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Betriebskosten

Lexikon

Erklärung

1. Allgemein

Die Ausdrücke "Betriebskosten" und "Nebenkosten" werden synonym gebraucht, wobei der Begriff der Betriebskosten der vom Gesetzgeber verwendete Begriff ist.

Allgemein sind Betriebskosten gemäß § 1 Betriebskostenverordnung Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

In der Praxis wird bei einer Verpachtung / Vermietung des Grundstücks / des Gebäudes die Verpflichtung zur Zahlung der Betriebskosten auf den Mieter bzw. Pächter übertragen.

Die Vereinbarung zur Übernahme der Betriebskosten durch die Mietparteien muss ausdrücklich und eindeutig getroffen werden, sie ist im Zweifel eng auszulegen. Der Mieter ist nur zur Bezahlung der Betriebskosten verpflichtet, zu deren Übernahme er sich vertraglich verpflichtet hat. Die einzelne Aufzählung der Positionen im Mietvertrag ist zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten unerlässlich.

Die Bezahlung der Betriebskosten kann pauschal oder konkret mit einer jährlichen Abrechnung erfolgen, wobei vielfach mit der Kaltmiete eine monatliche Vorauszahlung vereinbart wird.

Bei der Vereinbarung einer Vorauszahlung kann nach der Abrechnung jede Partei in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Dies gilt auch dann, wenn eine Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Immer kann eine Anpassung der Vorauszahlungen nur mit Wirkung für die Zukunft vorgenommen werden (BGH 18.05.2011 - VIII ZR 271/10).

Bei der Zahlung einer Pauschale sind alle Betriebskosten abgegolten. Der Vermieter kann keine weiteren Zahlungen, der Mieter keine Überzahlungen einfordern.

2. Arten der abrechenbaren Betriebskosten

Die verschiedenen Arten der abrechenbaren Betriebskosten sind in § 2 BetrKV aufgeführt. U.a. folgende Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden:

• Kosten der Wasserversorgung
• Abwasserkosten
• Grundsteuer
• Heizung
• Wartungskosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung
• Fahrstuhl
• Straßenreinigung, Müllabfuhr
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Hausbeleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeister
• Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss

3. Formelle Wirksamkeit

Neben der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung muss diese auch die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit erfüllen:

Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit (BGH 19.11.2008 - VIII ZR 295/07).

4. Wohnraummietverhältnisse

Der nur für Wohnraummietverträge geltende § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Parteien die Übernahme der Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung vereinbaren können. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung besteht keine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Betriebskosten.

Die Betriebskostenzahlung kann als Pauschale oder als Vorauszahlung in einer angemessenen Höhe vereinbart werden:

• Im Falle der Vorauszahlung ist dem Mieter die endgültige Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu übermitteln. Nach diesem Zeitraum ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.Wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abrechnet, ist der Mieter berechtigt, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen bis zur endgültigen Abrechnung zurückzubehalten. Er kann jedoch nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen (BGH 29.03.2006 - VIII ZR 191/05).Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).Fehlt im Falle der Betriebskostenvorauszahlung eine Bestimmung über den Abrechnungsmaßstab, so sind gemäß § 556a Abs. 1 BGB die Kosten zwingend nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.Werden die Betriebskosten als Vorauszahlung geleistet, kann gemäß § 560 Abs. 4 BGB jede Partei durch einseitige Erklärung in Textform nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung in angemessener Höhe verlangen.Voraussetzung der Anpassung ist nach einer Änderung der Rechtsprechung des BGH eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung (BGH 15.05.2012 - VIII ZR 246/11).
• Werden die Betriebskosten als Pauschale gezahlt, kann gemäß § 560 Abs. 1 BGB der Vermieter im Falle gestiegener Betriebskosten die Pauschale nur erhöhen, wenn eine Erhöhung im Mietvertrag vorgesehen ist.Ermäßigen sich die Betriebskosten, so hat der Vermieter die Pauschale herabzusetzen.

Bei einem Eigentumswechsel während der Abrechnungsperiode ist für die laufende Abrechnungsperiode noch der Veräußerer (und nicht der Erwerber) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Dies wurde für Wohnraummietverhältnisse durch das Urteil BGH 03.12.2003 - VIII ZR 168/03 festgestellt. Soweit dem Mieter dadurch Nachteile entstehen, dass ihm eine Aufrechnung von überzahlten Betriebskosten mit Mietzinsforderungen aufgrund des Vertragsparteiwechsels verwehrt bleibt, ist dies nach der Ansicht der Richter hinzunehmen.

Nach der Entscheidung BGH 14.02.2006 - VIII ZR 1/06 ist Voraussetzung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind.

5. Gewerblicher Mietvertrag

Auch im gewerblichen Mietvertrag können die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten durch eine Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Darüber hinaus kann die Übernahme weiterer, auf das Gebäude bzw. Mietobjekt entfallenden Betriebskosten vereinbart werden. Zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten empfiehlt es sich immer, die Kostenart so detailliert wie möglich zu beschreiben.

Zulässig ist grundsätzlich eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt ist, nach Vertragsschluss entstehende neue Kostenarten auf den Mieter umzulegen. Die Höhe der Kosten muss jedoch bereits in der Vereinbarung auf eine bestimmte Höhe begrenzt sein. Insgesamt ist eine derartige Vereinbarung in der Rechtsprechung jedoch nicht unumstritten.

Im Gewerbemietrecht muss die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen. Nach der Rechtsprechung endet die angemessene Frist in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (BGH 27.01.2010 - XII ZR 22/07).

Bei einem Eigentumswechsel während der Abrechnungsperiode ist für die laufende Abrechnungsperiode noch der Veräußerer (und nicht der Erwerber) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Dies wurde für gewerbliche Mietverhältnisse durch das Urteil BGH 29.09.2004 - XII ZR 148/02 festgestellt. Soweit dem Mieter dadurch Nachteile entstehen, dass ihm eine Aufrechnung von überzahlten Betriebskosten mit Mietzinsforderungen aufgrund des Vertragsparteiwechsels verwehrt bleibt, ist dies nach der Ansicht der Richter hinzunehmen.

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