Miete

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Erklärung zum Begriff Miete

Eine Miete wird bei einem wirksam Mietvertrag als Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter auf Grund des Mietvertrages, bei Genossenschaften auch Dauernutzungsvertrag genannt, für die Überlassung der so genannten Mietsache schuldet, fällig.

Liegt hingegen ein Pachtvertrag vor, wird die geschuldete Leistung als Pacht bezeichnet.

Eine besondere Form der Miete ist die Charter, die für die Überlassung von Schiffen und Flugzeugen vereinbart wird.

Inhaltsübersicht

I. Miethöhe und Zahlungszeitpunkt

Die frühere Terminologie Miete für die Vertragsart und Mietzins für die Gegenleistung wurde mit Rücksicht auf die umgangssprachliche Verwendung vom Bürgerlichen Gesetzbuch inzwischen aufgegeben. In der Schweiz ist der Begriff Mietzins jedoch üblich. Die Miete hat durchaus einen zinsähnlichen Charakter. Dies erkannte bereits Thomas von Aquin.

Die Miete ist in der Praxis auf Grund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter meist im Voraus zu bezahlen. Um den Mieter in Verzug zu setzen, ist keine Mahnung erforderlich, wenn die Zahlungstermine wie üblich im Mietvertrag festgelegt werden (beispielsweise „spätestens am 3. des Monats für den laufenden Monat“).

Die Höhe der Miete wird in Deutschland vom Staat nicht begrenzt, sofern nicht die Grenze der Sittenwidrigkeit überschritten ist („Wuchermiete“). Eine Ausnahme gilt nur für preisgebundenen Wohnraum. Gesetzlich geregelt sind aber die Möglichkeiten des Vermieters zur Erhöhung der Miete innerhalb eines bereits laufenden Mietverhältnisses über Wohnraum (vgl. unten).

Bei einer staatlichen Bestimmung der Miethöhe (wie in der DDR) würden Investitionen behindert. Zudem wäre sie unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes bedenklich – wobei allerdings auch das Besitzrecht des Mieters dem Schutzbereich dieses Grundrechtes unterfällt.

II. Mietminderung

Ist die Mietsache mangelhaft, also ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder mehr als unerheblich gemindert, so hat der Mieter kraft Gesetzes – also ohne dass es einer Willenserklärung bedürfte – eine (ggf. bis auf Null) herabgesetzte (geminderte) Miete zu entrichten.

Bemessungsgrundlage der Minderung ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2005, 1713) sowohl bei Wohnraum als auch bei Geschäftsraum regelmäßig die Bruttomiete (Grundmiete und alle Betriebskosten), wobei unerheblich ist, ob die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Freilich trifft den Mieter die Pflicht, die Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Solange die Anzeige nicht erfolgt ist, kann der Mieter die Mietminderung nicht geltend machen.

Die Beweislast für das Vorhandensein eines Mangels liegt beim Mieter.

III. Mieterhöhung

In der deutschen Sozialpolitik spielt der Mieterschutz eine starke Rolle. Dies war nicht immer so: Das nachstehend geschilderte System der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Beispiel wurde erstmals im Jahre 1971 mit dem I. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführt. In der Zeit davor konnte jeder Vermieter von Wohnraum mit Hilfe einer so genannten Änderungskündigung eine einseitige Mieterhöhung durchsetzen. Mieter, die nicht willens oder in der Lage waren, dieser Mieterhöhungs(auf)forderung nachzukommen, blieb nur die Möglichkeit, die Wohnung zu räumen. Der Gesetzgeber hat diese Form der Änderungskündigung verboten.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren bisher im Mieterhöhungsgesetz (MHG) enthalten. Seit dem 1. September 2001 sind sie in §§ 558–560 in das BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten.

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB:

Der Vermieter einer Wohnung kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungseintritts seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen kann gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Mieterhöhungen aufgrund geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben unberücksichtigt).

Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB: Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nach § 559 BGB bzw. geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben in der Regel unberücksichtigt).

Für Gewerberäume existieren derartige Gesetzesregelungen nicht.

IV.  Kappungsgrenze für Mietpreiserhöhungen

Die Kappungsgrenze benachteiligt Vermieter, die vom Recht der Mieterhöhung lange Zeit keinen Gebrauch machen, so dass der Preis "aus dem Markt" läuft. Diese Nachlässigkeit des Vermieters geht mit einem vernachlässigten Zustand der Wohnung keineswegs zwingend einher.

