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Erschließungsvertrag

Lexikon

Erklärung

1. Einführung

Nach § 124 BauGB i.V.m. § 11 BauGB kann die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen.

Ein solches Vorgehen bietet sich insbesondere dann an, wenn ein Bauträger zur Beschleunigung des Verfahrens ein Baugebiet nicht nur selbst bebauen, sondern auch selbst erschließen will. Für die Gemeinde bietet der Abschluss eines solchen Vertrages ebenfalls Vorteile:

• Die Bebauung wird zügig durchgeführt.
• Es werden keine Finanzmittel langfristig gebunden, da die Gemeinde die Erschließung nicht vorfinanzieren muss.
• Es sind keine Erschließungsbeiträge zu erheben.

Aber auch mit anderen Unternehmen kann ein Erschließungsvertrag geschlossen werden. Vertragspartner der Gemeinde sind in der Regel Dienstleistungsunternehmen, die die Erschließung planen und durchführen sowie Eigentümer der Grundstücke im Erschließungsgebiet. Sie legen die Erschließungskosten auf den Kaufpreis bzw. den Mietzins um. Möglich sind aber auch Erschließungsgemeinschaften mit mehreren Grundstückseigentümern. Hier bedarf es einer sorgfältigen Vertragsgestaltung, um das Kostenrisiko auf die Beteiligten gerecht aufzuteilen.

In der Praxis ist der Erschließungsvertrag zumeist Teil des Durchführungsvertrages gemäß § 12 BauGB, in dem die Gemeinde und der Vorhabenträger den Vorhaben- und Erschließungsplan zur Vorbereitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umsetzen.

Der Erschließungsvertrag ist eine Form des subordinationsrechtlichen Vertrages. Die Regelungen über den Erschließungsvertrag sind aber gegenüber den Regelungen der städtebaulichen Verträge gemäß § 11 BauGB spezieller (BVerwG 01.12.2010 - 9 C 8/09).

2. Form und Inhalt

Nach § 124 Abs. 4 BauGB muss der Erschließungsvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Die früher von der Rechtsprechung geforderte, zwingende mindestens 10 %-ige Beteiligung der Gemeinden an den Erschließungskosten ist durch die gesetzliche Regelung des § 124 Abs. 2 S. 3 BauGB i.V.m. § 129 Abs. 1 S.  3 BauGB ausdrücklich ausgeschlossen.

Der Erschließungsvertrag muss notariell beurkundet werden, wenn entweder er selbst eine Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks enthält oder wenn er als Vorvertrag mit einem Grundstücksüberlassungsvertrag derart rechtlich verbunden ist, dass eine wechselseitige Abhängigkeit besteht (OVG Schleswig-Holstein 12.09.2007 - 2 LA 107/06).

Gegenstand des Erschließungsvertrages können nach § 124 Abs. 2 BauGB alle beitragspflichtigen und beitragsfreien Erschließungsanlagen sein. Die Grenze für die Vertragsfreiheit findet sich in § 124 Abs. 3 BauGB: die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der Erschließung stehen (sogenanntes Koppelungsverbot).

Der Erschließungsvertrag muss ein konkretes Erschließungsgebiet festlegen. Klassischerweise bezieht er sich auf den Geltungsbereich eines Bebauungsplans. In den Vertrag sollten auf jeden Fall Pläne oder Karten einbezogen werden, um das Gebiet abzugrenzen.

3. Arten von Erschließungsverträgen

Folgende Arten von Erschließungsverträgen kommen in Betracht:

• WerkverträgeHier beauftragt die Gemeinde einen Unternehmer nach §§ 631 ff. BGB mit der Herstellung der Erschließungsanlagen. Die Gemeinde erhebt von den Grundstückseigentümern per Beitragsbescheid die Kosten, wobei sie nach § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB mindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwandes selbst zu tragen hat.
• VorfinanzierungsverträgeBei dieser Vertragsgestaltung überträgt die Gemeinde einem Unternehmer die Herstellung der Erschließungsanlagen auf dessen Kosten, erstattet ihm aber im Nachhinein die Aufwendungen. Auch hier rechnet die Gemeinde die Erschließungskosten hoheitlich über die Grundstückseigentümer ab. Diese Verträge bieten sich neben Erschließungsverträgen an, wenn Fremdanlieger (Grundstücke, die nicht im Eigentum des Erschließungsträgers sind) im Erschließungsgebiet liegen.
• ErschließungssicherungsverträgeHier verpflichtet sich ein Bauherr, die erforderlichen Erschließungsanlagen auf eigene Kosten herzustellen. Dieser Fall tritt vor allem dann auf, wenn es sich um ein Vorhaben im Außenbereich handelt.
• FolgekostenverträgeIn diesen Verträgen verpflichtet sich ein Vertragspartner, Anlagen herzustellen, die nicht der reinen Erschließung nach §§ 123 ff. BauGB dienen, sondern der Infrastruktur wie zum Beispiel Kindergärten, Schulen oder Friedhöfe.

4. Eigengesellschaft als Dritter

Eine von der Gemeinde (ganz oder mehrheitlich) beherrschte sog. Eigengesellschaft ist kein Dritter i.S.v. § 124 BauGB, auf den die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag übertragen kann (BVerwG 01.12.2010 - 9 C 8/09).

5. Fehlgeschlagene Erschließung

Der Abschluss eines Erschließungsvertrages entbindet die Gemeinde nicht von ihrer Erschließungspflicht, wenn diese entstanden ist (zum Beispiel durch die Erteilung einer Baugenehmigung). Wird der Erschließungsvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt, bleibt die Gemeinde erschließungspflichtig. Wenn der Gemeinde dadurch Kosten entstehen, kann sie diese auf die Grundstückseigentümer umlegen, soweit sie sie nicht anderweitig decken kann.

Der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch eines Erschließungsträgers, der sich aus einem nichtigen Erschließungsvertrag ergibt, erfasst auch die Umsatzsteuer (BVerwG 16.11.2007 - 9 B 36/07).

6. Zuständiges Gericht

Bei Streitigkeiten über die Zahlung der Erschließungskosten sind nach dem Beschluss OLG Rostock 08.09.2005 - 7 U 2/05 die Verwaltungsgerichte zuständig, wenn die Erschließung auf einen privaten Erschließungsträger übertragen wurde und sich die Grundstückkäufer zur Übernahme der Erschließungskosten gegenüber der Gemeinde verpflichtet haben.

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