JuraForum.de > Lexikon > M > Mietminderung 

Mietminderung

Lexikon

Erklärung

Verringerung des Mietzinses aufgrund eines Mangels des Mietobjekts.

1. Allgemein

Gemäß § 536 BGB hat der Vermieter verschuldensunabhängig für die Mangelfreiheit der Mietsache einzustehen.

Zeitlich berechtigt zur Mietminderung sowohl ein Mangel, der bereits bei Überlassung der Mietsache gegeben war, als auch ein Mangel, der während der Mietzeit entsteht. Etwas anderes gilt nur, wenn dem Mieter der Mangel bei der Überlassung der Mietsache bekannt war oder grob fahrlässig nicht bekannt war.

Liegt ein Mangel vor, ist der Mieter u.a. berechtigt, den Mietzins eigenmächtig zu mindern. Der Anspruch auf Mietminderung entsteht bei Vorliegen der Voraussetzungen automatisch. Eine Erklärung des Mieters ist nicht erforderlich. Davon zu unterscheiden ist die Anzeige des zur Mietminderung berechtigenden Mangels (Mängelanzeige). Diese hat gemäß § 536c BGB unverzüglich zu erfolgen.

2. Mängel der Mietsache

Mängel der Mietsache können Sachmängel, Rechtsmängel oder das Fehlen von zugesicherten Eigenschaften sein:

• Ein Sachmangel ist gegeben, wenn die Istbeschaffenheit nicht unerheblich von der Sollbeschaffenheit abweicht.
• Ein Rechtsmangel ist gemäß § 536 Abs. 3 BGB das private Recht eines Dritten. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, insbesondere durch das Baurecht, sind keine Rechtsmängel, sondern Sachmängel.
• Eine zugesicherte Eigenschaft erfordert die ausdrückliche oder konkludente Erklärung des Vermieters, für das Vorhandensein der Eigenschaft einstehen zu wollen. Die bloße Einigung der Parteien über die Eigenschaft ist nicht ausreichend.

  Die Größe der Wohnung wird in der Rechtsprechung zumeist als reine Beschaffenheitsangabe angesehen. Nur wenn der Angabe aufgrund anderer Faktoren eine besondere Bedeutung zukommt, kann es sich um eine zugesicherte Eigenschaft handeln.

3. Höhe

Ausschlaggebend für die Höhe der Mietminderung ist der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung. Auch die zeitliche Dauer und, je nach Art des Mangels, die Jahreszeit fließen als Faktoren in die Höhe ein.

Berechnungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete (BGH 06.04.2005 - XII ZR 225/03). Unerheblich ist es dabei, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden. Denn nach der Entscheidung BGH 13.04.2011 - VIII ZR 223/10 "kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden."

Nach dem Urteil BGH 20.07.2005 - 347/04 ist die Bruttomiete auch dann die Berechnungsgrundlage, wenn es sich bei dem Mietmangel um eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % handelt.

Aufgrund der vielfältigen Entscheidungen der Rechtsprechung sind Mietmängeltabellen entwickelt worden, die aber nicht schematisch angewandt werden können, sondern als Leitfaden zu verstehen sind.

4. Beweislast

Grundsätzlich ist der Mangel vom Mieter substanziiert zu beweisen. Handelt es sich bei dem Mangel um Feuchtigkeitsflecken, so hat zunächst der Vermieter dazulegen, dass die Flecken nicht durch Baumängel hervorgerufen wurden.

Nach der ständigen Rechtsprechung (so u.a. BGH 30.06.2004 - XII ZR 251/02, BVerfG 29.05.2007 - 1 BvR 624/03) muss der Mieter nur konkrete Sachmängel darlegen, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hingegen fällt das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht in die Darlegungslast des Mieters. Denn die Mietminderung tritt automatisch in dem Umfang ein, in dem die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Liegt der behauptete Mangel vor, so ist, ggf. unter Heranziehung eines Sachverständigen, der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu klären. Daraus folgt sodann ohne Weiteres das Maß, in dem der Mietzins gemindert ist.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist nach dem Urteil BGH 29.02.2012 - VIII ZR 155/11 "die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände - hier insbesondere die Ausrichtung der Touristenwohnungen auf ein junges Publikum, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Angebot von "Aufbettungen" - das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen."

5. Ausschluss

Die Miete kann nicht aufgrund von Mängeln gemindert werden, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt waren.

Der Anspruch des Mieters auf Mietminderung ist nicht abdingbar. Im Rahmen der Geschäftsraummiete ist die Abdingbarkeit nur bei einer individuellen Vereinbarung und nicht bei einem Formular-Mietvertrag möglich.

Insbesondere ist in einem Gewerbemietvertrag eine Klausel unwirksam, nach der dem Mieter eine Mietminderung nicht zusteht, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (BGH 23.04.2008 - XII ZR 62/06).

6. Gerichtsstand

Zuständig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Mietwohnung befindet.

7. Verjährung

Der Anspruch verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

Gesetze

Urteile: Schlagworte

Urteile: Vorschriften

Lexikon lizenziert von: