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Mietkaution

Lexikon

Erklärung

1. Wohnraummietverhältnisse

Geldbetrag zur Sicherung der Erfüllung der Mietvertragspflichten durch den Mieter.

Der Mieter ist gesetzlich nicht verpflichtet, eine Mietsicherheit zu zahlen. Sie ist zwischen den Parteien zu vereinbaren. Ist aber eine Mietkaution vereinbart, sind die gesetzlichen Beschränkungen des § 551 BGB zu beachten:

Die Mietsicherheit (Kaution) ist in der Höhe auf das Dreifache der Nettomiete (Kaltmiete), d.h. der Miete ohne Betriebskosten, begrenzt. Der Mieter ist berechtigt, die Summe in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu zahlen, wobei die erste Teilzahlung mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Soweit eine Kaution für ein Wohnraummietverhältnis drei Monatsmieten übersteigt, ist das Geld ohne Rechtsgrund gezahlt. Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung (BGH 01.06.2011 - VIII ZR 91/10).

Grundlage der Berechnung ist die vereinbarte Miethöhe. Nach dem Urteil BGH 20.07.2005 - 347/04 bleibt eine aufgrund eines Mangels verminderte Miete grundsätzlich unberücksichtigt, d.h. der Mieter kann nicht auf der Basis der verminderten Miete Rückzahlung eines Teils der Mietkaution fordern. Etwas anderes gilt nach dem obigen Urteil jedoch, wenn es sich um einen unbehebbaren Mangel handelt, wie z.B. eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche.

Die Kaution kann u.a. in den folgenden Formen gezahlt werden:

• Als Geldleistung des Mieters an den Vermieter:Das Geld muss von dem Vermieter bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Die Parteien können jedoch auch eine andere Anlageform vereinbaren.
• Als Bürgschaft einer Bank.
• Als Versicherung durch eine sogenannte Kautionskasse.Hierbei übernimmt die Kautionskasse eine Bürgschaft gegenüber dem Vermieter. Der Mieter zahlt ein Entgelt von jährlich ca. 5 - 10 % der Bürgschaftssumme.Die Kautionsstellung durch eine Kautionskasse kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die anderen Formen der Kautionsleistung aufgrund einer mangelnden Liquidität des Mieters ausscheiden.

Unterbleibt die Zahlung der Mietsicherheit, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen. Er muss die Zahlung der Kaution gerichtlich geltend machen.

2. Geschäftsraum- und andere Mietverhältnisse

Die gesetzlichen Regelungen sind auf Geschäftsraum- und andere Mietverhältnisse nicht anwendbar. In diesen Fällen können die Einzelheiten einer Mietkaution zwischen den Beteiligten frei vereinbart werden.

Die Kaution ist daher z.B. in der Höhe nicht auf drei Monatsmieten begrenzt. Die Höhe wird jedoch durch die Vorgaben der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB begrenzt. Die Barkaution ist grundsätzlich zu verzinsen. Nicht geklärt ist, ob die Verzinsungspflicht auch in einem Formular-Mietvertrag ausgeschlossen werden kann.

Neben der Barkaution ist im geschäftlichen Bereich insbesondere die Kaution in der Form der Bankbürgschaft auf erstes Anfordern gefordert. Vermieter sollten darauf achten, dass sich die Bankbürgschaft auf alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis erstreckt. Bei der von den Banken verlangten zeitlichen Begrenzung ist die Verjährung der Ansprüche ggf. miteinzubeziehen.

Zu beachten ist, dass sich eine Bankbürgschaft nicht automatisch auch auf einen Mieterwechsel erstreckt. Dies gilt auch bei dem Rechtsformwechsel der Mieter (GbR in GmbH). Dies ist bei der Vereinbarung der Bürgschaft zu beachten.

3. Zeitpunkt der Rückzahlung

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht - sofern die Mietsicherheit nicht benötigt wird - der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Dem Vermieter ist aber eine angemessene Frist zur Feststellung evtl. bestehender Ansprüche zu gewähren. Der BGH hat die Festsetzung einer festen Abrechnungsfrist abgelehnt, aber bei noch ausstehenden Forderungen, z.B. aus einer Betriebskostenabrechnung, einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten als für den Vermieter erforderlich und für den Mieter akzeptabel angesehen (BGH 18.01.2006 - VIII ZR 71/05).

Aber: Bei Wohnraummietverträgen, die dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen, kann die Mietkaution gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG nur zur Sicherung von Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen verwendet werden.

4. Zwangsverwaltung

Ist über das Mietgebäude die Zwangsverwaltung angeordnet, so ist bei der Pflicht des Zwangsverwalters zur Auszahlung der Kaution wie folgt zu unterscheiden:

• Besteht das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch fort, so ist der Zwangsverwalter bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen gemäß § 152 ZVG § 566a S. 2 BGB zur Auszahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution von dem Vermieter nicht erhalten hat (BGH 16.07.2003 - VIII ZR 11/03).Mit der obigen Entscheidung änderte der BGH ausdrücklich seine frühere Rechtsprechung, nach der § 152 ZVG auf die Mietkaution nicht anwendbar war.
• Ist das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung bereits beendet, so besteht der Anspruch auf die Auszahlung nicht.

5. Zwangsversteigerung

Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietkaution gemäß § 57 ZVG auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen (BGH 07.03.2012 - XII ZR 13/10).

Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden.

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