Grundstückskaufvertrag

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Erklärung zum Begriff Grundstückskaufvertrag

Definition des Begriffes „Grundstück“

Nach der deutschen Rechtsprechung ist ein Grundstück als die Buchungseinheit des Grundbuches anzusehen, welche wie folgt definiert wird:

"Grundstück im Rechtssinn ist eine aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehende Fläche, die im Grundbuch eine besondere Stelle hat und damit in selbständiger Weise gebucht ist. Diese besondere Stelle ist entweder ein eigenes Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 der Grundbuchordnung) oder, wenn gemäß § 4 der Grundbuchordnung ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt über mehrere Stücke geführt wird (Zusammenschreibung), die besondere Nummer, unter der das Grundstück im Bestandsverzeichnis dieses Grundbuchblatts geführt wird".

Infolgedessen gilt die zwingend erforderliche notarielle Form für Kaufverträge in folgenden Fällen:

  • Bebaute Grundstücke
  • Einfamilienhausgrundstücke
  • Gewerbliche Objekte
  • Mehrparteiengrundstücke
  • Übertragung von Mietanteilen
  • Unbebaute Grundstücke
  • Wohnhausobjekte

Diese Regelung gilt sowohl für inländische, als auch für im Ausland gelegene Grundstücke, wenn die Beurkundung im Inland stattfindet.

Ausnahmen von der Pflicht der notariellen Beurkundung bestehen lediglich bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen an eine Gesellschaft, deren Hauptkapital aus Grundstücken besteht, da in diesem Fall der Grundstückserwerb nicht als unmittelbarer Vertragsgegenstand anzusehen ist. 

Was ist beim Aufsetzen eines Grundstückskaufvertrages zu beachten?

Das Aufsetzen eines Grundstückskaufvertrages unterliegt diversen gesetzlichen Regelungen, die es zu beachten gilt. Zu finden sind diese in

  • § 433 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag)
  • § 925 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Auflassung)
  • § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Verträge über Grundstücke)
  • §§ 8 – 16 Beurkundungsgesetz (BeurkG) (Niederschrift)
  • §§ 17 – 20 Beurkundungsgesetz (BeurkG) (Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars)
  • §§ 140 ff. Kostenordnung (KostO).

Damit ein Grundstückskaufvertrag auch rechtswirksam ist, ist seine notarielle Beurkundung unerlässlich. Zu diesem Zweck müssen beide Vertragsparteien (Grundstückseigentümer und Käufer) mit einem gültigen Ausweisdokument sowie einer aktuellen Meldebestätigung gemeinsam einen Notar ihrer Wahl aufsuchen. Während der stattfindenden Verhandlung bekunden beide Vertragsparteien ihren freien Willen und werden von dem Notar über den Sachverhalt sowie die rechtliche Tragweite des Vereinbarung aufgeklärt. All dies wird in einer Niederschrift festgehaalten und sowohl von beiden Vertragspartnern als auch vom Notar unterschrieben.

Zu beachten ist, dass die gesetzlich vorgeschriebene Form der notariellen Beurkundung unbedingt einzuhalten ist. Ist dies nicht der Fall, gilt der Grundstückskaufvertrag als nichtig, was bedeutet, dass keine der beiden Vertragsparteien zu dessen Erfüllung verpflichtet sind (was bedeutet, dass der Käufer nicht zahlen muss, der Eigentümer immer noch Grundstückseigentümer ist ) [OLG Brandenburg, 28.06.2007, 5 U 105/05].

Auch dürfen Grundstücksverträge nicht zum Nachteil einer der Vertragsparteien sein, was beispielsweise mit einer langjährigen Selbstnutzungsklausel der Fall wäre [OLG Frankfurt am Main, 27.08.2009, 22 U 213/07].

Aufhebungsvertrag zum Grundstückskaufvertrag

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass aus bestimmten Gründen bei den Vertragsparteien der Wunsch nach einer Aufhebung eines Vertrages entsteht – dies ist auch beim Grundstückskaufvertrag nicht anders. Grundsätzlich ist dies möglich, allerdings müssen folgende Punkte beachtet werden:

Ist die Vormerkung nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages noch nicht beantragt beziehungsweise eingetragen, ist eine Aufhebung formfrei möglich. Steht jedoch der neue Grundstückseigentümer bereits im Grundbuch, so muss der Aufhebungsvertrag notariell erfolgen.

