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Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

Dieses Thema "Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar? - Zivilprozeß- / Zwangsvollstreckungsrecht" im Forum "Zivilprozeß- / Zwangsvollstreckungsrecht" wurde erstellt von campesino, 6. Mai 2012.

  1. campesino

    campesino Forum-Interessierte(r) 06.05.2012, 17:36

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    Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    Hallo,
    kann jemand einen rechtlich gangbaren Weg für folgende Fallkonstellation aufzeigen:

    ein Grundstück, zwei Eigentümer in Bruchteilsgemeinschaft
    zur Sicherung der Darlehensforderung haben diese vor Jahren eine Grundschuld zugunsten der Bank auf das gesamte Grundstück eintragen lassen. Die Forderung ist beglichen, die Bank wäre zur Erteilung einer Löschungsbewilligung bereit. Die Grundschuld kann jedoch nicht gelöscht werden, da dem Grundbuchamt nur der Löschungsantrag von einem Bruchteilseigentümer vorliegt.

    • [*]Ist es bei einer solchen Konstellation nun tatsächlich nicht möglich, die Grundschuld löschen zu lassen?
      [*]Oder kann der andere Bruchteilseigentümer juristisch gezwungen werden, seine Zustimmung zur Grundschuld-Löschung zu erteilen?

    Was sagen die Lehrbücher?

    Vielen Dank für Anregungen und Einschätzungen.
    C.
  2. Kataster

    Kataster V.I.P. 06.05.2012, 20:50

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    Aus der Grundbuchordnung (GBO):

    §27 Eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden.

    Die Eintragung einer Grundschuld bedarf nicht zwingend dem Fortbestehen eines Darlehens oder Ähnlichem. Sinn macht es allerdings dann wenig.

    Weiter dann:

    § 86 Hat ein Beteiligter die Einleitung des Löschungsverfahrens angeregt, so soll das Grundbuchamt die Entscheidung, durch die es die Einleitung des Verfahrens ablehnt oder das eingeleitete Verfahren einstellt, mit Gründen versehen.

    Klappt das nicht:

    § 87
    Die Eintragung ist zu löschen:
    a) wenn sich aus Tatsachen oder Rechtsverhältnissen, die in einer den Anforderungen dieses Gesetzes entsprechenden Weise festgestellt sind, ergibt, daß die Eintragung gegenstandslos ist;

    b)wenn dem Betroffenen eine Löschungsankündigung zugestellt ist und er nicht binnen einer vom Grundbuchamt zugleich zu bestimmenden Frist Widerspruch erhoben hat;

    c)wenn durch einen mit Gründen zu versehenden Beschluß rechtskräftig festgestellt ist, daß die Eintragung gegenstandslos ist.


    Es gilt also das GBA davon zu überzeugen, dass die Eintragung gegenstandslos ist. Lehnt es das ab, ist auf eine Begründung zu hoffen, die entweder anfechtbar ist oder nicht. Sieht das GBA die Eintragung als gegenstandslos an, so kann der andere Bruchteilinhaber dem Anliegen widersprechen. Dann müsste man einen rechtskräftigen Beschluss erwirken, dass die Eintragung gegenstandslos ist.

    Ob es nicht einfacher geht? Wenn dem Löschungswilligem durch Verzögerung ein Schaden entsteht, kann er versuchen, das mit diese Begründung zu beschleunigen. RA, einstweilige Verfügung.
  3. campesino

    campesino Forum-Interessierte(r) 06.05.2012, 21:41

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    Hallo Kataster, danke für deine Meinung.

    Der Notar ließ verlauten, dass es in der GBO sicher keine Handhabe zur Durchsetzung der Löschung gegenüber dem andern Bruchteilseigner gebe.

    Und es gibt noch den dritten Akteur: Die Grundschuld bleibt ja auch nach getilgter Forderung auf die Bank eingetragen. Dasselbe Problem: In einer solchen Fallkonstellation verlangt der frühere Darlehensgläubiger ebenfalls übereinstimmende Löschungsbewilligungen / -anträge von den Bruchteilseignern! Vorher erteilt auch die Bank keine Löschungsbewilligung.
    Für mich inzwischen nachvollziehbar: Würde sie auf einseitige Anforderung die Bewilligung erteilen, müsste sie mit Regressforderungen des anderen Miteigentümers rechnen!

