Gemäß § 2 ImmoWertV sind der Wertermittlung die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen. Satz 2 trifft eine ausdrückliche Regelung zur Berücksichtigung künftiger Entwicklungen. Er trägt dem Umstand Rechnung, dass der Wert eines Grundstücks maßgeblich von seinem künftigen Nutzen für die Eigentümer abhängt.
Als veranschaulichendes Beispiel werden die absehbaren anderweitigen Nutzungen genannt. Solche Nutzungen können sich u.a. aus Stadtumbaukonzepten ergeben. Bei diesen sowie sonstigen den Grundstückszustand betreffenden Entwicklungen kommt die Berücksichtigung künftiger Entwicklungen besonders in Betracht.
Bestimmte Entwicklungen können sich mit hinreichender Sicherheit abzeichnen. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 296/09) kann dies insbesondere bei Entwicklungen auf dem lokalen und regionalen Grundstücksmarkt eine Rolle spielen (z.B. demografische Aspekte insbesondere in vom Stadtumbau betroffenen Gemeinden, Entwicklungsplanungen, geplanter Ausbau der Infrastruktur, Ansiedlungsvorhaben größerer Art oder auch drohender Wegfall solcher Einrichtungen).
In Satz 3 wird die Wartezeit, bezogen auf künftige Entwicklungen, geregelt. Sie richtet sich nach dem Eintritt sämtlicher Voraussetzungen für die Realisierbarkeit der Nutzung. Dies verdeutlicht, dass auch wirtschaftliche Gesichtspunkte in die Beurteilung einzubeziehen sind.
2. Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse
§ 3 ImmoWertV definiert den Wertermittlungsstichtag sowie die allgemeinen Wertverhältnisse:
Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.
Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets.Auch wenn dies in Absatz 2 zur Vermeidung einer Doppelregelung nicht ausdrücklich erwähnt wird, ist im Zusammenhang mit der Bestimmung der allgemeinen Wertverhältnisse der dem bisherigen § 6 WertV entsprechende § 7 ImmoWertV zu berücksichtigen, nach dem ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse generell außer Betracht bleiben (BT-Drs. 296/09).
3. Qualitätsstichtag und Grundstückszustand
Der in § 4 ImmoWertV geregelte Begriff des Qualitätsstichtages wird entsprechend der in Wissenschaft und Praxis gängigen Verwendung als für den zugrunde zu legenden Grundstückszustand maßgeblicher Zeitpunkt definiert. Die Einführung dient auch der Erfüllung der rechtlichen Anforderungen an die Wertermittlung, wie sie sich z.B. im Zusammenhang mit dem Zugewinnausgleich im Rahmen des ehelichen Güterrechts, bei der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen oder aus dem Institut der enteignungsrechtlichen Vorwirkung (vgl. § 95 Absatz 2 BauGB) ergeben können.
Der in § 4 Abs. 2 ImmoWertV geregelte Begriff "Grundstücksmerkmale" ist der Oberbegriff für sämtliche den Grundstückszustand betreffende wertbeeinflussende Umstände.
In § 4 Abs. 3 ImmoWertV werden beispielhaft bei der Wertermittlung besonders zu berücksichtigende Umstände geregelt:
a)
Eine anderweitige Nutzung von Flächen ist absehbar:Dies betrifft nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 296/09) z.B. Flächen, für die im Bebauungsplan eine auflösend befristete oder bedingte Nutzung festgesetzt ist (§ 9 Absatz 2 Satz 1 BauGB). In diesen Fällen kommt einer festgesetzten Folgenutzung (§ 9 Absatz 2 Satz 2 BauGB) besondere Bedeutung zu.In Stadtumbaugebieten kann sich eine absehbare anderweitige Nutzung auch aus Stadtumbaukonzepten ergeben.Erfasst werden können durch diese Regelung des Weiteren absehbare Nutzungen land- oder forstwirtschaftlicher Flächen namentlich nichtbaulicher Art, etwa für Freizeitaktivitäten (z.B. Golfplatz), die nach bisherigem Recht unter § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV subsumiert werden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass am z.B. nach entschädigungsrechtlichen Vorwirkungsgrundsätzen zu bestimmenden Qualitätsstichtag die absehbaren anderweitigen Nutzungen nur wertbeeinflussend sein können, wenn sie bereits zu diesem Zeitpunkt wertprägend gewesen sind. Somit bleiben Nutzungsänderungen durch den Enteignungsbegünstigten bei der Wertermittlung zur Entschädigung in Enteignungsfällen unberücksichtigt.
b)
Flächen, die aufgrund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können:Nummer 2 erfasst z.B. mit Altlasten behaftete Flächen wie ggf. Konversionsflächen oder bestimmte Gewerbebrachen.
