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Bauträger

Lexikon

Erklärung

1. Allgemein

Bauträger sind Bauunternehmen, die Grundstücke kaufen und diese zur Bebauung planen, erschließen, bebauen und als fertige Gebäude verkaufen.

Kennzeichnend für die meisten Bauträgerverträge ist, dass der Bauträger Eigentümer eines Grundstücks ist und sich zur Herstellung eines Gebäudes zu einem Festpreis verpflichtet.

Bauträger benötigen ebenso wie Makler und Baubetreuer zur Berufsausübung gemäß § 34c GewO eine Gewerbeerlaubnis und haben die Vorgaben der Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehns- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV) zu beachten.

2. Bauträgervertrag

2.1 Allgemein

Mit dem Abschluss des Bauträgervertrages wird sowohl das Grundstück übertragen als auch der Bauträger zur Errichtung des Gebäudes verpflichtet. Der Bauträgervertrag enthält daher sowohl Elemente des Kauf- als auch des Werkvertrages.

Wichtigster Teil des Bauträgervertrages ist die Leistungsbeschreibung, in der die Art der Bauausführung vereinbart wird. Der Käufer sollte daneben darauf achten, ob in dem Vertrag folgende Leistungen enthalten sind:

• Vermessungskosten
• Erschließungsbeiträge
• alle anfallenden Erdarbeiten (Ausheben/Anfüllen der Baugrube etc.)
• Putz-, Maler- und Tapezierarbeiten
• Heizkörper
• Bodenbeläge
• Terrassenbelag
• Pflasterung der Zufahrt
• Bepflanzung

Die Gewährleistungsrechte bei dem Kauf eines (neuen) Hauses oder einer Eigentumswohnung von einem Bauträger richten sich nach Werkvertragsrecht.

2.2 Annahme von Vermögenswerten des Auftraggebers

Der Bauträger darf bei Verträgen, in denen der Auftraggeber dem Bauträger Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellen oder übertragen soll, Vermögenswerte erst nach Erfüllung der in § 3 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung genannten Voraussetzungen annehmen. Es bestehen zugunsten des Auftraggebers bestimmte Sicherungspflichten.

Eine der Sicherungspflichten ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung an dem Vertragsobjekt. Von dieser Verpflichtung ist der Bauträger unter den in § 7 MaBV genannten weiteren Voraussetzungen freigestellt, wenn er Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte in Form einer Bürgschaft leistet. Die Bürgschaft sichert nicht nur die Fertigstellung der geschuldeten Bauleistung, sondern auch den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem verkauften Grundstück (BGH 05.12.2008 - V ZR 144/07).

Bei der Frage, inwieweit durch die Bürgschaft auch Mängelansprüche des Käufers gedeckt sind, ist nach der Entscheidung BGH 09.12.2010 - VII ZR 206/09 wie folgt zu differenzieren:

• Zu den gesicherten Ansprüchen aus einer Bürgschaft gehören auch die auf Mängel gestützten Ansprüchen des Erwerbers gegen den Bauträger, wenn der Erwerber nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Bauträger abweichend vom dispositiven Recht des § 641 Abs. 1 BGB und den Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV Vorauszahlungen auf den Erwerbspreis zu erbringen hatte, ohne dass Bauleistungen erbracht worden waren.
• Mängelansprüche des Erwerbers sind nicht durch eine Bürgschaft nach § 7 MaBV gesichert, wenn mit ihr bestimmungsgemäß lediglich die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV ersetzt werden, unter denen der Bauträger Zahlungen entgegen nehmen darf.

Die Vermögenswerte können unter den in § 3 Abs. 2 MaBV normierten Voraussetzungen auch in Abschlägen entgegengenommen werden.

2.3 Abschlagszahlungen

Gemäß § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen ist der Bauträger berechtigt, vom Auftraggeber eine Abschlagszahlung zu verlangen.

Die Ausgestaltung der Abschlagszahlungen hat sich nach § 3 Abs. 2 MaBV zu richten. Die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV haben ebenfalls vorzuliegen.

Wird in dem Bauträgervertrag bei der Vereinbarung der Abschlagszahlungen gegen die Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV verstoßen, so ist die gesamte Zahlungsvereinbarung nach § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtig. An die Stelle der nichtigen Zahlungsvereinbarung tritt § 641 Abs. 1 BGB, d.h. die Vergütung ist erst mit der Abnahme des Werkes zu zahlen, Abschlagszahlungen können nicht eingefordert werden. Ein Rückgriff auf den Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV oder auf § 632a BGB kommt nicht in Betracht (BGH 22.12.2000 - VII ZR 310/99, BGH 22.03.2007 - VII ZR 268/05). Dies ergibt sich zudem aus § 632a Abs. 2 BGB.

Gemäß § 632a Abs. 3 BGB hat der Unternehmer dem Besteller (der Verbraucher ist) bei der ersten Abschlagszahlung für die rechtzeitige und ohne wesentliche Mängel erfolgende Herstellung des Werkes eine Sicherheit in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs zu leisten.

Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/511) soll die Sicherheit alle Ansprüche abdecken, die darauf beruhen, dass die Unternehmerleistung hinter der vertraglich vorausgesetzten Tauglichkeit oder Werthaltigkeit zurückbleibt. Erfasst sein sollen darüber hinaus aber auch die durch Überschreitung der Bauzeit entstehenden Ansprüche, da dem Verbraucher gerade bei Krisen von Bauunternehmern und Bauträgern Schäden häufig dadurch entstehen, dass das Bauwerk nicht rechtzeitig bezogen werden kann. Die Bürgschaft als Vertragserfüllungsbürgschaft sichert die bis zur Abnahme entstandenen Ansprüche.

3. Verjährung der Mängelansprüche

Die Verjährung von Mängelansprüchen bestimmt sich nach den in § 634a Abs. 1 BGB aufgeführten Fristen. Hat der Unternehmer den Mangel jedoch arglistig verschwiegen, verjähren die Mängelansprüche gemäß § 634a Abs. 3 BGB nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird ein Unternehmer so behandelt, als sei er arglistig, wenn er seine Organisationspflichten bei der Herstellung und Abnahme des Bauwerks verletzt hat und infolge dieser Verletzung ein Mangel nicht erkannt worden ist (OLG Düsseldorf 17.05.2011 - I-23 U 106/10).

4. Vor- und Nachteile des Bauens mit einem Bauträger

Vorteile des Bauens mit einem Bauträger sind u.a.

• Der Käufer hat nur einen Ansprechpartner.
• Der Bauträger gilt gegenüber den Behörden als Bauherr, er erledigt alle Formalitäten.
• Der Käufer hat feste Baukosten.

Nachteile des Bauens mit einem Bauträger sind u.a.

• Die Grunderwerbsteuer ist auf die gesamte vertraglich zu zahlende Summe zu zahlen, d.h. auch auf die Herstellungskosten.
• Der Käufer hat keinen Einfluss auf die Bauausführung.
• Bauträger unterscheiden sich erheblich in der Qualität der Arbeiten; kommt es zur Insolvenz des Bauträgers, so entfällt die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten.
• In dem Festpreis sind nicht alle Leistungen enthalten.

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