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Mietvertrag - ordentliche Kündigung

Zugehörige Gesetze, Normen

§ 542 BGB

§ 573 BGB

Erklärung

1. Allgemein

Beendigung eines auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses innerhalb der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist.

Gemäß § 542 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses erfordert daneben immer das Vorliegen eines Kündigungsgrundes.

Dieser ist nach der gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 1 BGB gegeben, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Beispielhaft sind in § 573 Abs. 2 BGB einige Fälle des berechtigten Vermieterinteresses aufgeführt:

• die schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter,
• der Eigenbedarf des Vermieters und
• die Möglichkeit, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten.

Die lange Zeit höchstrichterlich umstrittenen Frage, ob der Kündigungsgrund der "schuldhaften Vertragsverletzung durch den Mieter" entsprechend der fristlosen Kündigung des Mietvertrages auch den vorherigen Ausspruch einer Abmahnung erfordert, wurde mit der Entscheidung BGH 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 verneint.

Der Mieter kann das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angaben von Gründen kündigen.

Die Vorschriften sind nicht abdingbar.

2. Form

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses erfordert gemäß § 568 BGB die Schriftform. In dem Schreiben ist der Kündigungsgrund zu nennen. Andere als die im Kündigungsschreiben genannten Gründe sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind.

3. Altmietverträge

Nach mehreren Urteilen des BGH (z.B. BGH 18.06.2003 - VIII ZR 240/02) ist auf Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 geschlossen wurden, das alte, für den Mieter geltende Kündigungsrecht anzuwenden. Voraussetzung ist, dass es sich um Formularklauseln handelt, d.h. auf die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen im Vertrag.

Aber: Für Kündigungen von Mietern ab dem 01.06.2005 gelten auch für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Formular-Mietverträge die dreimonatigen Kündigungsfristen.

4. Ausschluss des Kündigungsrechts

U.a. in der Entscheidung BGH 19.11.2008 - VIII ZR 30/08 hat der BGH für die Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses durch den Mieter folgende Grundsätze aufgestellt:

• In einem Individualvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters bis zu einem Zeitraum von vier Jahren ausgeschlossen werden.
• In einem Formularvertrag ist weiter zu unterscheiden:
  a)
  Der Kündigungsausschluss gilt für bis zu vier Jahre:

  • Eine derartige Vereinbarung ist zulässig, wenn der Kündigungsausschluss für beide Vertragspartner gilt und auf die ordentliche Kündigung begrenzt ist.
  • Bei einem einseitigen Ausschluss ist eine derartige Vereinbarung nur möglich, wenn gleichzeitig eine Staffelmiete vereinbart wurde.
  b)
  Der Kündigungsausschluss gilt für mehr als vier Jahre:Eine derartige Vereinbarung ist in allen Konstellationen unzulässig, es sei denn es handelt sich um eine vor dem 01.09.2001 vereinbarte Staffelmiete.

5. Räumung der Wohnung

5.1 Untermiete

Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist (BGH 14.08.2008 - I ZB 39/08).

5.2 Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Die Frage, ob für eine Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach § 885 ZPO auch ein gegen den nichtehelichen Lebensgefährten des Schuldners gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich ist, wurde mit der Entscheidung BGH 19.03.2008 - I ZB 56/07 bejaht.

Allein aus der Aufnahme in die Wohnung kann aber bei einem nichtehelichen Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des jeweiligen Falles beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nicht nur Besitzdiener ist. Die Einräumung des Mitbesitzes an den nichtehelichen Lebensgefährten muss durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein.

Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung beim Einwohnermeldeamt.

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam benutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist (BGH 19.03.2008 - I ZB 56/07).

5.3 Wohnungsräumung ohne Titel

Ein Vermieter, der nach erfolgter Kündigung ohne das Vorliegen eines Vollstreckungstitels die Wohnung räumen lässt, hat seinem Mieter nach der Entscheidung AG Reinbek 20.05.2008 - 5 C 624/06 ein Schmerzensgeld in Höhe von 2.500,00 EUR zu zahlen.

5.4 Einstellung der Versorgungsleistungen

Mit dem Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr mehr verpflichtet, Versorgungsleistungen zu erbringen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet (BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07).

Siehe auch

Gesetze

Urteile: Schlagworte

Urteile: Vorschriften

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