    Ich befürchte, die Sache ist auch juristisch so kompliziert zu bewerkstelligen, dass hier im Forum niemand Erfahrungen damit gemacht hat.

    Trotzdem danke!
    C.
  4. Kataster

    Kataster V.I.P. 06.05.2012, 23:02

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    Vielleicht hat der Notar recht. Erwarten sollte man das! Zumindest ist das ein Indikator.

    Ein Konstrukt wäre, dass die Bank das als von ihrer Seite aus als gegenstandslos bescheinigt und man das GBA auf seine Seite zieht damit. Aber ich höre das Eis sehr wohl knacken! :rolleyes:

    Zum Zwingen bleibt nur der Rechtsweg. Und wenn die Gegenseite Anspruch auf einen Eintrag der Grundschuld verteidigt, kann das erfolgreich sein.
  5. zeiten

    zeiten V.I.P. 06.05.2012, 23:03

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    das ist gar nicht weiter kompliziert: die grundschuld darf nicht gelöscht werden, wenn nicht beide dem zustimmen. :)



    eine grundschuld ist nie "gegenstandslos".
  6. Humungus

    Humungus V.I.P. 06.05.2012, 23:17

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    Aber eine Eintragung kann es sein (§§84, 87 GBO). :p
  7. zeiten

    zeiten V.I.P. 06.05.2012, 23:22

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    du bist sehr witzig. :D

    sicher können eintragungen gegenstandslos sein. bei einem grundschuldeintragung dürfte das aber nie der fall sein. die kann doch jederzeit wieder genutzt werden.

    achso, zur eingangsfrage: nein, die zustimmung zur löschung ist nicht einklagbar. lediglich könnte man eine teilungsversteigerung erzwingen.
  8. campesino

    campesino Forum-Interessierte(r) 06.05.2012, 23:36

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    Dazu verweise ich ebenfalls auf die Grundbuchordnung GBO, § 19:
    Zwar haben beide vor Jahren für die Bank die Eintragung auf dem gesamten Grundstück bewilligt. Jetzt will jedoch einer die Grundschuld nicht mehr dulden, die auf seinem Miteigentumsanteil lastet. Was folglich im Umkehrschluss eben auch bedeutet, dass
    Aber nach der Einschätzung eines Notars ist der Sache allein mit der GBO jedenfalls nicht beizukommen.

    Es gibt ja noch das BGB, das auch einiges zu Grundbuch usw. zu sagen hat....
    Wobei ich da schon bei manchen Formulierungen passen muss!

    Danke!
    C.
  9. Kataster

    Kataster V.I.P. 06.05.2012, 23:42

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    Gerade hier sehe ich im Erbfalle ein Problem. Hatten wir kürzlich hier, getilgte Schuld, fehlender Nachweis darüber - und dann?

    Deswegen wäre Korrektur im Falle der Tilgung sinnvoll. Was nicht unbedingt juristisch einforderbar heißen muss...

    Gedankenschwenk: Wenn nur noch ein Bruchteileigner Grundschuld will, ist die dann unbegrenzt nutzbar vom anderen?
  10. zeiten

    zeiten V.I.P. 07.05.2012, 00:33

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    dann hätte man pech gehabt - bei banken ist das aber eher nicht der fall.

    bei einer grundschuld ist es nicht unbedingt sinnvoll. grade die tatsache, dass ich aufgrund des eintrags jederzeit wieder geld bekomme, ist ja der grund, dass ich sie eben nicht löschen lasse (anders als bei hyphotheken).

    nein! natürlich darf sie auch nur mit zustimmung aller eigentümer wieder als sicherheit verwendet werden.
  11. campesino

    campesino Forum-Interessierte(r) 20.05.2012, 22:51

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    Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagen


    Wäre dieser Ansatz vielleicht aussichtsreicher:
    Die Forderung ist beglichen, die Grundschuld aber immer noch auf den Gläubiger eingetragen. Die ist aber in dem Moment zur Eigentümer-Grundschuld geworden. Folglich ist der Eintrag im Grundbuch falsch.

