Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum

[Knürzel2008]

A ist Eigentümer eines Grundstücks. Als Bauträger will er auf dem Grundstück mehrere Eigentumswohnungen bauen. Dafür nimmt er ein Darlehen auf und bestellt als Kreditsicherheit eine Grundschuld zulasten des Grundstücks. Mit der Bank wird vereinbart, das diejenigen Wohnungseigentümer wegen der Grundschuld nicht in Anspruch genommenw werden sollen, die zwischenzeitlich den vollen Kaufpreis für die einzelne Wohnung entrichtet haben.
Drei Wohnungen errichtet A in der Zwischenzeit, das Grundstück wird ordnungsgemäß geteilt im Sinne von § 8 WEG.
B, C und D erwerben das Wohnungseigentum an den drei Wohnungen und entrichten den Kaufpreis in voller Höhe auf ein Konto der Bank., Zwischenzeitlich ist A pleite. Weitere Wohnungen kann er nicht mehr wie geplant errichten. Die Bank leitet nunmehr die Zwangsversteigerung des Grundstücks ein.
Dagegen empören sich B, C und D. Die meinen, durch die Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks verlieren auch sie das bereits bezahlte Wohnungseigentum. Immerhin hätten sie ja auch einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Deshalb wollen sie sich rechtlich wehren. Hat dies Aussicht auf Erfolg und wenn ja, mit welchem Rechtsbehelf können sie gegen die drohende Zwangsversteigerung vorgehen?

sind denn B, C und D schon im Grundbuch eingetragen?

Wenn nicht, besteht lediglich jeweils eine Forderung von B, C und D gegenüber A.

[Knürzel2008]

Im Fall sind die drei schon im Grundbuch eingetragen. Fraglich ist jetzt halt ,ob sie Gefahr laufen ihre Anteile durch die Zwangsversteigerung zu verlieren

[Knürzel2008]

Niochmals zur Verdeutlichung. Die Bank will mittels Zwangsversteigerung an das ganze Grundstück, sowohl an die bebaute (also das aufgeteilte Wohnungseigentum) als auch an die unbebaute Fläche. B,C und D sind der Auffassung, das die Bank sich allenfalls an den noch unbebauten Teil halten kann. Die Zwangsversteigerung müsste also beschränkt werden.

wie gesagt, hängt von den Eintragungen im Grundbuch ab. Dadurch, dass B, C und D bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, ist die Frage, was in Abteilung III steht.

Im Normalfall wird mit Eintragung der neuen Eigentümer auch die Gesamtgrundschuld für den jeweiligen Miteigentumsanteil gestrichen.

Also, wenn das Eigentum umgeschrieben und in Abteilung III lediglich eine Grundschuld wegen der Finanzierung durch den neuen Eigentümer eingetragen ist, haben die neuen Eigentümer bezüglich Ihrer Wohnung nichts befürchten.

[Knürzel2008]

Nun ist es ja nach BGH-Rechtsprechung so, das aufgrund der Teilungserklärung die Globalgrundschuld am Grundstück zu einer Gesamtgrundschuld wird, für die nach Eintragung alle Wohnungseigentümer gleichermaßen haften würden. Nach h.M. entsteht eine Gesamtgrundschuld dann, wenn eine bestehende Grundschuld auf einen Miteigentumsanteil erstreckt wird (Stichwort: Nachverpfändung). Hier stellt sich die Frage, ob das Entstehen der Gesamtgrundschuld ebenfalls von der Eintragung abhängt. Denn immerhin ist es ja so, das der Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümer sich auf einen Teil des Grundstücks bezieht, für das bereits wirksam eine Grundschuld bestellt wurde.

wie gesagt, spekulieren hilft nicht.

Einzig der Blick ins Grundbuch, Abt. III, bringt Gewissheit.

[Knürzel2008]

Laut Fall betreibt aber die Bank die Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks, mit dem Argument, die Grundschuld sei schließlich an dem ganzen Grundstück bestellt worden und ursprünglich im Grundbuch eingetragen. Die nachträgliche Teilung des Grundstücks könne nichts daran ändern. Die Wohnungseigentümer argumentieren nun tatsächlich, die Wohnungsgrundbücher weisen keinerlei Belastungen auf (was stimmt)....
Das legt zumindest nahe, dass die Wohnungseigentümer mit der Klage aus § 767 ZPO gegen die Zwangsversteigerung vorgehen müssten, oder sehe ich das falsch

man kann nur aus einem Recht vollstrecken, das auch im Grundbuch eingetragen ist.

[Knürzel2008]

Das ist sicher richtig....

Nun war die bisherige Grundschuld ordnungsgemäß eingetragen. das alte Grundbuchblatt hätte also geschlossen werden müssen und auf allen neuen Wohnungsgrundbüchern eingetragen werden.
Das mag nun bedeuten, dass die neuen Wohnungseigetümer nicht Vollstreckungsschuldner sein können, da ihnen kein recht entgegengehalten werden kann....
Aber hindert das die Bank die Zwangsversteigerung gegen den ursprünglichen Eigentümer zu betreiben? Denn das will die Bank ja nun und zwar in das gesamte Grundstück, ungeachtet etwaiger miteigentumsanteile der anderen.
Die Grundschuld hat dieser ja seinerzeit wirksam bestellt...