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Bauträger

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Erklärung zum Begriff Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB, der ein Grundstück zwecks Bebauung kauft, um das Grundstück schließlich mitsamt dem Gebäude an den Auftraggeber zu verkaufen.

I.   Der Bauträger

Der Bauträger ist zunächst von dem Bauunternehmer sowie von dem Bauherrn zu unterscheiden:

Der Bauträger
Der Bauträger ist stets ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch]. In der Regel werden die Bauträger in Form einer Gesellschaft beschränkter Haftung (GmbH) geführt, möglich ist beispielsweise aber auch eine Führung in Form einer Aktiengesellschaft (AG), einer Kommanditgesellschaft (KG) oder sogar als Einzelunternehmer.
Der Bauträger erwirbt in der Regel unbebaute Grundstücke, um diese zu bebauen. Das errichtete Gebäude wird sodann mitsamt des Grundstücks verkauft. Der Bauträger verspricht demnach nicht nur die Bauleistung an sich, sondern zusätzlich auch die Übertragung des Eigentums.

Der Bauunternehmer

Der Bauunternehmer ist – wie der Begriff vermuten lässt – ebenso ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB. Der wesentliche Unterschied ist jedoch der, dass der Bauunternehmer lediglich die Bauleistung verspricht. In der Regel wird der Erbwerber des Gebäudes also bereits der Eigentümer des Grundstücks sein.

Der Bauherr
Bei dem Bauherrn handelt es sich ebenso um einen Unternehmer i.S.d. § 14 BGB, der sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person sein kann. Bauherr ist nämlich der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber bei der Durchführung von Bauvorhaben. Diese Bauvorhaben werden von ihm entweder im eigenen Namen oder für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder ausgeführt bzw. er lässt die Bauvorhaben von einem Dritten vorbereiten oder ausführen.
Der wesentlichste Unterschied zum Bauträger ist jedoch dieser, dass der Bauherr in der Regel nicht auf eigenes Risiko finanziert.
 

II.  Besonderheiten beim Bauträger

  1. Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich um einen sog. Vertrag sui generis, also um einen Mischvertrag, bestehend aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag. Insoweit bedarf es regelmäßig eine Abgrenzung zu diesen Vertragstypen. Bei einem reinen Kaufvertrag wird nämlich lediglich die Grundstücksübertragung geschuldet während bei einem Werkvertrag lediglich die Bauleistung geschuldet wird. Beim Bauträgervertrag hingegen kauft der Käufer sowohl das Grundstück und beauftragt gleichzeitig den Bauträger zur Erbringung einer genannten Bauleistung.

    Diese Mischform hat den besonderen Vorteil, dass der Vertrag eine Einheit bildet. Das bedeutet, dass der Käufer Mängelrechte sowohl für den Kaufgegenstand, als auch für die Werkleistung bei ein und derselben Person geltend gemacht werden kann. Darüber hinaus besteht die Besonderheit, dass unter den erforderlichen Voraussetzungen ein Rücktritt von dem gesamten Vertrag möglich ist. Läge ein Werkvertrag und ein Kaufvertrag vor, wäre dies nicht möglich.

    Der gesamte Bauträgervertrag ist aufgrund der Grundstücksübertragung gem. § 311 b BGB notariell zu beurkunden. Daraus ergibt sich auch, dass bei Änderungen des Vertrages stetig die notarielle Beurkundung erforderlich ist.

     
  2. Im Rahmen der Bürgschaft besteht die Möglichkeit einer sog. Bauträgerbürgschaft, die als Vorauszahlungsbürgschaft insbesondere Vorausleistungen des Erwerbers (also des Auftraggebers) sichern soll. Dies soll aufgrund dieses Zwecks sogar bei einem nichtigen Bauträgervertrag (vgl. BGH NJW 08, 1729) oder bei einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung möglich sein.

    Eine solche Bauträgerbürgschaft endet in aller Regel mit dem Ende der Vorleistungspflicht, also mit der vollständigen Fertigstellung des Vertrages.

    Es ist aber zu beachten, dass die Bauträgerbürgschaft den Erwerber allerdings beispielsweise nicht gegen Verzugsschäden oder gegen entgangene Steuervorteile bei Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins sichert und auch bei Baumängeln nicht erlaubt, Zahlungen zurückzubehalten.

     
  3. Ferner ist zu beachten, dass die Tätigkeit des Bauträger den Beschränkungen des § 34c GewO [Gewerbeordnung] unterliegt. Danach ist stets eine entsprechende Genehmigung für die Ausführung dieser Tätigkeit erforderlich.

    Die Einhaltung der Regelungen aus der Makler- und Bauträgerverordnung wird durch die jährliche, nachträgliche Erstellung eines MaBV-Berichtes überwacht. In diesem wird insbesondere die zweckgebundene Verwendung des zur Verfügung gestellten Kapitals einzelner Käufer dargelegt.



 
Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von JuraforumWiki-Redaktion, 02.09.2010 14:11
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 17.03.2016 12:30


 
 

Definition, Bauträger, Unternehmen, § 14 BGB, Grundstück, Bebauung, Eigentum, Bauunternehmer, Bauherr, Bauträgervertrag, Bauträgerbürgschaft, § 34c GewO

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Entscheidungen zum Begriff Bauträger

  • KAMMERGERICHT-BERLIN, 08.05.2001, 4 U 2293/00
    Zum Umfang der Pflichten einer Bank, die den Erwerb von Eigentumswohnungen vom Bauträger finanziert.
  • BAYOBLG, 05.09.2002, 2Z BR 76/02
    Wandelt der kein Wohnungseigtentum verkörpernder Bauträger das Schaufenster eines Teileigentums in eine Eingangstür um, so kann jeder Wohnungseigentümer, sofern aus der Gemeinschaftsordnung keine Duldungspflicht folgt, einen Anspruch auf Beseitigung und Herstellung des ursprünglichen Zustands gegen den Bauträger gerichtlich geltend...
  • HESSISCHES-LAG, 19.11.2010, 10 Sa 528/10
    Ein Bauträger, der selbst keine Bauleistungen erbringt, ist kein Unternehmer im Sinne von § 1 a Satz 1 AEntG a. F.
  • BAG, 16.05.2012, 10 AZR 190/11
    Ein Bauträger, der Gebäude im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichten lässt, um sie während oder nach der Bauphase zu veräußern, ist Unternehmer iSv. § 1a AEntG aF.
  • BGH, 08.01.2004, VII ZR 181/02
    Die Wohnflächen gehören zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger geschuldeten Objektes. Fehlen in einem Erwerbervertrag Angaben hierzu, sind die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des Vertrages maßgeblich, wenn der Bauträger in eigener oder zurechenbarer Kenntnis des Willens des Erwerbers den...

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