c)
Flächen, die von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind: Bei diesen Flächen wird es sich nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 296/09) namentlich um förmlich festgesetzte Sanierungs- oder Stadtumbaugebiete handeln. Letztlich ist für die Zuordnung jedoch nicht die formale Ausweisung, sondern die tatsächliche Situation entscheidend. In Stadtumbaugebieten, in denen die bisherigen Grundstücksnutzungen keine realistische Perspektive haben, sind künftige Entwicklungen besonders in den Blick zu nehmen. Ergibt sich eine absehbare anderweitige Folgenutzung aus Stadtentwicklungs-/Stadtumbaukonzepten, ist diese zu berücksichtigen (vgl. a).
d)
Flächen, die einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen:Hierbei handelt es sich um die Gemeinbedarfsflächen.
e)
Flächen, die für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind:Hierzu zählen nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 296/09) z.B. Flächen, die der Gewinnung von Wasserkraft, Windenergie, solarer Strahlungsenergie, Geothermie sowie von Energie aus Biomasse und der Verwertung des biologisch abbaubaren Anteils von Abfällen aus Haushalten und Industrie dienen; nicht jedoch reine Anbauflächen für Pflanzen, die zur Energiegewinnung bestimmt sind.
f)
Flächen, die zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder Flächen, auf denen sich gesetzlich geschützte Biotope befinden.
4. Entwicklungszustand
Bei den in § 5 ImmoWertV geregelten Entwicklungszuständen eines Grundstücks werden Flächen anhand typischer Grundstücksmerkmale bestimmten Entwicklungszuständen zugeordnet. Mit der Zuordnung zu einem Entwicklungszustand ist indes weder eine bestimmte Wertigkeit noch eine hierarchische Einordnung verbunden.
Mit den Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen werden gemäß § 14 ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
Mit den Marktanpassungsfaktoren wird nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 296/09) vor allem der im Sachwertverfahren ermittelte Wert den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt mit dem Ziel angepasst, den (tatsächlichen) Verkehrswert zu ermitteln. Die Liegenschaftszinssätze haben eine entsprechende Funktion im Ertragswertverfahren.
Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 11 Abs. 1 WertV).
7. Ermittlung des Vergleichswerts
Das Verfahren zur Ermittlung des Vergleichswerts ist in § 15 ImmoWertV geregelt.
In Absatz 1 Satz 1 werden erstmals Vergleichspreise als Ermittlungsgrundlage für den Vergleichswert bestimmt.
Satz 2 regelt, dass Vergleichspreise aus den Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken abzuleiten sind. Als geeignete Kaufpreise sind grundsätzlich auch Kaufpreise aus allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (öffentliche Ausschreibung), die regelmäßig für Grundstücksverkäufe der öffentlichen Hand durchzuführen sind, heranzuziehen.
In Absatz 2 Satz 3 wird bestimmt, unter welchen Voraussetzungen Vergleichsfaktoren zur Ermittlung des Vergleichswerts eines bestimmten Grundstücks geeignet sind.
Rechtsgrundlage der Ertragswertermittlung ist § 17 ImmoWertV.
Absatz 1 regelt die Grundzüge der Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens, d.h. des allgemeinen Ertragswertverfahrens, des vereinfachten Ertragswertverfahrens sowie des DCF-Verfahrens:Dabei ist der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge zu ermitteln. Dies gilt im allgemeinen sowie im vereinfachten Ertragswertverfahren.
In Absatz 2 werden das allgemeine und das vereinfachte Ertragswertverfahren näher geregelt. Wesentliches Merkmal des allgemeinen Ertragswertverfahrens ist, dass der Bodenwertverzinsungsbetrag vom Reinertrag abgezogen wird. Auf die Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags kann in Einzelfällen, etwa bei Erbbaurechten, nicht verzichtet werden. Im Übrigen empfiehlt sich die Beibehaltung einer Regelung zum bisherigen umfassenden Ertragswertverfahren auch im Sinne der Kontinuität der Arbeit der Gutachterausschüsse.In Nummer 2 ist das vereinfachte Ertragswertverfahren geregelt und dessen Ermittlungsweg im Wesentlichen entsprechend den in Nummer 3.5 WertR 2006 enthaltenen Grundsätzen beschrieben. Eine der Wertermittlungsrichtlinie entsprechende Regelung, dass bei langen Restnutzungsdauern der abgezinste Bodenwert vernachlässigbar ist, wird nicht getroffen.
In Absatz 3 wird das Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge eingeführt.
10. Ermittlung des Sachwerts
Gemäß § 21 ImmoWertV ergibt sich der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen und dem Bodenwert (siehe Bodenrichtwert).
In diesem Zusammenhang ist ausdrücklich geregelt, dass der Sachwert nur für nutzbare Anlagen zu ermitteln ist. Maßgeblich für die Beurteilung der Nutzbarkeit von Anlagen ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Betroffen können etwa Wohngebäude in Stadtumbaugebieten sein, die nicht ausreichend nachgefragt werden und auch nicht in wirtschaftlicher Weise umgenutzt werden können.
