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Mietvertrag - ausserordentliche fristlose Kündigung

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Erklärung zum Begriff Mietvertrag - ausserordentliche fristlose Kündigung

Liegt ein wirksamer Mietvertrag vor, dann haben beide Vertragsparteien die Möglichkeit den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen fristlos zu kündigen. Eine gesetzliche Regelung ist in § 543 BGB zu finden. Dort heißt es in Abs. 1:

„Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Anknüpfungspunkt ist demnach, dass eine Fortsetzung des Vertrages keiner Partei zugemutet werden kann, somit ein sogenannter wichtiger Grund erforderlich ist. In § 543 Abs. 2 BGB gibt es eine nicht abschließende Auflistung von Gründen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Wichtig ist, dass der wichtige Grund aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren muss.

Zahlungsverzug

Insbesondere kann der Vermieter den Vertrag gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB außerordentlich kündigen, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Mieten nicht gezahlt hat oder ein Zahlungsrückstand besteht, der den geschuldeten Mietzins insgesamt um mindestens eine Monatsmiete übersteigt. Ein Verschulden seitens des Mieters ist nicht erforderlich, es kommt lediglich auf die noch ausstehenden Zahlungen an. Somit kann sich ein Mieter nicht in der Form exkulpieren, dass ein Dritter die fällige Zahlung falsch ausgeführt hat.

Vertragsverletzung

Begeht der Mieter einer Vertragsverletzung nach § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 2 BGB dann kann der Vermieter ebenfalls den Mietvertrag fristlos kündigen. Doch nicht jede Vertragsverletzung rechtfertigt eine Kündigung. Vielmehr sind bei einer Vertragsverletzung Auswirkungen erforderlich, die den Vermieter beeinträchtigen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Substanz des Mietobjektes angegriffen wird. In Betracht kommen beispielsweise die nicht erfolgte Instandsetzung- und Instandhaltungspflicht des Mieters sowie eine bauliche Veränderung. Es kommt damit auf die besonderen Umstände des Einzelfalls und einer Abwägung der Interessen der Vertragsparteien an. In der Regel ist allerdinge nach § 543 Abs. 3 BGB eine sogenannte Abhilfefrist erforderlich. Das bedeutet, dass der Vermieter den Mieter auf sein vertragswidriges Verhalten hinweisen muss und ihn auffordern muss sich vertragstreu zu verhalten. Die fristlose Kündigung ohne Abhilfefrist ist nur möglich, wenn nach Abwägung der Interessen auch durch eine Fristsetzung die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde. Dies ist insbesondere bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen der Fall.

Kündigungserklärung

Genau wie bei einer ordentlichen Kündigung gilt grundsätzlich bei einer außerordentlichen Kündigung der § 542 BGB. Das bedeutet die fristlose Kündigung muss dem Empfänger zugegangen sein und den Grund der Kündigung beinhalten.  Sofern eine Abhilfefrist vom Vermieter gesetzt wurde, muss der Vermieter bis zum Ablauf der Frist mit der Kündigung warten. Wird diese nicht abgewartet, so ist die fristlose Kündigung unwirksam.  Sie wird dann allerdings in eine ordentliche Kündigung umgedeutet, sofern der Vermieter eindeutig zu erkennen gibt, dass er in jedem Fall das Mietverhältnis beenden möchte.




Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von , 01.06.2013 00:00
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00


 
 

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