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Vertrag über die Nutzung einer Mietsache.
Zu unterscheiden sind:
In der Praxis handelt es sich bei fast allen Mietverträgen, insbesondere bei Wohnräumen, um Formular-Mietverträge mit der Folge, dass der Inhalt dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegt. Jedoch ist § 310 Abs. 1 BGB zu beachten, wonach bestimmte Vorschriften des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht bei Verträgen mit einem Unternehmer i.S.d. § 14 Abs. 1 BGB (erfasst auch Freiberufler) zur Anwendung kommen.
Der Abschluss eines Mietvertrags erfordert grundsätzlich nicht die Schriftform. Jedoch bestimmt § 550 BGB für Wohnraum-Mietverträge, die ohne die Schriftform für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, Konsequenzen: Diese gelten als für unbestimmte Zeit geschlossen. Zeitmietverträge sind somit ohne Einhaltung der Schriftform keine solchen.
In Rechtsprechung und Literatur ist zudem anerkannt, dass die Bestimmung auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH 09.07.2008 - XII ZR 117/06).
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind.
Die Schriftform des § 550 BGB ist auch gewahrt, wenn zwar eine Vertragsurkunde existiert, diese aber nicht Vertragsgrundlage ist, weil sie z.B. nur von einer Partei unterzeichnet ist oder die zweite Partei das formgerechte Angebot der anderen Partei verspätet angenommen hat. In diesen Fällen kann der Mietvertrag durch Vollzug konkludent abgeschlossen werden (BGH 24.02.2010 - XII ZR 120/06).
Entsprechend ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern / Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden.
Ist die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise hinreichend bestimmbar, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann dessen Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will (BGH 07.05.2008 - XII ZR 69/06).
Daneben werden häufig mietrechtliche Vorverträge vereinbart: Durch den Abschluss eines Vorvertrages verpflichten sich die Parteien zum Abschluss eines Hauptvertrages. Voraussetzung eines wirksamen Vorvertrages ist aber die Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile in der Weise, dass der Inhalt des späteren Vertrages bestimmbar ist.
Der Vermieter baut ein Einfamilienhaus mit einer zu vermietenden Einliegerwohnung. Aufgrund der noch unbestimmten Fertigstellung der Wohnung schließt er mit dem Mieter einen Vorvertrag über die wesentlichen Vertragsbestandteile mit Ausnahme des konkreten Mietbeginns, der mit der Fertigstellung der Wohnung eintreten soll.
Der Mietzins wird im Gesetz als Miete bezeichnet.
Rechtsgrundlagen des Wohnraummietrechts sind neben den allgemeinen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB die besonderen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse der §§ 549 - 556b BGB.
Parteien des Mietvertrages sind die im Mietvertrag aufgeführten und den Vertrag unterschreibenden Personen.
Bei Ehegatten reicht es aus, wenn beide Ehepartner als Mietvertragsparteien im Mietvertrag aufgeführt sind und nur einer den Vertrag unterschrieben hat. Besonderheiten bestehen für den Vermieter einer Ehewohnung im Rahmen einer Scheidung der Mieter.
Die Aufnahme des Lebensgefährten in die gemietete Wohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter hat jedoch grundsätzlich einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis (BGH 05.11.2003 - VIII ZR 371/02).
Zulässig ist es, wenn Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrages bestimmte Informationen über die Arbeits- und Vermögensverhältnisse oder die Vorlage einer Einkommensbescheinigung (OLG Koblenz 06.05.2008 - 5 U 28/08) verlangen. Bei den Konsequenzen aus einer unrichtigen Beantwortung der Fragen ist zu unterscheiden:
Unzulässig sind Fragen nach dem Privatbereich des Mieters. Diese dürfen jederzeit unrichtig beantwortet werden.
Die Instandhaltung der Mietsache obliegt grundsätzlich dem Vermieter.
Beim Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietvertrag, dem der Vermieter zugestimmt hat, ist nach dem Urteil BGH 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 fraglich, ob die nur gegenüber dem verbliebenen Mieter ausgesprochene Kündigung an dessen fehlender Zustimmung zum Ausscheiden des Mitmieters aus dem Mietvertrag scheitern kann.
Davon zu unterscheiden ist das Eintrittsrecht in den Mietvertrag gemäß § 563 BGB bei dem Tod des Mieters. Dieses steht folgenden, im Haushalt des ehemaligen Mieters lebenden Personen in der folgenden Reihenfolge zu:
Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, werden sie gemäß § 563b Abs. 1 BGB zu Gesamtschuldnern.
Kommt es zum Eintritt einer oder einiger der oben genannten Personen, kann gemäß § 563 Abs. 4 BGB der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom dem endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
Kommt es nicht zum Eintritt einer der oben genannten Personen in das Mietverhältnis, wird gemäß § 564 BGB das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter ist dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Die Monatsfrist beginnt, wenn die kündigende Partei vom Tod des Mieters und einem fehlenden sonstigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat.
Haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Wohnflächenvereinbarung geschlossen, kommt eine stillschweigende Vereinbarung in Betracht, wenn dem Mieter seitens des Vermieters und der von ihm beauftragten Maklerin konkrete Maße insbesondere durch die ihr überlassene Grundrissskizze und die detaillierte Wohnflächenberechnung angegeben worden waren und es anschließend zum Abschluss eines Mietvertrages kommt, in dem keine Wohnfläche angegeben ist. Zweifel daran könnten allenfalls dann bestehen, wenn der formularmäßige Vertragstext Angaben zur Wohnfläche vorsähe und die betreffende Textpassage gestrichen oder bewusst nicht ausgefüllt worden wäre (BGH 23.06.2010 - VIII ZR 256/09).
Mietparteien können neben natürlichen Personen auch juristische Personen sein, aber auch rechtsfähige Personengesellschaften können einen Mietvertrag abschließen. Dies hat den Vorteil, dass ein Wechsel der Gesellschafter den Mietvertrag unberührt lässt.
Der Mietvertrag ist von allen Mietern zu unterzeichnen.
Allgemein sollte ein gewerblicher Mietvertrag neben den allgemeinen Inhalten u.a. folgende besondere Regelungen enthalten:
Die Vorschriften über die Schriftform von Wohnraummietverträgen gelten gemäß § 578 BGB auch für das Gewerberaummietverhältnis.
Dabei ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, sodass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.
Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (BGH 09.04.2008 - XII ZR 89/06).
Im Gesetz besteht nur in § 554 BGB ein Betretungsrecht zum Zwecke von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Daneben bestehen für das Betretungsrecht folgende Vorgaben:
Aber: Das Bundesverfassungsgericht fordert auch bei einer Regelung des Besichtigungsrechts im Mietvertrag eine Interessenabwägung: "Den Mieter trifft zwar aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Diese Pflicht besteht aber nach ganz überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten. (...) Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG sind vor Annahme einer eine Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters darüber hinaus einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung, in diesem Zusammenhang auch die Dauer des Mietverhältnisses und die von Besichtigungen ausgehende Beeinträchtigung des Grundrechts aus Art. 13 Abs. 1 GG sowie andererseits das Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen" (BVerfG 16.01.2004 - 1 BvR 2285/03).
Der Mieter hat ohne eine mietvertragliche Regelung gegen seinen ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter diese Bescheinigung für ein neues Mitverhältnis benötigt. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, eine Bescheinigung über erhaltene Mietzahlungen zu erstellen (BGH 30.09.2009 - VIII ZR 238/08).
§§ 535 ff. BGB
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