Restkaufpreishypothek, Rückauflassung und vieles mehr...

[Kalauer]

Hallo zusammen,

ich hätte da mal eine Frage. Nehmen wir an V verkauft an K ein Grundstück. In der Notarurkunde wird unter anderem Folgendes vereinbart:

Kaufpreis in Höhe von 800.000€. Zahlbar sofort sind 200.000€. Der Restkaufpreis teilt sich auf in Raten zu je 50.000€, die jeweils quartalsweise zu zahlen sind. Letzte Rate sollte am 31.12.2012 fällig sein.

Rücktrittsrecht und Rückauflassungsvormerkung - sofern der Käufer mit 2 Raten im Verzug ist, hat der Verkäufer das Recht zum Rücktritt. In diesem Fall hat er das Recht, sich das Eigentum am Kaufobjekt rückübertragen zu lassen (Kaufpreisraten bleiben entschädigungslos beim Verkäufer).

Restkaufpreishypothek - Für den Restkaufpreis in Höhe von 600.000€ bewilligen und beantragen die Parteien die Eintragung einer Restkaufpreishypothek an erster Rangstelle.

Keine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.


Nun kommt es, wie es kommen muss. K hat zwar die erste Rate von 200.000€ und nochmals vier weitere Raten bezahlt. Danach jedoch kam nichts mehr.


Nun will V die seiner Meinung nach beste Alternative wählen und vom Vertrag zurücktreten und sich das Eigentum wieder rückübertragen lassen. Das wiederum wird jedoch vom Notariat verweigert, weil es dazu anscheinend der Zustimmung des Käufers bedarf?!


Daher die Fragen:

- stimmt das? Wozu dient bitte eine solche Klausel, wenn es dann letztendlich dazu eine Willenserklärung der Gegenseite braucht, die diese (wegen des Verlusts der bisher gezahlten Raten!!) natürlich verweigert.

- Was sollte V nun am besten tun?

- Ist es dafür problematisch, dass noch nicht alle Raten fällig sind?


Schon einmal vielen Dank für eventuelle Ansichten und schöne Grüße

Kalauer

[Clown]

Zitat von Kalauer

Hallo zusammen,

ich hätte da mal eine Frage. Nehmen wir an V verkauft an K ein Grundstück. In der Notarurkunde wird unter anderem Folgendes vereinbart:

Kaufpreis in Höhe von 800.000€. Zahlbar sofort sind 200.000€. Der Restkaufpreis teilt sich auf in Raten zu je 50.000€, die jeweils quartalsweise zu zahlen sind. Letzte Rate sollte am 31.12.2012 fällig sein.

Rücktrittsrecht und Rückauflassungsvormerkung - sofern der Käufer mit 2 Raten im Verzug ist, hat der Verkäufer das Recht zum Rücktritt. In diesem Fall hat er das Recht, sich das Eigentum am Kaufobjekt rückübertragen zu lassen (Kaufpreisraten bleiben entschädigungslos beim Verkäufer).

Restkaufpreishypothek - Für den Restkaufpreis in Höhe von 600.000€ bewilligen und beantragen die Parteien die Eintragung einer Restkaufpreishypothek an erster Rangstelle.

Keine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.


Nun kommt es, wie es kommen muss. K hat zwar die erste Rate von 200.000€ und nochmals vier weitere Raten bezahlt. Danach jedoch kam nichts mehr.


Nun will V die seiner Meinung nach beste Alternative wählen und vom Vertrag zurücktreten und sich das Eigentum wieder rückübertragen lassen. Das wiederum wird jedoch vom Notariat verweigert, weil es dazu anscheinend der Zustimmung des Käufers bedarf?!


Daher die Fragen:

- stimmt das? Wozu dient bitte eine solche Klausel, wenn es dann letztendlich dazu eine Willenserklärung der Gegenseite braucht, die diese (wegen des Verlusts der bisher gezahlten Raten!!) natürlich verweigert.

- Was sollte V nun am besten tun?

- Ist es dafür problematisch, dass noch nicht alle Raten fällig sind?


Schon einmal vielen Dank für eventuelle Ansichten und schöne Grüße

Kalauer

V muss nun natürlich K den Rücktritt und die Zustimmung zur Grundbuchänderung verlangen und ihn notfalls aus § 888 Abs. 1 BGB daraufhin verklagen.

[Kalauer]

Zitat von Clown

V muss nun natürlich K den Rücktritt und die Zustimmung zur Grundbuchänderung verlangen und ihn notfalls aus § 888 Abs. 1 BGB daraufhin verklagen.

Sagen wir mal, der Rücktritt ist bereits erklärt. Jedoch weigert sich das Notariat, die Rückauflassung vorzunehmen, weil eben die Zustimmung von K hierzu fehlt.


Also bleibt ja nur der Klageweg. Die Frage ist aber Klage worauf?

