Stillschweigend abgeschlossener Maklervertrag:Ein Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten, also durch Handlungen, die mittelbar den Schluss auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen zulassen und denen deshalb der Wert einer Erklärung beigemessen wird, setzt eine gegenseitige Willensübereinstimmung über die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges voraus: a)
Der Makler weist den Kunden (beweisbar) ausdrücklich auf die Provisionspflicht hin. Erhält der Kunde das Angebot des Maklers, in dem auch auf die Provisionspflicht hingewiesen wird, kommt es auf die Reaktion des Kunden an. Sollte er sich beim Makler melden und wird eine Objektbesichtigung durchgeführt beziehungsweise andere Dienste des Maklers gewünscht, kommt ein Maklervertrag durch dieses konkludente Verhalten zustande. Entscheidend ist hiernach, dass der Kunde in Kenntnis der Provisionspflicht die Maklerdienste in Anspruch nimmt (Besichtigungen, Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift etc.). Darin ist eine stillschweigende Einverständniserklärung des Kunden zu sehen (BGH 10.05.1989 - IVa ZR 60/88). Dem Abschluss eines Maklervertrags steht nicht die Behauptung des Kunden entgegen, es werde keine Provision bezahlt, vielmehr solle sich der Makler die Provision vom zukünftigen Vermieter holen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Kunde die Vereinbarung der Unentgeltlichkeit beweisen kann (BGH 24.09.2009 - III ZR 96/09). Wenn der Makler vor der Provisionsnennung dem Interessenten ein Objekt bekannt gibt und vor einer Besichtigung diese Provisionspflicht mitteilt, geht der Makler ein großes Risiko ein. Die Gefahr besteht darin, dass der Interessent von der Besichtigung Abstand nimmt, den potenziellen Vertragspartner selbst ermittelt und mit diesem einen Vertrag abschließt.
b)
Wenn der Kunde sich nach einer Bewerbung des Objekts in einem Medium (Zeitung, Internet etc.) meldet, in dem auf die Provisionshöhe hingewiesen wird, so ist der Anspruch auf Provision nicht entstanden. Mit einem Inserat wendet sich der Makler aber an einen unbestimmten Kreis von Personen, weist Vertragsmöglichkeiten nach und ruft zu Angeboten auf. Es handelt sich deshalb um eine "invitatio ad offerendum", eine Einladung, Angebote abzugeben, die selbst kein bindendes Angebot darstellt (OLG Brandenburg 13.11.2008 - 12 U 90/08).
c)
Wenn der Makler einem Kunden Objekte ohne dessen vorherige Aufforderung anbietet und dieser sich diese Leistungen "gefallen lässt", so ist nach der Rechtsprechung nicht automatisch ein stillschweigender Maklervertrag geschlossen.
d)
Nach der Entscheidung OLG Schleswig 21.07.2006 - 14 U 55/06 kann in der Übergabe eines Exposés zwar ein schlüssiges Angebot des Maklers zum Abschluss eines Maklervertrages liegen. In der Fortsetzung des laufenden Gespräches durch den Kaufinteressenten liegt aber noch nicht die schlüssige Annahme, weil der Makler nicht davon ausgehen kann, dass der Kaufinteressent sogleich nach der Übergabe die in dem Exposé aufgeführte Provisionsforderung zur Kenntnis genommen hat. Sofern von dem Kunden nach der Übergabe des Exposés die Ortsbesichtigung und die weitere Tätigkeit des Maklers in Anspruch genommen werden, ist nach allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsätzen ein stillschweigend geschlossener Maklervertrag geschlossen worden (BGH 16.11.2006 - III ZR 57/06).
e)
Für die Provisionspflicht bei dem Nachweis von Objekten aus dem Bestand ist diese Frage erstmals höchstrichterlich entschieden:Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkretes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verkäufer an die Hand gegeben worden (BGH 22.09.2005 - III ZR 393/04). Anders liegt es nur bei einer dann weiter gehenden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags (s.u.) durch den Kunden.
e)
Ein stillschweigender Maklervertrag wird immer geschlossen, wenn der Kunde sich an den Makler mit der Bitte um den Nachweis geeigneter Objekte wendet (d.h. einen Suchauftrag erteilt) und der Makler die Leistung erbringt (BGH 13.03.1985 - IVa ZR 152/83, OLG München 07.10.2004 - 19 U 3559/02). Der Zugang einer ausdrücklichen Annahmeerklärung ist gemäß § 151 Satz 1 BGB nicht erforderlich (BGH 24.09.2009 - III ZR 96/09).
