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Betriebskosten

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Erklärung zum Begriff Betriebskosten

Der Begriff Betriebskosten ist in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) legaldefiniert, das heißt die Definition erfolgt in gesetzlicher Form. Danach handelt es sich bei den Betriebskosten um solche Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Dabei sind zwei Merkmale besonders wichtig:

  1. Die Kosten müssen laufend sein.
    Einmalig anfallende Kosten, die ebenso zum „betreiben“ des Grundstückes notwendigerweise anfallen, fallen also nicht unter den Begriff der Betriebskosten anfallen (so auch das Landgericht Siegen mit Urteil vom 23.04.1992, Az.: 3 S 43/92).
  2. Die Betriebskosten sind in der Regel vom Eigentümer des Grundstückes zu tragen. Dies gilt auf für die Fälle, in denen der Eigentümer die Immobilie vermietet oder ähnliches. In der Praxis wird daher regelmäßig im Sinne des § 556 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] eine Betriebskostenvereinbarung mit dem Mieter getroffen.


Es gilt zu beachten, dass allerdings nicht alle Kosten des Vermieters umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind. § 2 BetrKV listet im Einzelnen auf, welche Kosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

  1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (also die Grundsteuer)
  2. Kosten der Wasserversorgung
  3. Kosten der Entwässerung
  4. Heizkosten
  5. Warmwasserkosten
  6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser Versorgungsanlagen
  7. Aufzug
  8. Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege (nicht aber die Neuanlage eines Gartens)
  11. Allgemeinbeleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
  14. Hauswart
  15. Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Breibandkabelnetz
    (Modernisierungen sind zu dulden und daher umlagefähig; so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04)
  16. Kosten für maschinelle Wascheinrichtung
  17. „sonstige Betriebskosten"

    Der sog. Auffangtatbestand der „sonstigen Betriebskosten“ bedarf regelmäßig einer Auslegung durch die Rechtsprechung. In der Regel sind die folgenden Kosten anerkannt:
  • Überprüfungskosten für die Abflussrohre
  • Aufwendungen für Abwasserreinigungsanlagen
  • Wartungskosten von Gasgeräten
  • Wartungskosten von Blitzschutzanlagen
  • Wartungskosten von installierter Haustechnik, insbesondere Alarmanlagen und Notstromaggregate
  • Wartung von Feuerlöschern und brandschutztechnischen Einrichtungen (nicht aber die Installation von Feuerlöschern)
  • Aufwendungen für eine Videoüberwachung (soweit erlaubt und notwendig)
  • Kosten für einen Pförtner (soweit notwendig; BGH mit Beschluss vom 05.04.2005, Az.: VIII ZR 78/04)
  • Allgemeinstrom
  • Beleuchtungskosten für den Heizraum
  • Reinigungskosten für Lichtschächte und Müllbehälter
  • Reinigung der Dachrinnen und Fassaden (soweit erforderlich)
  • Betriebskosten einer Dachrinnenheizung (soweit erforderlich)

 

Demgegenüber sind folgende Kosten in der Regel nicht umlagefähig:

  • Versicherungskosten für Umweltschäden, Mietausfall und Rechtsschutz
  • Verwaltungskosten, auch die durch eine Hausverwaltung anfallen, sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. § 1 Absatz 2 BetrKV)
  • Abhaltung von Mietersprechstunden
  • Reparaturkosten
  • Kosten für Arbeitsmittel und Geräte
  • Kosten für die Bewachung von Grundstück und Gebäude
  • Überprüfung des Gesamtzustandes von Grundstück und Gebäude
  • Kostenaufwand für Leerstand, d.h. leerstehende Wohnungen
  • Neuanlage eines Gartens, allerdings die Kosten für die Gartenpflege

 

Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale?
Das Mietrecht stellt dem Vermieter frei, ob und inwieweit er Nebenkosten auf seine Mieter umlegen möchte. Im Mietvertrag kann daher sowohl eine Nebenkostenvorauszahlung als auch eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden.

Bei der Nebenkostenvorauszahlung leistet der Mieter eine monatliche Vorauszahlung. Der Vermieter muss diese Nebenkosten dann einmal im Jahr abrechnen. Ergibt sich, dass in dem entsprechenden Abrechnungszeitraum die Nebenkosten niedriger waren als die Vorauszahlung, so muss der Vermieter den Überschuss dem Mieter erstatten. Im umgekehrten Fall muss der Mieter eine Nachzahlung leisten.

Bei der Nebenkostenpauschale hingegen zahlt der Mieter einen vereinbarten Pauschalbetrag. Mit der Leistung dieser Pauschale sind alle Nebenkosten abgegolten.

Ist aus dem Mietvertrag nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Vermieter eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale vereinbart hat, so muss der Vertrag durch die Gerichte ausgelegt werden. Dabei sind „anzurechnende Pauschale“ und „Vorauspauschale“ in der Regel Indizien für eine Nebenkostenvorauszahlung (so BGH mit Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 14/06). Ist eine Vertragsauslegung nicht möglich, so trägt der Vermieter das Risiko, mit der Folge, dass für den Mieter stets die günstigste Vertragsregelung gilt.

 

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?
Die Abrechnung der Betriebskosten für den einzelnen Mieter berechnet sich aus einer Kombination der folgenden Umlageschlüssel (auch Verteilerschlüssel genannt):

  • Wohn- und / oder Nutzfläche (in Quadratmeter)
  • Personenanzahl aller Mieter (als Durchschnittswert, multipliziert mit der Anzahl der Mieter in den einzelnen Wohnungen)
  • Wohneinheiten
  • nach Mieteigentumsanteilen (muss allerdings vertraglich vereinbart sein)
  • nach Verbrauch (zum Teil gesetzlich vorgeschrieben)

 

Wann sind die Betriebskosten abzurechnen?
Wird eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, so sind die Betriebskosten vom Vermieter gem. § 556 Absatz 3 BGB jährlich abzurechnen. Aus dieser Norm ergeben sich auch weitere Einzelheiten.

 

Welche Angaben muss die Betriebskostenabrechnung enthalten?
Nach der Rechtsprechung vom Bundesgerichtshof (BGH; vgl. BGH WuM 1982, 207 = ZMR 1982, 108 = NJW 1982, 573.) müssen mindestens folgende Angaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft, über die abgerechnet werden soll
  • Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Umlageschlüssel
  • Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung entfällt

Bitte beachten Sie, dass eine Nebenkostenabrechnung, die diesen Anforderungen nicht erfüllt, formell unwirksam ist und deshalb nicht fällig wird.




 
Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von JuraforumWiki-Redaktion, 09.12.2010 15:27
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 21.09.2015 14:32


 
 

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Entscheidungen zum Begriff Betriebskosten

  • AG-SCHOENEBERG, 08.10.2009, 106 C 110/09
    Die Kosten einer Baumfällung sind grundsätzlich keine umlegbaren Betriebskosten.
  • BGH, 30.04.2008, VIII ZR 240/07
    a) Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich...
  • OVG-SACHSEN-ANHALT, 29.01.2007, 3 L 200/06
    Erstattung von Betriebskosten im Rahmen eines Mitverhältnisses stellt kein Einkommen i.s.d. § 76 BSHG dar.
  • KAMMERGERICHT-BERLIN, 24.07.2006, 8 U 224/05
    Zur Notwendigkeit eines "Vorwegabzugs" der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten bei gemischt genutzten Gebäuden.
  • BGH, 14.11.2007, VIII ZR 19/07
    Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.

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