

Dafür, dass der Pächter nicht nur die Sachen gebrauchen, sondern auch deren Ertrag für sich behalten darf, zahlt er dem Verpächter einen sogenannten Pachtzins, der in der Regel am Ende eines Pachtjahres zu entrichten ist.

Pachtvertrag der Landwirtschaft

Mit Ausnahme der Landpachtverträge sind für Pachtverträge gemäß § 581 Abs. 2 BGB die Vorschriften für Mietverträge anzuwenden. Ausnahmen hierfür bestehen für die Fälle, dass sich anhand der §§ 582 bis 584b BGB etwas anders ergeben sollte.

Pachtvertrag für Grundstücke

Generell bedürfen Pachtverträge für Grundstücke immer der Schriftform, sofern diese über die mehr als einjährige Verpachtung eines Grundstückes geschlossen werden. Für sogenannte „Landpachtgrundstücke“ (Grundstücke, die dem Zwecke der Landwirtschaft dienen) tritt diese Regelung gemäß § 585a BGB in Kraft, wenn diesbezügliche Verträge über einen länger als zwei Jahre andauernden Zeitraum geschlossen werden. Wurde die Schriftform missachtet, gilt der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit [OLG Hamm, 23.08.2012, I-10 U 68/12].

Landpacht

Die Landpacht wird gemäß §§ 585 ff. BGB geregelt. Ihre vertragstypischen Pflichten regelt § 586 Abs. 1 BGB. Demnach hat der Verpächter die Pflicht, dem Pächter die Pachtsache in einem solchen Zustand zu überlassen, dass diesem die vertragsgemäße Nutzung für den vereinbarten Zeitraum möglich ist. Des Weiteren hat der Verpächter sich auch darum zu kümmern, dass ebendieser Zustand erhalten bleibt.Der Pächter hingegen ist nicht nur zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet, sondern hat sich auch um deren gewöhnliche Ausbesserungen zu kümmern beziehungsweise diese auf seine Kosten durchführen zu lassen.

Inventar im Pachtvertrag der Landwirtschaft

In einigen Fällen wird Inventar mitverpachtet, beispielsweise in Gastronomiebetrieben oder bei Grundstücken mit Inventar. Dem Pächter obliegt es gemäß § 582 Abs. 1 BGB, für dessen Erhalt zu sorgen; ebenfalls ist er dazu verpflichtet, für den Ersatz eventuell verlorengegangener Inventargegenstände zu sorgen. Gemäß § 582 Abs. 2 BGB hingegen ist der Verpächter dazu verpflichtet, „Inventarstücke zu ersetzen, die infolge eines vom Pächter nicht zu vertretenden Umstandes in Abgang kommen“. Dies allerdings gilt nicht für eventuell zum Inventar gehörende Tiere: soweit dies einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht, muss diese der Pächter ersetzen (§ 582 Abs. 2 BGB).

Eine Inventarübernahme zum Schätzwert regeln §§ 582a BGB sowie 583a BGB.

Gemäß § 583 Abs. 1 BGB steht dem Pächter eines Grundstücks für die sich auf das Inventar beziehenden Forderungen gegenüber seinem Verpächter ein Pfandrecht an den in seinen Besitz gelangten Inventarstücken zu.

Der Verpächter hingegen hat die Möglichkeit, gemäß § 583 Abs. 2 BGB die Geltendmachung des Pfandrechts seines Pächters durch Sicherheitsleistung abzuwenden. Diese sieht in der Praxis so aus, dass er für jedes einzelne Inventarstück in Höhe seines Wertes eine Sicherheit leistet.

Ist die vereinbarte Laufzeit des Pachtvertrages abgelaufen, so steht der Pächter in der Pflicht, die gepachtete Sache nebst Inventar an den Verpächter zurück zu geben.

Kündigung des Pachtverhältnisses

Sofern keine anderslautende Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern besteht, ist ein Pachtverhältnis gemäß § 584 BGB mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Pachtjahres kündbar. Während in einem Mietverhältnis außergewöhnliche Umstände, wie beispielsweise der Tod des Mieters, zu einem vorzeitigen Ende des Mietvertrages führen können, ist dies bei einem Pachtverhältnis nicht der Fall.

Ist der Pachtvertrag beendet, so ist der Pächter zur Herausgabe der gepachteten Flächen verpflichtet [OLG Hamm, 06.05.2011, I-30 U 15/10].

Erbpacht

In früheren Zeiten wurde der Begriff „Erbpacht“ das dingliche Recht, auf fremdem Grundstück einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen, verstanden. Doch dieses Recht ist heutzutage nicht mehr existent. Wenn in der Gegenwart dieser Begriff verwendet wird, so ist dies in der Regel als ein langfristiger Pachtvertrag gemeint. Diese Langfristigkeit ist meist auf 99 Jahre festgelegt. In diesem Zeitraum darf der Pächter das von ihm geoachtete Grundstück nutzen, wofür er einen sogenannten Erbpachtzins zu entrichten hat. Häufig besteht bei diesen Erbpachtverträgen eine Anwartschaft auf ein Erbbaurecht.




 
Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00


 
 

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