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Immobiliendarlehensvertrag

Lexikon

Erklärung

1. Allgemein

Ein Immobiliendarlehensvertrag ist ein Darlehensvertrag, der durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, auch Realkredit genannt.

2. Änderungen durch das Risikobegrenzungsgesetz

Mit dem im August 2008 in Kraft getretenen Risikobegrenzungsgesetz wurden die Rechte des Immobiliendarlehensnehmers gestärkt:

• Die Möglichkeit der Kreditinstitute, in Vertragsklauseln (Allgemeine Geschäftsbedingungen) versteckte generelle Zustimmungen zum Austausch des Kreditgebers aufzunehmen, unterliegt strengeren Anforderungen.§ 309 Nr. 10 BGB, nach dem AGB-Klauseln bei Kauf-, Dienst- und Werkverträgen unwirksam sind, bei denen ein Dritter anstelle des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt oder eintreten kann, es sei denn, in der Bestimmung wird der Dritte namentlich bezeichnet oder dem anderen Vertragsteil das Recht eingeräumt, sich vom Vertrag zu lösen, wurde auf Darlehensverträge erweitert.Die Abtretung der Darlehensforderung (im Gegensatz zur Vertragsübernahme) bleibt weiterhin möglich. Solche Abtretungen sollen in der Regel andere Forderungen absichern und Refinanzierungen ermöglichen. Damit sind die Belange der Kreditwirtschaft ausreichend gewahrt.
• Bei Zahlungsschwierigkeiten des Kunden kann die Kündigung des Darlehens nur bei Vorliegen der Voraussetzungen ausgesprochen werden (besonderer Kündigungsschutz).
• Die kreditgebende Bank muss beim Vertragsschluss darüber informieren, dass Forderungen aus Kreditverträgen weiterverkauft werden können.

3. Sicherungsgrundschuld

Um den Grundstückseigentümer vor den besonderen Risiken der Übertragung einer Grundschuld, die zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden ist (Sicherungsgrundschuld) zu schützen, ist dafür Sorge zu tragen, dass er die sich aus einem Sicherungsvertrag ergebenden Einreden gegen die Grundschuld auch jedem Erwerber entgegenhalten kann.

§ 1192 Abs. 1a GB enthält eine den § 1157 BGB ergänzende Sonderregelung hinsichtlich des Fortbestehens der Einreden, die der Grundstückseigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags gegen die Inanspruchnahme aus einer Sicherungsgrundschuld erheben kann.

In Abweichung von § 1157 BGB wird geregelt, dass der Grundstückseigentümer dem Erwerber der Sicherungsgrundschuld nicht nur diejenigen Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegensetzen kann, deren Tatbestand im Zeitpunkt des Übergangs bereits erfüllt war. Nach Regelung können gegen die Inanspruchnahme aus der Sicherungsgrundschuld vielmehr auch diejenigen Einreden erhoben werden, "die sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben", die also im Zeitpunkt des Übergangs der Sicherungsgrundschuld im Sicherungsvertrag bereits begründet waren, deren Tatbestand aber erst später vollständig verwirklicht wurde.

4. Verbraucherimmobiliendarlehensverträge

4.1 Allgemein

Rechtsgrundlage für das gesonderte Verbraucherimmobiliendarlehensvertragsrecht ist § 503 BGB.

Verbraucherimmobiliendarlehensverträge sind gemäß § 503 BGB Verträge, bei denen die Zurverfügungstellung des Darlehens von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wird und zu Bedingungen erfolgt, die für grundpfandrechtlich abgesicherte Verträge und deren Zwischenfinanzierung üblich sind. Der Sicherung durch ein Grundpfandrecht steht es gleich, wenn von einer solchen Sicherung nach § 7 Absatz 3 bis 5 des Gesetzes über Bausparkassen abgesehen wird.

4.2 Widerruf

Verbraucherimmobiliendarlehensverträge können gemäß § 495 BGB widerrufen werden.

In § 495 Absatz 2 BGB sind die Abweichungen von den allgemeinen Vorschriften über das Widerrufsrecht geregelt.