Wer ein heruntergekommenes Gebäude sanieren will, darf unter bestimmten Voraussetzungen eine Verwertungskündigung aussprechen und das Gebäude sanieren.

Eine Begrenzung von Mietpreisen durch Rechts- oder Verwaltungsvorschriften (Deckelung) wird in der Literatur teilweise kritisiert. Einer amerikanischen Quelle zufolge stimmten in einer Befragung von Wirtschaftswissenschaftlern, die in Unternehmungen, beim Staat und in Hochschulen tätig waren, 93 % der Befragten der These zu, dass eine Deckelung der Mietpreise Quantität und Qualität des Wohnungsangebots mindere (Quelle: Richard M. Alston, J. R. Kearl, and Michael B. Vaughn, Is There Consensus among Economists in the 1990s? American Economic Review, May 1992, 203–209). Einen empirischen Beleg für die Richtigkeit dieser Meinung gibt es allerdings nicht.

Kritisch zu sehen ist die Änderung vom Übergang vom MHG zum BGB: Hier entfiel die Möglichkeit der Mieterhöhung aufgrund gestiegener Kapitalkosten. Dies kann den Vermieter bei Zinserhöhungen in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen, da er diese nicht mehr auf die Mieter abwälzen kann.

V. Verweise

 




Mitwirkende/Autoren:
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Erstellt von , 01.06.2013 00:00
Zuletzt editiert von Wikipedia, 01.06.2013 00:00


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Entscheidungen zum Begriff Miete

  • BildKAMMERGERICHT-BERLIN, 15.01.2007, 12 W 5/07
    Bei Festsetzung des Streitwerts ist nicht vom Nettobetrag der Miete auszugehen, sondern insoweit gehört zur Miete auch die Mehrwertsteuer.
  • BildBGH, 01.06.2005, VIII ZR 216/04
    Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozeß geltend gemacht werden.
  • BildVG-LUENEBURG, 08.05.2001, 4 A 143/98
    Wohngeldrecht; kein Anspruch auf Wohngeld bei Stundung der Miete bis nach Ablauf des Bewilligungszeitraums
  • BildBRANDENBURGISCHES-OLG, 12.06.2007, 3 U 8/07
    1. Voraussetzungen für eine Entschädigung des Vermieters nach § 546a Abs. 1 ZPO in Höhe der vereinbarten Miete sind Abschluss und Beendigung des Mietvertrages sowie fehlende Rückgabe der Mietsache trotz Rückerlangungswillens.2. Für den Entschädigungsanspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 BGB ist die ortsübliche Miete grundsätzlich...
  • BildBFH, 02.02.2005, II R 4/03
    Der typisierenden Bedarfsbewertung bebauter Grundstücke ist auch in Fällen entgeltlicher Überlassung im Rahmen einer Betriebsaufspaltung die vertraglich vereinbarte Miete zugrunde zu legen; ein Ansatz der üblichen Miete kommt nicht in Betracht.
  • BildSG-BRAUNSCHWEIG, 23.11.2010, S 6 KR 275/08
    Kostenerstattung für die Miete einer CPM-Schultergelenkbewegungsschiene, wenn der Vermieter im Glauben war, eine Sachleistung der gesetzlichen Krankenversicherung zu erhalten.
  • BildKAMMERGERICHT-BERLIN, 09.06.2008, 8 U 217/07
    Zur Frage des fehlenden Verschuldens eines Mieters bei Nichtzahlung der Miete über einen Zeitraum von mehreren Monaten.
  • BildHESSISCHES-LAG, 02.05.2007, 8 Sa 1119/06
    Die Privatnutzung eines Dienstwagens, die Bezahlung des Golfclubbeitrages und der Miete eines Appartements gehören nicht zum "Grundgehalt" i.S. der Pensionsordnung.
  • BildBGH, 11.01.2006, VIII ZR 364/04
    Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann.
  • BildFG-DES-SAARLANDES, 25.11.2008, 2 K 2008/06
    Die in Abweichung von einem schriftlichen Ehegatten-Mietvertrag unbare und nicht fristgerechte Zahlung der Miete stellt ein wichtiges Kriterium bei der steuerlichen (Nicht-) Anerkennung der Gestaltung dar.

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