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Gebäude

Lexikon

Erklärung

1. Allgemein

Gebäude sind selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.

Juristisch sind Gebäude nicht selbstständig, sondern wesentliche Bestandteile eines Grundstücks.

Eine Besonderheit ist das Wohnungseigentum. Grundsätzlich kann Eigentum nur an Grundstücken und nicht an Gebäuden oder gar Wohnungen bestehen. Das in der Praxis mögliche Wohnungseigentum wird juristisch so gelöst, dass gemäß § 3 WEG die Wohnungseigentümer Miteigentümer des Grundstücks sind und das Miteigentum vertraglich in der Weise beschränkt wird, dass jedem Miteigentümer ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht.

Einzig bei dem Erbbaurecht fallen das Eigentum an dem Grundstück und das Eigentum an dem Gebäude auseinander.

Die Verwaltung, Vermarktung und Bewirtschaftung von Gebäuden wird unter dem Begriff des Facility Managements gefasst.

Die Zwangsvollstreckung in ein Gebäude / Grundstück kann im Wege der Zwangsverwaltung erfolgen, nach der die Gläubiger aus den Nutzungen des Gebäudes / Grundstücks befriedigt werden, z.B. der Miete oder der Pacht.

2. Haftung für Gebäude

In den §§ 836 - 838 BGB sind verschiedene Haftungstatbestände für die Haftung für Gebäude normiert:

• § 836 BGB: Haftung des Besitzers des Grundstücks für durch das Gebäude / Werk verursachte Schäden.
• § 837 BGB: Haftung des Besitzers des Gebäudes / Werkes für durch das Gebäude / Werk verursachte Schäden.
• § 838 BGB: Haftung des Gebäudeunterhaltspflichtigen.

Gemäß § 836 BGB besteht eine Haftung des Gebäudebesitzers für durch das Gebäude verursachte Schäden. Danach ist der Besitzer des Grundstücks verpflichtet, an den Verletzten Schadensersatz zu zahlen, wenn

• durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werksoder
• durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werks

ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt wurde.

Voraussetzung ist, dass der Einsturz oder die Ablösung Folge einer fehlerhaften Errichtung oder einer mangelhaften Unterhaltung ist.

Besitzer im Sinne der Vorschrift ist nicht der Eigentümer, sondern der Eigenbesitzer gemäß § 872 BGB.

Werke im Sinne der obigen Gesetze sind z.B. Lichtmasten, Kirmesstände, Karussells, Bauabsperrungen, Jagdhochsitze.

Die Darlegungs- und Beweislast des Geschädigten erstreckt sich auf den Kausalzusammenhang zwischen der fehlerhaften Unterrichtung / mangelnden Unterhaltung und dem Schaden. Es obliegt dann dem Besitzer nachzuweisen, dass er die notwendige Sorgfalt beachtet hat bzw. der Schaden auch bei Einhaltung der notwendigen Sorgfalt entstanden wäre.

§ 837 BGB stellt sicher, dass die in § 836 BGB festgesetzte Haftung auch für den Eigenbesitzer gilt, der auf einem fremden Grundstück ein Gebäude oder ein Werk besitzt.

§ 838 BGB erstreckt die Haftung für den Einsturz eines Gebäudes / Werkes bzw. die Ablösung von Teilen auf die zur Gebäudeunterhaltung verpflichteten Personen.

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