    Für die Änderung verlangt die Bank aber auch von beiden übereinstimmende Anträge.

    Damit wäre doch ein rechtlicher Grund gegeben, vom Miteigentümer die Zustimmung zur Korrektur des Grundbuchs zu verlangen. Auch wenn dies nur darauf hinausläuft, die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld umzuwandeln.

    So grundsätzlich stimmt das nicht. Nach meinen vorläufigen (!!!) Erkenntnissen könnte ein Recht auf Zustimmung zur Löschung bestehen, wenn dies zuvor vereinbart wurde (muss bewiesen werden), ferner vielleicht, wenn eine vollstreckbare Forderung gegen den Anteil des Miteigentümers ausgespielt wird ...

    Aber begründe doch deine Aussage mal. Hat es was mit dem Vertragsrecht (BankDarlehen) zu tun, oder wie kommst du drauf?

    Teilungsversteigerung ist das Ziel! Wäre aber bei der Höhe der Grundschuld + Zinsen + Nebenleistungen aussichtslos!

    Ich habe übrigens noch keine Begründung dafür gefunden, wieso die Durchführung der Teilungsversteigerung nicht ein ausreichender Grund ist, um die Zustimmung zur Löschung der nichts mehr besichernden Grundschuld vom Miteigentümer einklagen zu können.
  12. zeiten

    zeiten V.I.P. 21.05.2012, 13:07

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagen

    nein. der eintrag ist nicht "falsch". er besagt lediglich, dass die bank eben eine bestimmte summe aus einem offenen kredit vollstrecken dürfte. wenn das darlehen eh getilgt ist, kann die bank mit diesem recht nix anfangen. aber "falsch" ist der eintrag deswegen nicht.

    bei einer grundschuld ist es ja grad sinn und zweck dieser, dass es ne einfache art ist, sich immer mal wieder geld von der bank zu "holen" (leihen). die bank hat diese grundschuld und behält sie auch, solang man sie nicht löschen lässt.

    würde man solches nicht gewollt haben, dann würde man das häusschen mit einer hyphothek belastet haben. denn dabei ist die höhe der hyphothek immer an den offenen kredit gebunden. dh. wenn eine hyphothek bezahlt ist, ist sie "automatisch weg" (bzw. sie wandelt sich automatisch, ohne weiteres zutun, selbst wenn es nicht im grundbuch eingetragen ist, in eine eigentümergrundschuld - die bank ist dann aber "raus").

    grundschluden lässt man eben grade zu dem zweck eintragen, sie später weiter zu verwenden.


    ja, das muss sie auch.

    nein, du siehst das falsch. es bedarf ja keiner korrektur, weil ja so auch alles korrekt ist. (ich versteh wohl den hintergrund, aber rechtlich ist ja alles in bester ordnung. eine grundschuld muss nicht zwangsläufig in eigentümergrundschuld umgewandelt werden, wenn der zugehörige kredit getilgt ist.)

    ist alles richtig, das kann man so machen. aber das ist kein muss.

    die meisten leute haben grundschulden auf ihre hütten eingetragen und lassen die so lang im grundbuch stehen, bis sie irgendwann sterben und die erben dann löschen lassen, weil sie verkaufen wollen. das ist also völlig normal.

    ja, wenn es vorher vereinbart worden wäre, dann kann man das natürlich auch einklagen. das würde sich dann aus einer vertraglichen regelung ergeben.