Im Bereich des Immobiliendarlehensvertrages ist insbesondere § 495 Absatz 2 Nummer 3 BGB zu beachten, nach dem der Darlehensnehmer abweichend von § 346 Absatz 1 BGB dem Darlehensgeber auch die Aufwendungen zu ersetzen hat, die der Darlehensgeber an öffentliche Stellen erbracht hat und nicht zurückverlangen kann. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/11643) können darunter zum Beispiel Notarkosten fallen, nicht aber Anfragen bei privaten Auskunfteien. Voraussetzung ist, dass der Darlehensgeber selbst keinen Erstattungsanspruch gegen die öffentliche Stelle geltend machen kann.

Aber: § 346 Absatz 2 Satz 2, 2. Halbsatz BGB ist nur anzuwenden, wenn das Darlehen durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Diese Vorschrift erlaubt es dem Darlehensnehmer, bei der Berechnung des Wertersatzes nachzuweisen, dass der Wert des Gebrauchsvorteils geringer war als die vertraglich vereinbarte Gegenleistung, also der Betrag des Sollzinssatzes für die bis zum Widerruf angefallene Zeit. Der Darlehensnehmer wird davor geschützt, allzu lange an die Bedingungen des widerrufenen bzw. abzuwickelnden Vertrages gebunden zu sein. Dies gewinnt erst bei langfristigen Verträgen mit hoher Rückzahlungsforderung für den Fall an Bedeutung, dass der Darlehensnehmer den Darlehensbetrag (z.B. bei unzureichender Widerrufsbelehrung) für einen längeren Zeitraum bis zum Widerruf zur Verfügung hat.

§ 495 Absatz 3 BGB fasst die Ausnahmen vom Widerrufsrecht zusammen:

• Nummer 1 schließt ein Widerrufsrecht bei besonderen Formen der Umschuldung aus. Sinn der Vorschrift ist, dass im Falle eines Verzugs des Darlehensnehmers rasch eine Vertragsänderung ermöglicht wird und die Änderung nicht durch die 14-tägige Widerrufsfrist, während der in dem bestehenden Darlehensvertrag Soll- und Verzugszinsen anfallen, in die Länge gezogen wird.Voraussetzung ist ein bestehender Darlehensvertrag, bei dem der Darlehensnehmer mit seinen Verpflichtungen in Rückstand geraten ist. Dieser muss nach § 489 BGB kündbar sein. Durch den neuen Vertrag muss ein Gerichtsverfahren jedenfalls zum Zeitpunkt der Umschuldung vermieden werden. Eine Prognose über das zukünftige Rückzahlungsverhalten des Darlehensnehmers sowie der Reaktionen des Darlehensgebers bei erneutem Verzug braucht dagegen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht angestellt zu werden. Außerdem muss ein Vergleich der Gesamtbeträge ergeben, dass der vom Darlehensnehmer zu entrichtende Gesamtbetrag des neuen Vertrags die Restschuld des alten Vertrags nicht erreicht. Die besonderen rechtlichen Vorschriften, die für diese Art von Umschuldung gelten, sind nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/11643) daher nur anwendbar, wenn die Umschuldung zu einer realen Minderbelastung des Darlehensnehmers führt.
• Nach Nummer 2 kann das Widerrufsrecht entfallen, wenn das innerstaatliche Recht die Mitwirkung eines Notars beim Vertragsschluss vorschreibt und der Notar bestätigt, dass die vorvertragliche Information stattgefunden hat. Vorgeschrieben ist die Mitwirkung eines Notars bei Vertragsabschlüssen im deutschen Recht, wenn für sie die Form der notariellen Beurkundung vorgeschrieben ist.

4.3 Kündigung

Die Kündigungsmöglichkeiten sind für Immobiliardarlehen in den §§ 489, 490 BGB sehr ausdifferenziert geregelt. Nach § 489 Absatz 2 BGB kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Für grundpfandrechtlich gesicherte Kredite, bei denen für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ist zunächst § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB einschlägig. Der Darlehensnehmer kann danach den Darlehensvertrag mit einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens zum Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen, wenn die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen wurde. Unabhängig davon kann der Darlehensnehmer den Darlehensvertrag jedenfalls nach Ablauf von zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB).

Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/11643) beruht die Regelung darauf, dass dem Darlehensnehmer in diesen Fällen das Lösen von der vereinbarten Abwicklung des Kreditgeschäfts ermöglicht werden muss, um seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit zu erhalten.

