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Erhöhung des Mietzinses während eines bestehenden Mietverhältnisses durch den Vermieter.
Die Rechtsgrundlagen einer Mieterhöhung sind die §§ 557 - 561 BGB. Zu unterscheiden sind:
Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (BGH 07.07.2004 - VIII ZR 192/03). Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen für die Zukunft ist an der vereinbarten Wohnfläche festzuhalten, wenn die Flächenabweichung innerhalb der Toleranzgrenze von 10 % liegt (BGH 08.07.2009 - VIII ZR 205/08).
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) kann die Miete nur erhöht werden, wenn sie in dem Zeitraum, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert war.
Bei der Berechnung dieser Wartefrist bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, aber einvernehmlich zwischen den Parteien vereinbart wurden (BGH 09.04.2008 - VIII ZR 287/06).
Zudem besteht gemäß § 558 Abs. 3 BGB eine Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht haben. Die von der Kappungsgrenze nicht betroffenen Ausnahmen sind in § 558 Abs. 4 BGB aufgeführt.
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben (BGH 21.10.2009 - VIII ZR 30/09).
Zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, ist die Beifügung des Mietspiegels dann nicht erforderlich, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich (BGH 30.09.2009 - VIII ZR 276/08).
Ein Mieterhöhungsverlangen ist wegen eines formellen Mangels unwirksam, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur (Nettokaltmiete statt Teilinklusivmiete) verbunden ist und der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (BGH 07.07.2010 - VIII ZR 321/09).
Der Vermieter kann die Miete gemäß § 559 BGB nach der Durchführung mindestens einer der folgenden baulichen Maßnahmen jährlich um bis zu 11 % der Modernisierungskosten erhöhen:
Hat der Vermieter wärmedämmende Fenster einbauen lassen und verlangt aufgrund dessen eine Mieterhöhung, so ist diese nach dem Urteil BGH 25.01.2006 - VIII ZR 47/05 nur dann begründet, wenn der Vermieter in der Erläuterung der Mieterhöhung sowohl die Beschaffenheit der neuen Fenster als auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter den aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann.
Der Anspruch auf Mieterhöhung besteht auch dann, wenn der Vermieter die Arbeiten weniger als drei Monate zuvor angekündigt hat und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH 19.09.2007 - VIII ZR 6/07).
Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. In der Begründung kann nach § 558a BGB u.a. Bezug genommen werden auf
Gemäß § 559b BGB schuldet der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.
Die Zulässigkeit der Mieterhöhung für eine öffentlich geförderte Wohnung bestimmt sich nach den in den §§ 10, 18f WoBindG sowie den entsprechenden Landesgesetzen geregelten Voraussetzungen.
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH 24.03.2010 - VIII ZR 177/09).
§§ 557 - 561 BGB
§§ 10, 18 WoBindG
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