    ??? kann ich nicht nachvollziehen, was du genau meinst.

    ich weiß jetzt nicht genau, was ich begründen soll.


    was du mit zinsen und nebenleistungen meinst, wie das zusammenhängt, da bin ich grad überfragt.

    möglich wäre, dass diejenige, die verkaufen möchte, dann selber ersteigern, um dann die grundschuld löschen zu lassen (was dann ja möglich ist, da sie alleinige eigentümerin wäre - und dann hätte sie auch das recht gegenüber der bank, die löschungsbewilligung zu bekommen), um dann löschen zu lassen und regulär weiter zu verkaufen.


    es ist bei juristischen sachen so, dass man nur begründung (gesetze) braucht für rechte, die existieren sollen. ;)

    es ist immer andersrum: man braucht gesetze für die rechte, die gegeben sein sollen.

    es gibt ja auch keine begründung dafür, dass du von mir nicht 1000 euro fordern kannst. soetwas ergäbe sich nur aus einem vertrag. dafür gibt es dann gesetze, die da lauten, dass verträge einzuhalten sind.

    und generell ist es ja möglich ein haus inclusive der grundschuld zu verkaufen (dass das niemand tun möchte, die nicht sicher sein kann, das da "nix hinter hängt", ist schon klar). aber generell ist es möglich.
    Soliton gefällt das.
  13. Soliton

    Soliton V.I.P. 21.05.2012, 14:56

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    zeiten hat alles wesentliche schon geschrieben.

    Da hat er recht.

    Das verstehe ich nicht. Weshalb? Regreß wofür? Die Löschungsbewilligung für die gesamte Grundschuld sollte jeder Bruchteilseigentümer, der an dem Sicherungsvertrag teilgenommen hat, isoliert von der Bank fordern und auch einklagen können, wenn das das nicht anders vereinbart wurde.

    Ob ein vertraglicher Anspruch gegen den Miteigentümer auf Erteilung der Löschungsbewilligung besteht, ergibt sich in der Tat aus dem Sicherungsvertrag bzw. der zugrundeliegenden Rechtsgemeinschaft der Miteigentümer bei Abschluss des Sicherungsvertragts (GbR?). Zu welchem - gemeinsamen? - Zweck wurde die Grundschuld seinerzeit bestellt?

    Wenn der Sicherungsvertrag keinen Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung gegen den Miteigentümer hergibt, kommt man an der Bestimmung der Rechtsgemeinschaft nicht vorbei, weil auch die Teilungsversteigerung einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft voraussetzt, der sich aus Vertrag oder Gesetz ergebn muß.

    Hat man die Rechtsgemeinschaft bestimmt, sieht aber vielleicht schon einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung und nicht erst auf Aufhebung der Gemeinschaft.

    Die Teilungsversteigerung dient nur dazu, einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft zu vollstrecken - nicht mehr, nicht weniger.

    Diesen Anspruch muss man erst einmal haben. Wenn sich zusätzlich (siehe oben) ein Anspruch auf Löschung findet, dann muss man aber erst gar keine Teilungsversteigerung durchführen. Und wenn sich keiner findet, dann bleibt die Grundschuld in der Versteigerung bestehen; es ist nicht nötig, dass sie gelöscht wird, deshalb kann man daraus auch keinen Anspruch auf Löschung ableiten.

    Es bleibt das von zeiten gezeichnete Vorgehen, dass der Miteigentümer in der Teilungsversteigerung das Grundstück selbst ersteigert und dann die Grundschuld löschen ist. Will er hingegen das Grundstück nur vewerten, steht die Grundschuld dem im Ergebnis nicht im Wege, da der dafür vorbehaltene Anteil des Erlöses letztlich den Voreigentümern zufließt, wenn die Bank keinen Forderung hat.

    Nein. Denn das würde im Zweifel nur einen Umweg bedeuten. Der Vollstreckungsgläubiger müsste den Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft pfänden lassen und dann die Teilungsversteigerung beantragen. Auf die Grundschuld hat das, siehe oben, keinen Einfluss. Ein beliebiger Vollstreckungsgläubiger hat kein schutzwürdiges Interesse daran, dass die Grundschuld gelöscht wird; einen Anspruch darauf gibt ihm auch die Zwangsvollstreckung nicht, die ja nur der Liquidierung von Vermögen zwecks Befriedigung seines Anspruchs dient.
    Zuletzt bearbeitet: 21. Mai 2012
  14. Soliton

    Soliton V.I.P. 21.05.2012, 14:58

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    AW: Zustimmung zur Grundschuld-Löschung einklagbar?

