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Bodenrichtwert

Lexikon

Erklärung

1. Einführung

Der Bodenrichtwert ist ein Vergleichswert zur Ermittlung des Bodenwerts eines Grundstücks.

2. Bodenwertermittlung

Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks gemäß seiner Lage und Nutzbarkeit. Der Bodenwert ist abhängig von dem jeweiligen Entwicklungszustand, in dem sich das Grundstück derzeit befindet sowie von den weiteren, den Zustand des Bewertungsgrundstücks kennzeichnenden Faktoren.

Unberücksichtigt bleiben andere wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren wie der Wert eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes oder der Wert von Bäumen und Gartenanlagen.

Gemäß § 10 Abs. 1 ImmoWertV sind die Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren (Verkehrswert) zu ermitteln.

Je nach der Vergleichbarkeit der wertbestimmenden Merkmale der Grundstücke kann der Bodenwert dabei im Wege des unmittelbaren Vergleichswertverfahrens (Vergleich der Verkaufpreise) oder mittelbaren Vergleichswertverfahrens (Vergleich der Bodenrichtwerte, s.u.) bestimmt werden:

• Unmittelbares Vergleichswertverfahren: Der Vergleich erfolgt direkt mittels der bekannten Verkaufpreise. Das Verfahren kann angewendet werden, wenn die wertrelevanten Merkmale der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen.
• Mittelbares Vergleichswertverfahren: Der Vergleich erfolgt mittels der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Das Verfahren ist anzuwenden, wenn es keine Übereinstimmung mit den wertrelevanten Merkmalen der zu vergleichenden Grundstücke gibt.

Bei einem unbebauten Grundstück entspricht der Bodenwert dem Verkehrswert, bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert Teil der Verkehrswertermittlung.

3. Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist gemäß § 196 BauGB der durchschnittliche Lagewert für Grundstücke einer Bodenrichtwertzone.

Nach dem Baugesetzbuch sind die örtlichen Gutachterausschüsse verpflichtet, die Bodenrichtwerte jährlich neu festzulegen. Dazu sammeln sie die Kaufpreise der verkauften Grundstücke einer Bodenrichtwertzone und berechnen den durchschnittlichen Preis: Die Notare eines Bezirks sind gemäß § 195 BauGB verpflichtet, Abschriften der Grundstückskaufverträge an den Gutachterausschuss des Kreises bzw. der Stadt zu übersenden. Anhand dieser Daten werden in einer Sitzung die Bodenrichtwerte ermittelt und in einer Bodenrichtwertkarte eingetragen.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein baureifes, ortsüblich erschlossenes Grundstück mit für dieses Gebiet typischen Eigenschaften. Abweichungen eines zu bewertenden Grundstückes in den wertbestimmenden Eigenschaften bewirken in der Regel Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.

Der potenzielle Käufer eines Grundstücks kann die örtlichen Bodenrichtwerte erfragen und so die Verhältnismäßigkeit des Kaufpreises ermitteln. Die Bodenrichtwerte dienen so der Kaufpreisermittlung. Daneben sind sie Grundlage der Bemessung der Erbschaftssteuer und des Abschreibungswertes des Gebäudes.

Die Grundsätze der Bodenrichtwertermittlung im Rahmen der Immobilienwertermittlung sind in § 10 Abs. 1 ImmoWertV niedergelegt. Absatz 2 behandelt den Umfang der erforderlichen Darstellung bezüglich der wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks:

• der Entwicklungszustand des Grundstücks
• die Art der Nutzung
• bei landwirtschaftlich genutzten Flächen: ggf. die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl
• bei baureifem Land: der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie ggf. das Maß der bauliche Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite
• in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen: der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht (ob also z.B. vom sanierungsunbeeinflussten Zustand oder vom Zustand nach Abschluss der Sanierung ausgegangen wird)

Absatz 3 betrifft die Abgrenzung der Richtwertzonen. Die "Soll"-Vorschrift sieht für die Zwecke der Abgrenzung der Richtwertzone eine 20 %ige Toleranz vor, innerhalb derer der Wert der lagetypischen Grundstücke um den Bodenrichtwert schwanken darf. Auch das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 7.11.2006 - 1 BvL 10/02 betreffend die Grundstücksbewertung im Rahmen der Erbschaftsteuer eine 20 %-ige Streubreite zugrunde gelegt, innerhalb derer ein Verkehrswert als "noch vertretbar" angesehen wird. Insoweit sind indes, wie in Satz 2 klargestellt wird, Grundstücke mit vom Richtwertgrundstück abweichenden wertbeeinflussenden Merkmalen nicht zu berücksichtigen.

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