JuraForum.de > Lexikon > M > Mietvertrag - fristlose Kündigung
Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist oder dem vorgesehenen Ende.
Das Recht zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung ist für alle Mietverhältnisse in § 543 Abs. 1 BGB und zusätzlich für Wohnraummietverhältnisse in § 569 BGB geregelt.
§ 543 Abs. 1 BGB regelt das allgemeine Recht jeder Vertragspartei, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Die Voraussetzungen eines wichtigen Grundes sind dabei gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB wie folgt gesetzlich definiert:
Die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses ist dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten.
Bestimmte Kündigungsgründe sind als Beispiele eines wichtigen Grundes in § 543 Abs. 2 BGB exemplarisch genannt:
Daneben besteht die gesetzliche Regelung des § 543 Abs. 3 BGB, nach der vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die auf der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag beruht, eine Abmahnung oder ein Abhilfeverlangen unter Fristsetzung ausgesprochen sein muss.
Ausnahmen bestehen in den Fällen, in denen
Besteht zwischen den Parteien Uneinigkeit, ob der Vermieter den Gebrauch der Sache rechtzeitig gewährt hat oder er die Abhilfe vor Ablauf der gesetzten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Zusätzlich zu der für alle Mietverhältnisse geltenden Regelung enthält § 569 BGB folgende, nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften:
In § 569 Abs. 1 und Abs. 2 BGB werden zwei weitere Sachverhalte genannt, die als wichtige Gründe eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen:
Zu beachten ist, dass in Wohnraummietverhältnissen der Vermieter nur aus den im Gesetz genannten Gründen kündigen kann. Zusätzlich kann von den gesetzlichen Vorschriften nicht zuungunsten der Mieter abwichen werden.
Die Rechtsprechung fordert jedoch auch vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung wegen einer Gesundheitsgefährdung, dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Abhilfefrist bzw. eine Abmahnung erteilt hat (BGH 18.04.2007 - VIII ZR 182/06).
Des Weiteren enthält § 569 Abs. 3 BGB Sonderbestimmungen für die außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund eines Zahlungsverzuges des Mieters.
In dem Urteil BGH 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 nahm der BGH Stellung zu der Frage, wann bei wiederholt unpünktlicher Mietzinszahlung eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Danach kann der Vermieter die Kündigung aussprechen, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird.
§ 543 BGB
§ 569 BGB
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