JuraForum.de > Lexikon > M > Mietminderung
Verringerung des Mietzinses aufgrund eines Mangels des Mietobjekts.
Gemäß § 536 BGB hat der Vermieter verschuldensunabhängig für die Mangelfreiheit der Mietsache einzustehen.
Zeitlich berechtigt zur Mietminderung sowohl ein Mangel, der bereits bei Überlassung der Mietsache gegeben war, als auch ein Mangel, der während der Mietzeit entsteht. Etwas anderes gilt nur, wenn dem Mieter der Mangel bei der Überlassung der Mietsache bekannt war oder grob fahrlässig nicht bekannt war.
Liegt ein Mangel vor, ist der Mieter u.a. berechtigt, den Mietzins eigenmächtig zu mindern. Der Anspruch auf Mietminderung entsteht bei Vorliegen der Voraussetzungen automatisch. Eine Erklärung des Mieters ist nicht erforderlich.
Mängel der Mietsache können Sachmängel, Rechtsmängel oder das Fehlen von zugesicherten Eigenschaften sein.
Ein Sachmangel ist gegeben, wenn die Istbeschaffenheit nicht unerheblich von der Sollbeschaffenheit abweicht.
Ein Rechtsmangel ist gemäß § 536 Abs. 3 BGB das private Recht eines Dritten. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, insbesondere durch das Baurecht, sind keine Rechtsmängel, sondern Sachmängel.
Eine zugesicherte Eigenschaft erfordert die ausdrückliche oder konkludente Erklärung des Vermieters, für das Vorhandensein der Eigenschaft einstehen zu wollen. Die bloße Einigung der Parteien über die Eigenschaft ist nicht ausreichend.
Die Größe der Wohnung wird in der Rechtsprechung zumeist als reine Beschaffenheitsangabe angesehen. Nur wenn der Angabe auf Grund anderer Faktoren eine besondere Bedeutung zukommt, kann es sich um eine zugesicherte Eigenschaft handeln.
Ausschlaggebend für die Höhe der Mietminderung ist der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung. Auch die zeitliche Dauer und, je nach Art des Mangels, die Jahreszeit fließen als Faktoren in die Höhe ein.
Lange Zeit war die Berechnungsgrundlage (Brutto- oder Nettomiete) umstritten. Der BGH hat die Frage in dem Urteil BGH 06.04.2005 - XII ZR 225/03 geklärt. Danach ist Berechnungsgrundlage der Mietminderung die Bruttomiete. Unerheblich ist es dabei, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden.
Nach dem Urteil BGH 20.07.2005 - 347/04 ist die Bruttomiete auch dann die Berechnungsgrundlage, wenn es sich bei dem Mietmangel um eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % handelt.
Aufgrund der vielfältigen Entscheidungen der Rechtsprechung sind Mietmängeltabellen entwickelt worden, die aber nicht schematisch angewandt werden können, sondern als Leitfaden verstanden werden sollten.
Grundsätzlich ist der Mangel vom Mieter substantiiert zu beweisen. Handelt es sich bei dem Mangel um Feuchtigkeitsflecken, so hat zunächst der Vermieter dazulegen, dass die Flecken nicht durch Baumängel hervorgerufen wurden.
Nach der ständigen Rechtsprechung (so u.a. BGH 30.06.2004 - XII ZR 251/02, BVerfG 29.05.2007 - 1 BvR 624/03) muss der Mieter nur konkrete Sachmängel darlegen, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hingegen fällt das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht in die Darlegungslast des Mieters. Denn die Mietminderung tritt automatisch in dem Umfang ein, in dem die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Liegt der behauptete Mangel vor, so ist, ggf. unter Heranziehung eines Sachverständigen, der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu klären. Daraus folgt sodann ohne Weiteres das Maß, in dem der Mietzins gemindert ist.
Die Miete kann nicht aufgrund von Mängeln gemindert werden, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt waren.
Der Anspruch des Mieters auf Mietminderung ist nicht abdingbar. Im Rahmen der Geschäftsraummiete ist die Abdingbarkeit nur bei einer individuellen Vereinbarung und nicht bei einem Formular-Mietvertrag möglich.
Insbesondere ist in einem Gewerbemietvertrag eine Klausel unwirksam, nach der dem Mieter eine Mietminderung nicht zusteht, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (BGH 23.04.2008 - XII ZR 62/06).
Zuständig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Mietwohnung befindet.
Der Anspruch verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.
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