Änderungen im Grundstückskaufvertrag

Änderungen im Grundstückskaufvertrag bedürfen grundsätzlich der notariellen Form. Sollte eine Änderung nicht von einem Notar beurkundet worden sein, gilt diese als unwirksam; das bedeutet, dass der Vertag in seiner ursprünglichen Form Gültigkeit hat.

Ausnahmen dieser Formpflicht bestehen lediglich,

  • wenn die Veräußerungs- oder Erwerbspflicht weder unmittelbar noch mittelbar verengt oder erweitert wird
  • wenn sie der Behebung von Abwicklungsschwierigkeiten dient
  • wenn sie nach der Auflassung vorgenommen werden.

Grundstückskaufvertrag nach dem Modrow-Gesetz 

Am 07.03.1990 wurde in der ehemaligen DDR das sogenannte Modrow-Gesetz verabschiedet, nach diesem es ehemaligen DDR-Bürgern gestattet war, Grundstücke, auf denen ihre Häuser standen, zu DDR-Baulandpreisen zu erwerben. Oft kam es danach zu immensen Verzögerungen zwischen dem Antrag auf Erwerb des Grundstückes bis zum Zeitpunkt der tatsächlichen Beurkundung. Trotz des verstrichenen Zeitraumes war der Kauf eines Grundstücks nach dem Modrow-Gesetz rechtswirksam [BGH, 17.09.2004, V ZR 339/03].

Doch auch hierbei bestehen Ausnahmen, beispielsweise wenn eine gemäß § 90 Sächsische Gemeindeordnung zusätzlich benötigte Genehmigung des Kaufvertrages durch ein Regierungspräsidium nicht vorliegt  [OLG Dresden, 10.01.2008, 10 U 242/07]




Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von , 01.06.2013 00:00
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00


 
 

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Entscheidungen zum Begriff Grundstückskaufvertrag

  • BildSAARLAENDISCHES-OLG, 31.08.2004, 4 U 55/04
    Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag wegen Nichtleistung von Wohngeld
  • BildSAARLAENDISCHES-OLG, 31.08.2004, 4 U 55/04 - 10
    Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag wegen Nichtleistung von Wohngeld
  • BildBAYOBLG, 11.12.2002, 3Z BR 209/02
    Ob ein Grundstückskaufvertrag genehmigt wird, ist in das Ermessen des Vormundschaftsgerichtes gestellt.
  • BildOLG-NAUMBURG, 23.05.2002, 11 U 200/01
    Zur Auslegung des Begriffs Ersterschließungskosten bei einem Grundstückskaufvertrag (hier vom Verkäufer zu tragen.).
  • BildNIEDERSAECHSISCHES-FG, 02.06.2004, 4 K 212/98
    Keine sonstigen Einkünfte i.S.d. § 22 Nr. 3 EStG, wenn für den Fall des Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag ein Reugeld vereinbart ist.
  • BildBGH, 12.07.2007, V ZB 113/06
    Für die Beschaffung der Unterlagen für die nach einem Grundstückskaufvertrag geschuldete Löschung von Grundpfandrechten fällt eine Vollzugsgebühr, keine Betreuungsgebühr an.
  • BildOLG-SCHLESWIG, 13.01.2000, 11 U 7/98
    Muß der Notar nach dem Grundstückskaufvertrag ein Teil des auf sein Anderkonto gezahlten Kaufpreises direkt an einen Erschließungsträger auszahlen, besteht insoweit gegenüber dem Verkäufer regelmäßig keine Amtspflicht.
  • BildBAYOBLG, 17.12.2004, 1Z BR 96/04
    Nach Vollzugsreife der Urkunde über einen Grundstückskaufvertrag darf der Notar von der Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt grundsätzlich nicht auf Weisung nur eines Beteiligten absehen.
  • BildBAYOBLG, 27.09.2000, 3Z BR 186/00
    Die unterlassene Belehrung, dass Kaufvertrag und Auflassung auch gemeinsam beurkundet werden können, stellt jedenfalls dann keine unrichtige Sachbehandlung dar, wenn dem Sicherungsbedürfnis des Verkäufers eine Bedeutung zukommt, die über das Sicherungsbedürfnis bei einem einfachen Grundstückskaufvertrag hinausgeht.
  • BildOLG-HAMM, 01.04.2008, I-15 Wx 13/08
    Für die notarielle Beurkundung einer Vereinbarung, durch die die gemeinsame Verwahrungsanweisung der Beteiligten in einem notariellen Grundstückskaufvertrag abgeändert wird, sind Gebühren nach § 16 Abs. 1 KostO nicht zu erheben.

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