Der juristische Teil eines Grundstückskaufs besteht aus drei Teilen:
Dem schuldrechtlichen Kaufvertrag.
Der Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang (Auflassung).
Der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
2. Beurkundung
Der Grundstückskaufvertrag ist gemäß § 311b BGB zwingend notariell zu beurkunden (Formvorschriften). Der Notar kann dabei von dem Käufer ausgewählt werden. Dieser hat grundsätzlich auch die Notarkosten zu tragen.
Der Beurkundungspflicht unterliegen auch alle sonstigen Vereinbarungen, die eine Pflicht zum Erwerb bzw. zur Veräußerung des Grundstücks begründen.
Der Verstoß gegen zwingende Formvorschriften führt gemäß § 125 BGB grundsätzlich zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts. Dies gilt durch die Regelung des § 139 BGB auch bei "Schwarzgeschäften", bei denen die Vertragsparteien einen niedrigeren Kaufpreis angeben und der Rest des Kaufpreises bar gezahlt wird, denn es ist nicht anzunehmen, dass der Verkäufer das Grundstück auch zu dem niedrigeren Kaufpreis verkauft hätte.
Mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch wird der Formfehler jedoch gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt.
4. Sicherungsmöglichkeiten
Da es bei einer Grundstücksübertragung zumeist um hohe Geldbeträge geht, sind beide Vertragsparteien an Sicherungen ihrer Rechte interessiert.
Der Verkäufer hat u.a. folgende Sicherungsmöglichkeiten seiner Kaufpreisforderung:
In dem Kaufvertrag wird vereinbart, dass die Eigentumseintragung erst nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgen soll.
Der Käufer unterwirft sich bezüglich der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung.
Die Parteien vereinbaren ein vertragliches Rücktrittsrecht des Verkäufers.
Der Käufer hat u.a. folgende Sicherungsmöglichkeiten:
Es kann eine Vormerkung zu seinen Gunsten eingetragen werden.
Der Kaufpreis soll erst dann fällig sein, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen bzw. bestehende Belastungen gelöscht sind.
Im Grundstückskaufvertrag wird zudem meist ein Zeitpunkt vereinbart, zu dem der Besitz auf den Käufer übergehen soll. Hintergrund ist, dass sich die Eigentumsumschreibung teilweise einige Monate hinziehen kann und mit der Einräumung des Besitzes der Käufer das Grundstück nutzen kann.
5. Kosten
Bei einer Grundstücksübertragung entstehen u.a. folgende Kosten:
Notarkosten gemäß u.a. § 32 KostO
Eintragung der Vormerkung gemäß § 66 KostO
Eintragung der Sicherungen evtl. Grundschulden oder anderer Sicherungen gemäß § 62 KostO
Eintragung der Eigentumsänderung gemäß § 60 KostO
Maklerkosten in Höhe eines Prozentsatzes vom Kaufpreis, üblicherweise 3,5 % des Kaufpreises
Löschung der Vormerkung gemäß § 68 KostO
Zu beachten ist, dass sich bei Ehegatten, die Miteigentümer des Grundstücks werden, nur die Gebühr zur Eigentumseintragung auf die Hälfte reduziert. Die anderen mit dem Grundbuch verbundenen Gebühren sind doppelt zu zahlen!
6. Rückabwicklung des Vertrages
Bei der Frage der Formbedürftigkeit der Aufhebung eines notariell geschlossenen Grundstückkaufvertrages sind drei Fälle zu unterscheiden:
Das Eigentum wurde noch nicht durch die Grundbuchumschreibung übertragen: In diesen Fällen kann der Grundstückskaufvertrag formlos aufgehoben werden.
Der neue Eigentümer ist bereits in das Grundbuch eingetragen: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH 07.10.1994 - V ZR 102/93) ist die Aufhebung grundsätzlich notariell zu beurkunden, es sei denn, die Parteien beabsichtigen nur die Aufhebung des Kaufvertrages. Folge ist, dass sich die Rückübereignungspflicht des Grundstücks nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) bestimmt. Die notarielle Beurkundungspflicht des § 311b BGB bezieht sich jedoch nur auf rechtsgeschäftliche Übertragungen, § 812 BGB ist demgegenüber eine gesetzlich angeordnete Übertragungspflicht.
Das Eigentum wurde noch nicht übertragen, der Käufer hat aber ein Anwartschaftsrecht erhalten (Vormerkung, Antrag auf Umschreibung gestellt): Die Aufhebung ist grundsätzlich notariell zu beurkunden, es sei denn die Rückabwicklung soll gemäß § 812 BGB erfolgen.
Bei der Rückabwicklung des Kaufs einer Immobilie ist der Nutzungsvorteil des Käufers abzuziehen (s. Kaufvertrag - Gewährleistung).
BGH 18.01.2008 - V ZR 174/06 (Falsche Grundstücksbezeichnung im Kaufvertrag)
BGH 13.02.2004 - V ZR 225/03 (Auslegung eines Gewährleistungsausschlusses bei einem Grundstückskauf)
Derleder: Der Rücktritt vom Grundstückskauf und die Grundstücksbelastungen; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2009, 1034
Förster/Herrler: Gesetzliches Rücktrittsrecht des Verkäufers bei Nichtzahlung der Gunderwerbsteuer durch den Käufer?; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2010, 2090
