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Maklerprovision / Maklercourtage

Lexikon | 3 Kommentare

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Erklärung zum Begriff Maklerprovision / Maklercourtage

Ein Immobilienmakler ist eine gewerbetreibende Person, die gegen Bezahlung Immobilien vermittelt. Diese Immobilien können sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung stehen. Seine Aufträge erhält der Makler entweder vom Verkäufer/Vermieter, oder aber von einem Immobiliensuchenden.

Immobilienmakler arbeiten meist selbständig. Voraussetzung für die Ausübung dieses Gewerbes ist die behördliche Genehmigung nach § 34 c der Gewerbeordnung sowie die übliche Gewerbeanmeldung.

Berechnung der Maklerprovision/ Maklergebühr

Ein Immobilienmakler arbeitet natürlich nicht kostenlos. Seine Vergütung wird entweder vom Vermieter/Verkäufer einer Immobilie entrichtet, oder aber vom Mieter/Käufer. Rechtlich sind beide Möglichkeiten gestattet; üblicherweise wird aber die Bezahlung vom Mieter/Käufer übernommen (= Käuferprovision).

Des Weiteren besteht die Möglichkeit, die Maklercourtage zwischen Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen aufgeteilt.

Der Maklerlohn heißt nicht umsonst auch Maklerprovision oder Maklercourtage: die Bezahlung erfolgt erst bei erfolgreicher Vermittlung.

Bei der Berechnung der Höhe der Provision wird unterschieden zwischen der Vermittlung von Immobilien zum Kauf und von Immobilien zur Miete.

Eine gesetzliche Regelung bezüglich der Höhe der Maklerprovision bei erfolgreicher Vermittlung von einer Immobilie zum Kauf besteht nicht. Üblicherweise liegt die Höhe der Provision zwischen 3% und 7% des Kaufpreises, der sich wiederum aus der Lage der Immobilie sowie deren Zustand ergibt. Zu beachten ist, dass zu diesen prozentualen Beträgen immer noch die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 19% (Stand: Januar 2013) hinzukommt. Provisionen, die weit über die ortsüblichen Regelungen hinausgehen, gelten als sittenwidrig und müssen seitens des Auftraggebers nicht gezahlt beziehungsweise können zurückgefordert werden [OLG Frankfurt am Main, 05.02.2008, 18 U 59/07].

Die Maklerprovision für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie zur Miete, das bedeutet beim Abschluss eines Mietvertrages, beträgt maximal zwei Nettomonatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Eine Überschreitung dieser Summe ist nicht zulässig.

Einige Makler bieten ihren Auftraggebern eine sogenannte Makler-Flatrate (=Maklerpauschale) an: laut dieser zahlt der Auftraggeber eine bestimmte Summe an den Makler, der daraufhin mit dem Bemühen um Vermittlung tätig wird. Sollte ein erfolgreicher Abschluss gelingen, entstehen dem Auftraggeber keinerlei weiteren Kosten. Kommt es allerdings zu keinem Abschluss, erhält er die gezahlte Pauschale nicht zurück.

Maklervertrag 

Ein Maklervertrag ist als ein privatrechtlicher Vertrag anzusehen, der zwischen einem Auftraggeber (Vermieter/Verkäufer einer Immobilie) und einem Makler geschlossen wird. Der Makler wird dadurch beauftragt, im Sinne des Vermieters/Verkäufers passende Mieter/Käufer zu finden; ist er bei dieser Suche erfolgreich, erhält er seine Maklerprovision. Dies wird gemäß § 652 BGB Abs. 1 geregelt. Hat er allerdings keinen Erfolg, erhält er keinen Cent, auch nicht für entstandene Aufwendungen wie Inserate, Immobilienbesichtigungen, etc., außer wenn dies ausdrücklich im Voraus zwischen beiden Vertragsparteien vereinbart worden ist (§ 652 Abs. 2 BGB).