Neben diesen ordentlichen Kündigungsrechten beinhaltet § 490 Absatz 1 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Es setzt ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers voraus. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Interesse an einer anderweitigen Verwendung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Ein Beispiel ist die Notwendigkeit des Verkaufs einer Immobilie wegen eines Umzugs. Die Darlehensnehmer in Deutschland entscheiden sich im Hypothekenkreditbereich trotz vielfältiger Möglichkeiten, eine frühzeitige Rückzahlung zu vereinbaren, aus Kostengründen und aus Gründen der Planungssicherheit ganz überwiegend für ein Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung ohne vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeit. Ein Kreditinstitut berechnet beispielsweise für das Recht des Darlehensnehmers, ein festverzinsliches Hypothekendarlehen jederzeit kündigen zu können, einen Zinsaufschlag von 0,65 Prozentpunkten. Weiter gehende gesetzliche Rückzahlungsrechte als die oben genannten würden zum Nachteil der Darlehensnehmer die günstige Wirkung der langfristigen Festzinsvereinbarungen aufheben, weil die Kosten erheblich steigen würden. Zudem würde die langfristige Refinanzierung der Hypothekarkredite über Pfandbriefe erschwert und damit das bewährte deutsche Pfandbriefsystem erheblich benachteiligt werden, wenn die Kreditinstitute von einem allgemeinen gesetzlichen Anspruch der Darlehensnehmer auf vorzeitige Rückzahlung ausgehen müssten.

4.4 Besonderer Kündigungsschutz

§ 498 BGB i.V.m. § 503 Absatz 3 BGB sieht in Verbraucherdarlehensverträgen einen besonderen Kündigungsschutz für die Fälle vor, in denen der Darlehensnehmer mit seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen in geringen Rückstand gerät.

Der Darlehensgeber darf das Vertragsverhältnis erst kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist und er den Darlehensnehmer erfolglos mit einer zweiwöchigen Frist zur Bezahlung des Rückstandes aufgefordert hat.

4.5 Ausnahmen

Die folgenden, allgemein für Verbraucherdarlehen geltenden Regelungen sind gemäß § 503 Absatz 1 BGB nicht auf Immobiliendarlehensverträge anwendbar:

• die Behandlung der Verzugszinsen sowie der Anrechnung von Teilleistungen gemäß § 497 Abs. 2 und 3 Satz 1, 2, 4 und 5
• das Kündigungsrecht des Darlehensgebers sowie das Recht zur Leistungsverweigerung gemäß § 499 BGB
• das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers sowie die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung gemäß § 500 BGB
• die Regelungen über die Vorfälligkeitsentschädigung gemäß § 502 BGB

4.6 Informationspflichten der Bank bei Vertragsschluss

Bei Immobiliardarlehensverträgen muss gemäß § 492 Absatz 2 BGB der Verbraucher darüber unterrichtet werden, dass Forderungen aus dem Vertrag ohne Zustimmung des Darlehensnehmers abgetreten werden können oder das Vertragsverhältnis insgesamt auf einen Dritten übertragen werden kann.

Der Hinweis soll in die vom Darlehensnehmer zu unterzeichnende Vertragserklärung aufgenommen werden. Insbesondere durch die Pflicht zur Unterzeichnung wird sichergestellt, dass der Darlehensnehmer die Information auch zur Kenntnis nehmen kann. Der Hinweis soll "deutlich gestaltet" sein. Dies entspricht vom Wortlaut her der Beschreibung der Widerrufsbelehrung in § 360 BGB. Die für die Widerrufsbelehrung entwickelten Kriterien sollen auf den Hinweis entsprechend anwendbar sein.

Der Hinweis bezieht sich auf die Abtretung von Forderungen des Darlehensgebers aus dem Darlehensvertrag. Dies sind insbesondere Geldforderungen wie Tilgungs-, Zins- und Kostenansprüche. Auch die Forderung der Restschuld ist eine Forderung aus dem Darlehensvertrag und kann abgetreten werden. Der Hinweis ist entbehrlich, soweit im Vertrag ein entsprechendes Abtretungsverbot vereinbart wurde. "Soweit" bedeutet, dass auf den Hinweis nur verzichtet werden darf, soweit das Abtretungsverbot greift. Beschränkt sich etwa das vereinbarte Abtretungsverbot auf die Zeit, während der der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nachkommt, ist nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/9821) der Hinweis für die Möglichkeit der Abtretung bei Vertragsverletzungen zu erteilen.