    Einstweilige Verfügung der Löschung? So gut wie ausgeschlossen.
  15. campesino

    campesino Forum-Interessierte(r) 23.05.2012, 22:59

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    Grundschuld-Rückabtretung einklagen

    Gegenrede: Die wenigsten Menschen (wollen) wissen bei Darlehensvertragsabschluss was genau sie da unterschreiben, geschweige denn was GS + Hypothek ist. Traurig, aber wahr. Jahre später tauchen sie dann in diesem Forum auf und nerven mit ... Fragen und heulen: Wenn ich das gewusst hätt.


    Naja, es gibt zwei Möglichkeiten der Rückabtretung: Löschungsbewilligung oder Eigentümergrundschuld. Klar, solange keiner in eine dieser Richtungen was verlangt, bleibt die Grundschuld offiziell auf die Bank eingetragen.

    Ich hätte gern, das dies ein sog. Rückgewährsanspruch ist:

    Eine vertragliche Verpflichtung ist es allemal! Was nun, wenn einer der beiden Bruchteilseigentümer sich darauf beruft, die Bank solle die abgegebene Verpflichtung erfüllen. Und der andere weigert sich, die übereinstimmende Erklärung abzugeben?
    Dann meinst du, muss es bleiben wies ist?

    Solange die Grundschuld noch im Grundbuch auf die Bank eingetragen ist (obwohl das Darlehen längst getilgt ist), steht die Bank im Versteigerungstermin auf der Matte und verlangt die bei der Grundschuld im Grundbuch eingetragenen Zinsen und Nebenleistungen.
    Grund: Um sich keinen Regressforderungen von einer der Parteien auszusetzen. Es gibt aber auch jede Menge andere Beispiele:

    Ich habe ein BGH-Urteil, V ZR 32/10, gelesen, auf S. 3 folgende Passage mit dem Inhalt, nach dem ich suchte:

    Weil ich wissen wollte, wie es zur Ablehnung der Löschungsklage kam und wie diese aussieht, hab ich mir eine anonymisierte Abschrift der Entscheidung 3 O 74/03 kommen lassen.

    Sehr verkürzt: Zwei Schwestern sind Eigentümer des früheren elterlichen Hauses. Die eine ließ sich vom Vater seinen Hausanteil schon zu dessen Lebzeiten übertragen. Nach dessen Tod und Darlehensrückzahlung erhielt sie allein per schriftlicher Abtretungserklärung eine auf dem gesamten Grundstück lastende Grundschuld von der Bank. Sie tritt als Klägerin auf und möchte ihre, und weitere Grundschulden, die ihrer Schwester allein zustehen, löschen lassen.

    Die Bank hätte aber die Abtretung der Grundschuld auch gegenüber der anderen Eigentümerin erklären müssen.
    Sie hat sich damit einem Regressanspruch ausgesetzt. Da die beiden Schwestern sich aber so in der Wolle liegen, holt der Anwalt der Beklagten zum Gegenschlag aus:

    Die Klägerin wird jetzt nämlich zur hälftigen Abtretung "ihrer" Grundschuld an die Schwester und Bewilligung von deren Eintragung ins Grundbuch verurteilt. Streitwert mehr als 170.000 €. (Da wäre der Regress gegen die Bank wohl eher peanuts.)

    Lange Rede, kurzer Sinn: Wenn ein OLG hier eine hälftige Abtretung einer Grundschuld anordnet, wird das EIGENTUMSRECHT auf die Grundschuld als sehr hoch bewertet. Dies schließe ich auch daraus, dass deren Löschung nicht einfach so erzwingbar ist.
    Soviel hab ich durch eure Antworten auf meinen Beitrag doch immerhin kapiert.
    Aber auch, dass man das Grundbuch immer schön aktuell halten sollte!

    Ich muss und werde die Sache einem Anwalt zur Prüfung vorlegen.

    Vielen Dank jedenfalls für euere Beiträge!
    C.
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