Grundstück - wesentliche Bestandteile
Allgemein
Teile des Grundstücks im rechtlichen Sinne.
Bei zu einem Grundstück gehörenden Gegenständen etc. sind folgende Formen zu unterscheiden:
Wesentliche Bestandteile
Scheinbestandteile
Bestandteile
Definition
Nach der gesetzlichen Definition des § 94 BGB sind wesentliche Bestandteile eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Das Gesetz nennt als Beispiel Gebäude und mit dem Boden zusammenhängende Erzeugnisse des Grundstücks.
Die Abgrenzung erfolgt gemäß § 93 BGB danach, ob jede Einzelsache nach einer Trennung für sich brauchbar bliebe.
Bestand jedoch von vornherein die Absicht, nach dem Vertragsende mit Einverständnis des Eigentümers den Gegenstand auf dem Grundstück zu lassen, so wird er unmittelbar wesentlicher Bestandteil.
Beispiele für wesentliche Bestandteile eines Grundstücks bzw. Gebäudes sind:
Schwimmbecken
Gartengewächshaus bzw. Gartenhaus
Garage
Gebäude sind wesentliche Bestandteile von Grundstücken, somit sind die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes auch wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Zudem stellt § 94 Abs. 2 BGB fest, dass die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind. Zur Herstellung sind z.B. eingefügt:
Fenster und Türen
Heizungsanlage
Eine Einbauküche ist kein wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes, ggf. ist sie Zubehör (BGH 20.11.2008 - IX ZR 180/07).
Scheinbestandteile
Scheinbestandteile sind gemäß § 95 BGB Bestandteile eines Grundstücks, die jedoch nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind. In der Praxis sind dies insbesondere von dem Mieter oder Pächter eingebaute Bestandteile.
Rechtliche Folgen
Rechtliche Folgen sind:
Wesentliche Bestandteile sind nicht sonderrechtsfähig: Dingliche Rechtsänderungen des Grundstücks erstrecken sich stets auch auf die wesentlichen Bestandteile. Diese Rechtsfolge kann nicht von den Parteien abgeändert werden bzw. eine Vereinbarung hätte keine dingliche, sondern nur eine schuldrechtliche Wirkung.
Auch die beschränkt dinglichen Rechte schließen die wesentlichen Bestandteile mit ein.
Nicht wesentliche Bestandteile des Grundstücks nehmen grundsätzlich ebenfalls Teil an der rechtlichen Situation des Grundstücks teil, jedoch können hier die Parteien andere Vereinbarungen auch mit einer dinglichen Wirkung treffen.
BGH 15.02.2008 - V ZR 222/06 (verschachtelte Bauweise)
Krüger/Hertel: Der Grundstückskauf. Höchstrichterliche Rechtsprechung und notarielle Gestaltungshinweise; 9. Auflage 2008
Schreiber: Der Eigentumserwerb an Grundstücksbestandteilen; Juristische Arbeitsblätter - JA 2006, 113
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