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Grundbuch - Rang der Rechte

Lexikon

Erklärung

Die im Grundbuch in der zweiten und dritten Abteilung eintragbaren sogenannten beschränkt dinglichen Grundstücksrechte werden mit einem bestimmten Rang versehen. Mit der Rangordnung der Grundbuchrechte wird die Reihenfolge bei der Befriedigung der Ansprüche im Rahmen der Zwangsversteigerung festgelegt.

Reicht der durch die Zwangsversteigerung erzielte Erlös nicht zur Deckung aller durch die beschränkt dinglichen Grundstücksrechte gesicherter Verbindlichkeiten, so entscheidet der Rang über die Verteilung des Erlöses. Der Rang ist somit ein entscheidende Faktor bei der Finanzierung von Immobilien (siehe Beleihung von Grundstücken).

Die Rangfolge der Rechte lässt sich immer dem Grundbuch entnehmen. Gemäß § 879 BGB bestimmt sich innerhalb einer Abteilung des Grundbuchs der Rang nach der (zeitlichen) Reihenfolge der Eintragung bzw. der Eintragung der Vormerkung.

Das Datum der Eintragung ist auch für die Rangbestimmung der in verschiedenen Abteilungen eingetragenen Rechte maßgeblich. Rechte, die am gleichen Tag eingetragen werden, haben daher auch immer die gleiche Wertigkeit.

Erlischt ein vorhergehendes Recht, so rücken die nachfolgenden Rechte automatisch entsprechend auf.

Der Rang der Rechte kann gemäß § 880 BGB durch Vereinbarung der betreffenden Rechtsinhaber geändert werden (sogenannte Rangänderung). Voraussetzungen sind:

• Die Einigung zwischen den Rechtsinhabern des vorrückenden und des nachrückenden Rangs.
• Die Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn ein Grundpfandrecht zurücktreten soll.
• Die Zustimmung eines Dritten, wenn das zurücktretende Recht mit dem Recht eines Dritten belastet ist.
• Die Eintragung der Rangänderung im Grundbuch.

Manche Kreditinstitute wie Realkreditinstitute (Hypothekenbanken, Sparkassen oder Lebensversicherungsgesellschaften) haben die Vorgabe, nur Darlehen oder Hypotheken im ersten Rang zu vergeben. Bausparkassen hingegen gehen traditionell meist in die Zweite Hypothek (Rang).

Wird beispielsweise eine Hypothek vereinbart und ist der erste Rang bereits belegt, so kann wie folgt vorgegangen werden: Zunächst wird eine Hypothek auf einen hinteren Rang gestellt mit der Verpflichtung, dass dem Darlehensgeber der erste Rang verschafft wird. Damit erhält der Darlehensgeber sein Grundpfandrecht, auch wenn es noch nicht mit dem gewünschten Rang positioniert ist. Im nächsten Schritt muss der erste Rang "frei gemacht" werden, indem entweder eine Löschung veranlasst oder der andere Darlehensgeber zu einem Rangrücktritt bewegt wird.

Eine Besonderheit sind nachrangige Darlehen, die hinter der Ersten und Zweiten Hypothek platziert werden. Dies können Arbeitgeber-, Verwandten- oder Verkäuferdarlehen oder andere hybride Darlehen sein. Nachrangdarlehen werden bewusst im letzten Rang eingesetzt. Mithilfe dieser Finanzierungsstrategie werden die Darlehen aufgrund der geringen Sicherheit zum Eigenkapital gerechnet. Dies erhöht die Bonität gegenüber Banken und erleichtert die Aufnahme weiterer Kredite zur Finanzierung des Objektes. Erst dadurch werden manche Objekte überhaupt finanzierbar.

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