Hingewiesen werden soll genauso auf die Übertragung des Vertragsverhältnisses insgesamt, also auf einen Austausch des Darlehensgebers. Nach allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung des Darlehensnehmers erforderlich, denn der Darlehensvertrag begründet u.a. mit der Pflicht des Darlehensgebers zur Gewährung des Darlehens Rechte des Darlehensnehmers, sodass es zur Übertragung der Genehmigung des Darlehensnehmers nach § 415 Abs. 1 BGB bedarf. Dieses Genehmigungserfordernis entfällt jedoch in den Fällen der Übertragung nach dem Umwandlungsgesetz. Deshalb erstreckt sich die Hinweispflicht auch auf Übertragungen.

4.7 Informationspflichten der Bank während des Vertragsverhältnisses

§ 493 BGB ist Rechtsgrundlage für Unterrichtungspflichten des Darlehensgebers zu einem Zeitpunkt, zu dem das Darlehensverhältnis besteht, aber eine vereinbarte Zinsbindung ausläuft oder die Rückzahlungsforderung insgesamt fällig wird:

• § 493 Absatz 1 BGB bestimmt, dass der Darlehensgeber den Darlehensnehmer rechtzeitig (spätestens drei Monate) vor Ablauf der Zinsbindungsfrist darüber unterrichtet, ob er eine neue Zinsbindung eingehen möchte und, falls ja, welches die aktuellen Bedingungen sind. Damit soll der Darlehensnehmer in die Lage versetzt werden, grob die möglicherweise anstehenden Veränderungen abschätzen zu können.
• § 493 Absatz 2 BGB enthält eine dem Absatz 1 entsprechende Regelung für den Fall, dass die Rückzahlungsforderung des Darlehensgebers binnen drei Monaten fällig wird. Der Darlehensgeber soll erklären, ob er bereit ist, das Darlehensverhältnis fortzuführen. In diesem Fall soll er über seine aktuellen Vertragsbedingungen unterrichten.
• § 493 Absatz 4 BGB dehnt die Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 auf Zessionare aus, wobei Fälle der stillen Zession entsprechend der Regelung des § 496 Abs. 2 BGB ausgenommen werden.

Die Verletzung der in der Vorschrift geregelten Pflichten begründet Schadensersatzansprüche.

4.8 Informationspflichten bei dem Weiterverkauf der Forderung

§ 496 Abs. 2 BGB begründet die Verpflichtung, bei offenen Abtretungen oder Übertragungen des Vertragsverhältnisses den Darlehensnehmer über den neuen Gläubiger oder Vertragspartner zu informieren.

Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/9821) ist bei Abtretungen in der Regel der Zedent zur Unterrichtung verpflichtet, weil es sich um eine vertragliche Verpflichtung handelt und der Zedent Vertragspartner des Darlehensnehmers bleibt. Im Falle einer Vertragsübernahme ist dagegen der Übernehmende als neuer Vertragspartner verpflichtet.

Entscheidend ist aber, dass die Unterrichtung stattfindet, weshalb darauf verzichtet wurde, gesetzlich vorzuschreiben, wen diese Pflicht trifft. Daher können Zessionar und Zedent oder die Übernahmepartner dies auch in den jeweiligen Verträgen, die zur Abtretung oder zum Vertragspartnerwechsel führen, vereinbaren.

Bei stillen Zessionen besteht diese Unterrichtungspflicht nicht.

5. Aufklärungspflicht der Bank bei überteuertem Kaufpreis

Der BGH hat - bei Vorliegen der engen Voraussetzungen - den Investoren von Schrottimmobilien einen Schadensersatzanspruch gegen die die Kapitalanlage finanzierende Bank zugestanden. Grundlage des Anspruchs ist die Verletzung von Aufklärungspflichten (BGH 19.09.2006 - XI ZR 204/04, BGH 21.11.2006 - XI ZR 347/05).

Die kreditgebende Bank ist nach der Entscheidung BGH 29.04.2008 - XI ZR 221/07 nur dann verpflichtete, ihren Kunden über die sittenwidrige Überteuerung des Kaufobjekts aufzuklären, wenn sie entweder positive Kenntnis davon hat, dass der Kaufpreis fast doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert oder wenn sich diese Erkenntnis dem zuständigen Sachbearbeiter hätte aufdrängen müssen.

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