Ein Maklervertrag kann formlos und muss nicht zwingend in schriftlicher Form abgeschlossen werden: er kann ebenso mündlich als auch durch schlüssiges Verhalten (= konkludentes Handeln) vereinbart werden. Die Bitte eines Auftraggebers um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins kann beispielsweise bereits als konkludentes Handeln angesehen werden, aus dem der Anspruch auf die Vermittlungsprovision entsteht [LG Coburg, 21 O 115/00]. Allerdings ist es immer ratsam, einen Maklervertrag schriftlich aufzusetzen, um dieses Dokument zu Beweiszwecken zu besitzen.

Einem Maklervertrag muss aber deutlich zu entnehmen sein, dass bei erfolgreichem Abschluss eine Maklercourtage fällig ist [BGH, 16.11.2006, III ZR 57/06]. Eine simple Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ein Hinweis im Exposé allein reicht nicht aus, um die Zahlung einer Provision zu rechtfertigen [AG München, 27.10.2011, 222 C 5991/11].

Die Höhe der anfallenden Maklerprovision muss hingegen nicht explizit im Maklervertrag angegeben werden: fehlt eine derartige Angabe, gilt gemäß § 653 Abs. 2 BGB die ortsübliche Courtage.

In Ausnahmefällen besteht allerdings die Pflicht zu einer notariellen Beurkundung des Maklervertrags: gemäß § 311 b BGB entsteht diese, wenn der Erwerb beziehungsweise die Veräußerung eines Grundstückes Inhalt des Vertrages ist.

Arten der Maklerverträge 

Die in Deutschland üblichen Maklerverträge werden in drei verschiedene Arten unterteilt:

  • Alleinauftrag
  • Qualifizierter Alleinauftrag
  • Einfacher Maklerauftrag

Ein Alleinauftrag wird immer über eine bestimmte Laufzeit vereinbart. Erteilt ein Auftraggeber (Verkäufer/Vermieter einer Immobilie) einen Alleinauftrag, so verzichtet er auf die Beauftragung weiterer Makler, darf aber dennoch sich selbst um die Veräußerung beziehungsweise Vermietung seiner Immobilie kümmern. Ist er damit erfolgreich, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Beauftragt er allerdings einen weiteren Makler mit der Vermittlung und gelingt diesem ein erfolgreicher Vertragsabschluss, so muss der Auftraggeber dennoch die vereinbarte Provision an den per Alleinvertrag verpflichteten Makler zahlen. Der Immobilienmakler wiederum verpflichtet sich durch diesen Alleinvertrag zum Tätigwerden.

Der qualifizierte Alleinauftrag hingegen ist ein Vertrag, der zwischen beiden Vertragsparteien individuell abgeschlossen wird. Er enthält Übereinkünfte, die keiner allgemeingültigen Norm, wie beispielsweise den AGBs, entsprechen, sondern von beiden Vertragsparteien gewünscht sind. In einem qualifizierten Alleinauftrag kann beispielsweise festgehalten werden, dass auch der Auftraggeber die Immobilie nicht veräußern/vermieten darf, sondern das dies ausschließlich durch die Vermittlung des Maklers geschehen darf. Insbesondere bei dieser Art des Maklervertrags ist eine schriftliche Form ratsam.

Der einfache Maklerauftrag liegt vor, wenn keine anderen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien getroffen wurden. Gemäß dieser Vertragsart ist der Makler nicht dazu verpflichtet, tätig zu werden. Generell sollte er dies aber besser tun, denn bei einem einfachen Maklerauftrag erhält er nur bei einer erfolgreichen Vermittlung seine Provision.