Zum einen gäbe es den Weg bzgl. der Restkaufpreishypothek, oder? Also Klage mit dem Antrag, das Bestehen der Hypothek festzustellen. Wäre das hilfreich?!

Wäre es zudem auch möglich, eine Klage auf Abgabe einer Willenserklärung einzureichen. Mit dem Ziel, dass K der Rückauflassung zustimmt??

Oder was genau hat § 888 BGB hiermit zu tun? (sorry, ich steh wohl auf'm Schlauch) Weil der greift doch eigentlich nur gegenüber Dritten, oder?!
Oder ist es in diesem Fall möglich, Klage auf Zustimmung zur Löschung der Eintragung von K im Grundbuch, weil K vormerkungswidrig eingetragen ist?!

[DonCorleone]

Wenn der Verkäufer zurückgetreten ist, kann er mit der Hypothek nicht mehr viel anfangen, die sichert ja nur den Restkaufpreis, den der Verkäufer nach einem Rücktritt ja offensichtlich nicht mehr will.
Die Klage wäre daher darauf zu richten, dass der Käufer sich mit dem Verkäufer darüber einig ist, dass das Eigentum wieder auf den Verkäufer übergeht; dies bewilligt der Käufer und beantragt der Verkäufer.
Die Hypothek und die Vormerkung können im Prinzip Zug um Zug mit Rückübertragung im GB gelöscht werden, die Vormerkung nur, wenn nicht weitere, den Verkäufer störende Eintragungen vorhanden sind.

[Kalauer]

Zitat von DonCorleone

Die Klage wäre daher darauf zu richten, dass der Käufer sich mit dem Verkäufer darüber einig ist, dass das Eigentum wieder auf den Verkäufer übergeht; dies bewilligt der Käufer und beantragt der Verkäufer.
Die Hypothek und die Vormerkung können im Prinzip Zug um Zug mit Rückübertragung im GB gelöscht werden, die Vormerkung nur, wenn nicht weitere, den Verkäufer störende Eintragungen vorhanden sind.

Ok, das klingt logisch mit der Hypothek. Allerdings ist ja gerade das Problem, dass der Käufer nicht mit einer Rückauflassung einverstanden ist. Er droht sogar damit, das Anwesen völlig unter Wert zu verkaufen (im Übrigen ist er zudem völlig mittellos).

Also könnte V dann begehren, diese Willenserklärung (Zustimmung zur Rückauflassung, § 894 ZPO) ersetzen zu lassen, oder wie soll die Klage sonst aussehen?

Und was hat das nun mit § 888 BGB auf sich?!

[DonCorleone]

Wenn K nicht freiwillig bei der Rückübertragung mitwirkt, muss V ihn wohl dazu zwingen - mit einer Klage, die auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist.
Die Drohung mit einer Weiterveräußerung unter Wert ist nicht ernst zu nehmen, genau dafür gibt es ja § 888 BGB. Dem V gegenüber wäre die Eintragung eines neuen Eigentümers unwirksam.

[Kalauer]

Ok...

Eine andere Möglichkeit wäre aber auch, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, oder?

Hat das Nachteile gegenüber der Klage auf Abgabe einer Willenserklärung?! Ist das überhaupt möglich, sofern noch nicht alle Raten fällig sind?

Vielen Dank für die Antworten!!

[Clown]

Zitat von Kalauer

Hat das Nachteile gegenüber der Klage auf Abgabe einer Willenserklärung?! Ist das überhaupt möglich, sofern noch nicht alle Raten fällig sind?

Es hat den Nachteil, dass man aller Voraussicht nach das Anwesen unter Wert verschleudert. Der Verkäufer sollte sich dringend einen Anwalt nehmen. Wer nicht sehr fit im Immobiliarsachenrecht ist, kann einen solchen Prozess nicht erfolgreich alleine führen. Man muss schon wahnsinnig blöd sein, um bei einer Streitfrage, bei der solche Werte im Raum stehen, dem anonymen Rat eines juristischen Forums vertrauen zu wollen.

[Kalauer]

Zitat von Clown

Man muss schon wahnsinnig blöd sein, um bei einer Streitfrage, bei der solche Werte im Raum stehen, dem anonymen Rat eines juristischen Forums vertrauen zu wollen.

Wieso? Gemäß den Forenregeln "Im Forum können nur allgemeine, abstrakte Beiträge und fiktive (ausgedachte) Sachverhalte wie z.B.: "Mal angenommen ein Mieter M zahlt an Vermieter V keine Miete mehr. Welche Rechte hat V?" oder "Wie sieht folgender fiktiver Fall aus: A schlägt B auf die Nase. Strafbarkeit des A?" oder "Welche Rechte hat man allgemein als Mieter? Wie kann man einen Mietvertrag kündigen?" eingestellt werden." handelt es sich doch um einen fiktiven Fall...

[Clown]

Ja, und? Den Schuh ziehe sich der an, der ihm passt.