JuraForum.de > Lexikon > M > Maklerprovision - Kausalität
§ 652 Abs. 1 BGB fordert für den Provisionsanspruch des Maklers, dass der Hauptvertrag "...infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zu Stande kommt".
Danach muss der Abschluss des Hauptvertrages kausal auf den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zurückzuführen sein. Diese Ursächlichkeit liegt nicht vor, wenn der Kunde auch ohne die Tätigkeit des Maklers in gleicher Weise den Vertrag geschlossen hätte.
Der Hauptvertrag muss infolge der Maklertätigkeit abgeschlossen sein. Die Kausalität wird vermutet, wenn der Makler seine Maklertätigkeit erbracht hat und der Hauptvertrag innerhalb eines angemessenen Zeitraums abgeschlossen wird. Die Maklertätigkeit muss dabei nicht die alleinige Ursache für den Vertragsschluss sein, aber zumindest eine wesentliche.
Die Kausalität der Maklerleistung kann u.a. aus den folgenden Gründen unterbrochen sein:
Die Maklertätigkeit muss nicht die alleinige Ursache für den Hauptvertragsabschluss darstellen. Es genügt eine Mitursächlichkeit, sofern es sich bei der Maklertätigkeit um eine wesentliche Maklerleistung handelt.
Zusätzliche Ermittlungen des Interessenten zum Nachweis des Maklers ändern nichts an dessen Mitursächlichkeit, wenn die Ermittlungen ein gewisses Maß nicht übersteigen (OLG Hamm, 12.03.1987 - 18 U 157/86).
Ein Beispiel für die Mitursächlichkeit ist der Fall, dass der Vermieter durch den Makler einen Mietinteressenten nachgewiesen bekommt und der Makler mit beiden Verhandlungen führt, aber Vermieter und Mieter "hinter dem Rücken" des Maklers direkt einen Mietvertrag abschließen, möglicherweise erst nach Ablauf des Maklervertrages. Genauso verhält es sich in dem Fall, dass der Vermieter mit dem Mieter noch neben dem Makler Verhandlungen direkt führt, auch wenn diese Verhandlungen über den Makler abgebrochen und die direkten weitergeführt werden (LG Darmstadt, 16.02.1978 - 13 O 372/77.
Auch wenn ursprünglich zwischen den Parteien direkte Verhandlungen geführt, aber dann abgebrochen wurden, weil man zu keinem Ergebnis kam, kann Mitursächlichkeit nicht ausgeschlossen werden, wenn später durch Maklertätigkeit ein Vertrag zu Stande kommt (BGH, 03.02.1955 - II ZR 335/55.
Bei Vorkenntnis des Auftraggebers ist Kausalität ausgeschlossen. Vorkenntnis bedeutet, dass der Auftraggeber die konkrete Abschlussgelegenheit kennt. Hierfür ist der Auftraggeber beweispflichtig.
Der Provisionsanspruch ist unbegründet, wenn die zunächst entstandene Kausalität unterbrochen wird. Eine Unterbrechung kommt insbesondere durch einen Zeitablauf in Betracht.
Eine Unterbrechung erfordert zudem, dass die Verhandlungen auf völlig neuer Grundlage, ohne Berücksichtigung der ehemaligen Bemühungen des Maklers geführt werden. Sobald eine Fortführung der alten Verhandlungen erkennbar ist, gilt die Kausalität nicht als unterbrochen.
Ein großer zeitlicher Abstand zwischen dem Nachweis und dem letztendlichen Vertragsschluss begründet immer eine Vermutung dafür, dass der Vertragsschluss seine Ursache nicht in der Maklerleistung, sondern in zwischenzeitlich neu eingetretenen Umständen hatte. Dabei kann jedoch keine feste Zeitgrenze gegeben werden, immer ist das entsprechende Objekt in Relation zu der zeitlichen Unterbrechung zu sehen:
Insbesondere bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern kommt es in der Praxis häufig vor, dass der Verkäufer und der Auftraggeber des Maklers zur Umgehung der Provision häufig zunächst einen Mietvertrag abschließen. Gleichzeitig wird mündlich vereinbart, dass ca. ein Jahr später der Grundstückskaufvertrag abgeschlossen werden soll. Durch die fehlende Identität zwischen dem Mietvertrag und dem Grundstückskaufvertrag hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Bei dem zeitlich späteren Kauf wird eine Unterbrechung des Kausalverlaufs geltend gemacht. In diesen Fällen ist der Auftraggeber aber dafür beweispflichtig, dass die ursprüngliche Maklerleistung keine Auswirkungen mehr auf den späteren Vertragsschluss hatte.
Der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag muss mit dem durch den Maklervertrag beabsichtigten Vertrag übereinstimmen (= "wirtschaftliche Identität"). Entscheidend ist, wie im Maklervertrag der beabsichtigte Hauptvertrag beschrieben wird.
Abweichungen können in folgenden Vertragsteilen auftreten:
Die Nachweistätigkeit eines Maklers kann nicht kausal für den Abschluss des Hauptvertrages werden, wenn der Auftraggeber das Objekt bereits vor der Kontaktaufnahme mit dem Makler kannte, d.h. eine Vorkenntnis bestand.
Vorkenntnis bedeutet vorherige Kenntnis des Kunden von der Vertragsabschlussgelegenheit, von wesentlichen Einzelheiten des Objektes und Kenntnis von der Person der potenziellen Vertragsgegenseite. Das alleinige Kennen des Objektes heißt aber noch nicht, dass er über Einzelheiten, über die Vertragsabschlussgelegenheit und den Vertragspartner Kenntnis hat.
Der Makler kann den Ausschluss der Provision durch die Vereinbarung einer sogenannten Vorkenntisklausel vermeiden. Diese muss mit dem Kunden individuell abgeschlossen werden, eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. dem Formularvertrag reicht dazu nicht aus.
§ 652 Abs. 1 BGB
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