Bei allen Arten von Maklerverträgen ist der Makler dazu verpflichtet, sämtliche ihm bekannten Umstände seinem Auftraggeber mitzuteilen. Er muss allerdings nicht die Angaben, die ihm seitens des Auftraggebers bezüglich der Immobilie gemacht wurden, auf deren Richtigkeit überprüfen [OLG Frankfurt am Main, 12.12.2003, 24 U 5/02]. Sind ihm hingegen diesbezügliche Zweifel entstanden beziehungsweise weiß er, dass diese Angaben falsch sind, so ist er dazu verpflichtet, den Interessenten darüber zu informieren [BGH, 31.01.2003,V ZR 389/01].

Gibt der Makler falsche Informationen an etwaige Interessenten weiter oder erstellt ein nicht wahrheitsgemäßes Exposé, so muss er für diese Angaben haften [BGH, 28.09.2000, III ZR 43/99].

Laufzeit von Maklerverträgen 

Häufig wird in Maklerverträgen ein bestimmter Zeitraum vereinbart, in der der Vertrag wirksam ist. Ist dieser Zeitraum abgelaufen, so hat der Auftraggeber jederzeit das Recht, diesen Vertrag mit einer einmonatigen Frist zu kündigen. Kommt es in dieser Zeit zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss, so hat der Makler einen Provisionsanspruch, auch wenn die Kündigung seitens des Auftraggebers bereits ausgesprochen worden ist.

Wann entfällt der Anspruch auf eine Vermittlungsgebühr? 

Wenn es – egal wie sehr sich der Makler bemüht hat – nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie kommt, hat der Makler keinerlei Ansprüche auf eine Provision (§ 652 Abs. 1 BGB).

Ebenso bestehen keine Ansprüche auf eine Courtage, wenn der Makler Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Verwalter eines Objektes ist. Dies gilt auch, wenn er seinen Gehilfen mit der Verwaltung eines Objektes beauftragt hat [BGH, 02.10.2003, III ZR 5/03]. Grundlage für diese Regelung ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG, gemäß diesem der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.

Bei einer wirtschaftlichen oder rechtlichen Verflechtung zwischen Makler und Vermieter bestehen ebenfalls keinerlei Ansprüche auf eine Maklerprovision [LG Nürnberg-Fürth, 29.11.1995, 11 S 3675/95]. Auch durch ein enges verwandtschaftliches Verhältnis (Näheverhältnis) zwischen Makler und Immobilieneigentümer werden Provisionsansprüche verwirkt.

Unterschiedliche Rechtsprechungen bestehen hingen in dem Fall, dass der Verwalter als Makler auftritt, der sich nicht um einzelne Wohnungen, sondern ausschließlich um das Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage kümmert [vgl. LG Mainz, 28.01.2000,  3 S 105/99 und LG Hagen, 26.02.1998, 10 S 409/97].

Wurde die eigentliche Tätigkeit des Maklers in dessen Auftrag von dem Vormieter der betreffenden Immobilie erbracht, so hat der Makler keinen Anspruch auf eine Provision [LG München I, 15.09.2005, 31 S 4814/05].

Generell besteht die Voraussetzung, dass das betreffende Objekt zum Zeitpunkt der Vermittlung auch tatsächlich zur Vermietung/zum Verkauf stehen muss [AG München, 21.10.2009, 233 C 17880/09].

Fälligkeit der Maklerprovision bei Maklertätigkeit?

In der Regel ist die Maklerprovision in dem Moment fällig, wenn ein erfolgreicher Abschluss (Mietvertrag/Kaufvertrag) zustande gekommen ist.

Bei der Fälligkeit der Maklerprovision ist zu beachten, dass die Vermittlung durch den Makler auch tatsächlich zu einem erfolgreichen Abschluss des Verkaufs/der Vermietung im Mietrecht geführt haben muss (§ 652 Abs. 1 BGB). Ist dies nicht der Fall, wie etwa wenn dem neuen Immobilieneigentümer die Immobilie bereits vor dem Anbieten durch den Immobilienmaklers bekannt gewesen ist, ist der spätere Vertragsabschluss nicht auf die Tätigkeit des Immobilienmaklers zurückzuführen [LG Coburg, 05.04.2006, 13 O 717/05]. Doch schon alleine durch eine Besichtigung und die Herstellung des Kontaktes zwischen Verkäufer und Käufer erwirbt der Vermittler einen Anspruch auf den Erhalt seiner Provision [LG Coburg, 22.03.2011, 23 O 590/10].

