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Grunderwerbsteuer

Lexikon

Erklärung

1. Begriff der Grunderwerbsteuer / Allgemeines

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die einmalig beim Erwerb eines Grundstücks erhoben wird. Voraussetzung ist eine Grunderwerbsteuerpflicht gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz.

Steuerschuldner sind bei einem Grundstückskaufvertrag der Käufer und der Verkäufer als Gesamtschuldner. Jedoch wird in den meisten Grundstückskaufverträgen vereinbart, dass der Käufer die Zahlung alleinig übernimmt. Eine derartige Vereinbarung ist jedoch für das Finanzamt nicht bindend. Falls mehrere Personen Erwerber der Immobilie sind, z.B. ein Ehepaar, wird die Grunderwerbsteuer entsprechend aufgeteilt.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nur inländische Grundstücke. Das sind in erster Linie:

• unbebaute Grundstücke, Gebäude
• Anteile an Grundstücken (Miteigentumsanteile, z.B. bei mehreren Eigentümern)
• Eigentumswohnungen
• Erbbaurecht
• Gebäude auf fremdem Grund und Boden

2. Berechnung

2.1 Steuersatz

Der Steuersatz beträgt gemäß § 11 GrEStG einheitlich 3,5 %. Seit dem 01.01.2006 können jedoch die Bundesländer einen abweichenden Steuersatz festlegen. Rechtsgrundlage ist Art. 105 Abs. 2a GG.

Bisher haben die folgenden Bundesländer von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht:

• In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2012 5 %.
• In Berlin beträgt der Steuersatz seit dem 01.04.2012 5 %.
• In Brandenburg beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2011 5 %.
• In Bremen beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2011 4,5 %.
• In Hamburg beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2009 4,5 % (§ 1 GrEStFestsG).
• In Mecklenburg-Vorpommern beträgt der Steuersatz seit dem 01.07.2012 5 %.
• In Niedersachsen beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2011 4,5 %.
• In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz seit dem 01.10.2011 5 %.
• In Rheinland Pfalz beträgt der Steuersatz seit dem 01.03.2012 5 %.
• Im Saarland beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2011 4,0 %.
• In Sachsen-Anhalt beträgt der Steuersatz seit dem 01.03.2010 4,5 % (§ 1 GrEStFG).
• In Schleswig-Holstein beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2012 5,0 %.
• In Thüringen beträgt der Steuersatz seit dem 07.04.2011 5 %.

2.2 Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung für die Grundstücksübertragung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Das ist regelmäßig der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis. Der Kaufpreis ist regelmäßig auch dann maßgebend, wenn er ungewöhnlich niedrig ist. Kann der Kaufpreis nicht exakt bestimmt werden, ist er ggf. zu schätzen.

Wer ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung für 250.000,00 EUR inklusive Grundstück erwirbt, bezahlt 8.750,00 EUR Grunderwerbsteuer. Herausgerechnet werden können die nachweisbaren Kosten für Einbaumöbel (Sauna) und Einbauküchen.

Grundsätzlich bestimmt sich der Wert der Gegenleistung nach dem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft. Zur Gegenleistung zählen daher neben dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis die Übernahme von Schulden, die auf dem Grundstück lasten, Zahlungen an Dritte, damit diese auf den Ihnen zustehenden Erbteil verzichten, sowie Entschädigung im Falle der Enteignung. Bei Erbbaurechten ist der kapitalisierte Wert der Erbbauzinsen zugrunde zu legen.

Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand (BFH 23.08.2006 - II R 43/04).

Ein solcher sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen ist gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde (Bauträgerkaufvertrag).

Nur in Ausnahmefällen, wenn eine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung nicht vorhanden ist oder wenn das Grundstück gar nicht unmittelbar veräußert wird, z.B. bei der Anteilsvereinigung, werden als Bemessungsgrundlage 140 % des Einheitswertes angesetzt.

3. Befreiung von der Grunderwerbsteuer

Gemäß der in § 4 GrESt angefügten Nr. 8 entfällt bei dem Erwerb eines Grundstücks von der öffentlichen Hand die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, wenn das Grundstück im Rahmen einer Public Private Partnership für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt wird und die Rückübertragung des Grundstücks am Ende des Vertragszeitraums vereinbart wurde.

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