Eine Vorauszahlung der Maklerprovision (auch anteilmäßig) ist gesetzlich nicht gestattet.

Maklerverträge bei gewerblicher Vermittlung 

Wird eine Objekt gewerblich vermittelt, werden bei diesen Verträgen üblicherweise individuelle Absprachen zwischen Auftraggeber und Makler getroffen, beispielsweise bezüglich der Provision.

Dennoch ist der Makler auch bei derartigen Verträgen an einige Regeln gebunden: er steht in der Verpflichtung, dem Mieter eines Objektes den Namen des Vermieters mitteilen. Tut er dies nicht, kann er seine Provision verwirken [LG Coburg, 24.07.2002,12 O 294/02].

Sofern es Rechtstreitigkeit in diesem Themengebiet vorhanden sind, sollte ein Rechtsanwalt oder Fachanwalt um Rat gebeten werden. In der Praxis hat sich gezeigt, dass Fragen zur Maklerprovision oftmals sehr komplex sein können. Insbesondere das Bestellerprinzip kann Schwierigkeiten bereiten. Daher ist bei der Frage, wer den Maklervertrag zahlen muss, ein Experten zu empfehlen. Insbesondere Fragen zum Gesetz zur Mietrechtsnovellierung (MietNovG), das am 05.03.2015 vom Bundestag verabschiedet wurde und am 27.03.2015 vom Bundesrat gebilligt wurde können so beantwortet werden. Auch Probleme im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse können so aus der Welt geschafft werden.




 
Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 15.04.2015 07:52


 
 

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Bisherige Kommentare zum Begriff (3)

DE  (02.06.2015 19:18 Uhr):
Hallo, Ich habe mir heute eine Wohnung angeguckt, die ich auch vermieten möchte. Nun hat die Maklerin XY mir gesagt, dass ich die Provision bezahlen müsste. Sie ist die Kollegin von einer Frau (auch eine Maklerin Fr. XX). Ich hatte bis jetzt immer mit Frau XX gesprochen, sie hatte für mich nicht die passende Wohnung und hat mich an Frau XY weitergeleitet. Sie hat mich kontaktiert. Nun, heute ist der 02.06.15, ich möchte morgen den Vertrag unterschreiben. Müsste ich die Provision bezahlen? (Ich brauche die Wohnung wegen meiner Arbeit, ich habe Angst, dass ich die Wohnung nicht bekomme, falls ich sie darauf anspreche. Ich weiss leider auch nicht, wie die Sache rechtlich gesehen ist. Ich müsste morgen die Provision bezahlen. Könnte ich das Geld später zurückfordern, falls sie überhaupt nicht das Recht hat von mir Geld zuverlangen?) Für jede Hilfe wäre ich sehr dankbar! :-)
Marc  (01.06.2015 08:47 Uhr):
Hallo, Ich hatte nun vor dem 1.6 eine Besichtigung als Interessent und deshalb auch den Makler-Zettel unterschrieben, daß ich über die Zahlung der Provision Bescheid weiß. Gilt nun der Zeitpunkt meiner Kontaktaufnahme und somit meine Unterschrift oder gilt der Zeitpunkt der Unterschrift unten dem Mietvertrag, der ja nach dem 1.6 liegen würde. Danke!
anke  (23.04.2015 08:47 Uhr):
hallo, hat der Makler Anspruchg auf Provision, wenn er es unterlassen hat auf die Widerspruchsfrist hinzuweisen, der Kunde jedoch auch nicht widersprochen hat? und der Vertrag abgeschlossen wurde? anke

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