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Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

Dieses Thema "Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Hannibal13, 2. Mai 2012.

  1. Hannibal13

    Hannibal13 Neues Mitglied 02.05.2012, 14:54

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    Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Hallo Zusammen,

    Ich habe eine Frage zu folgendem Sachverhalt:

    Käufer K erwirbt ein Zweifamilienhaus bei dem eine Wohnung (1.OG) an Mieter M vermietet ist. Aktuell ist das für K kein Problem, da er nur eine Wohnung in dem Haus beziehen möchte (die leer stehende im EG). Zusätzlich möchte K aber nach Kauf auch das Dachgeschoss ausbauen und ebenfalls vermieten (dann Dreifamilienhaus).

    In einigen Jahren plant K die zweite – jetzt schon vermietet - Wohnung (1.OG) auch nutzen zu wollen, da er dann wegen Familienzuwachs mehr Platz benötigen wird. Das kleine, dann ausgebaute DG reicht ihm dafür vom Platz her nicht.

    Wie muss er sich M gegenüber vor und/oder nach Kaufvertragsabschluss verhalten um M später auch (wegen Eigenbedarf?) kündigen zu können?

    Vielen Dank,
    Sebastian
  2. zeiten

    zeiten V.I.P. 02.05.2012, 15:39

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    sofern die wohnung beim kauf bereits vermietet war, braucht k gar nichts weiter zu tun oder beachten.

    falls er die wohnung allerdings jetzt neu vermieten wollen würde, dann würde sich ein Zeitmietvertrag anbieten. denn er darf nicht jetzt unbefristet vermieten, wenn er bereits weiß, dass in bälde eigenbedarf entsteht (bzw. dürfen darf er schon, nur er kann dann nicht aufgrund des bereits geplanten eigenbedarfs kündigen, das würde gegen Treu und Glauben verstoßen).

    zu zeitmietverträgen müsste gesagt werden, dass die nur dann wirksam sind, wenn im Vertrag schriftlich der grund der Befristung genannt wird.
  3. Kyuubi86

    Kyuubi86 V.I.P. 02.05.2012, 15:41

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Ich bin nicht ganz sicher, wo die Frage hinzielt.

    Zunächst gilt: Kauf bricht Miete nicht! Der K tritt durch den Kauf des Hauses in die Rechte und Pflichten des Verkäufers ein.

    Um eine Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf auszusprechen, müssen die Voraussetzungen des §573 II Nr.2 BGB vorliegen. Wenn das der Fall ist, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen. Zu beachten ist, dass dem Mieter die besonderen Gründe der Kündigung schriftlich mitzuteilen sind.

    Braucht der K den Wohnraum für seine Familie, dann liegt ein Fall des Eigenbedarfs soweit unproblematisch vor.
  4. schielu

    schielu V.I.P. 02.05.2012, 16:06

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Der Käufer übernimmt den Mietvertrag! Nach Eigentumsumschreibung und Einzug in die leere Wohnung kann er nach § 573a BGB vergahren!
  5. Hannibal13

    Hannibal13 Neues Mitglied 02.05.2012, 16:19

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Muss der Käufer K dem Mieter M bei Kauf des Hauses darauf hinweisen, dass eine Kündigung in einigen Jahren zu erwarten ist damit z.B. keine Sperrfrist greift? K meint so etwas gelesen zu haben.
  6. Kyuubi86

    Kyuubi86 V.I.P. 02.05.2012, 16:21

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    wäre aber unclever, da sich die Kündigungsfrist für den K dann auf 6 Monate erhöht. Es wäre also nur sinnvoll, wenn eine Kündigung nach 573 nicht möglich wäre.

    Nein, muss er nicht.
  7. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 02.05.2012, 17:14

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Wenn der Kaeufer das Dacgeschoss vorher ausbaut, dann sind es ja drei Wohnungen. Koennte er dann noch 573a anwenden, da dieser wohl nur greift, wenn nur 2 Wohneinheiten in diesem Haus existieren?

    Was ist eigenlich mit einem Haus, in dem drei Wohnungen sind, aber nur zwei gehoeren einem bestimmten Eigentuemer? 573a anwendbar?
  8. 772

    772 V.I.P. 02.05.2012, 17:15

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Eine Sperrfrist gibt es m.E. nur bei "umgewandeltem" Wohnraum, §577a BGB.
  9. Kyuubi86

    Kyuubi86 V.I.P. 02.05.2012, 22:24

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Das hängt davon ab, ob der Ausbau Wohnungscharakter hat, würde ich sagen.

    Wenn man nach dem Wortlaut geht, ist das egal. Der §573a stellt hinsichtlich der Gebäudegröße nicht auf das Eigentum ab. "in einem selbstbewohntem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" heißt es. Insofern dürfte 573 nicht mehr greifen, wenn sich in dem Haus 3 Wohnungen befinden, unabhängig vom Eigentumsverhältnis der 3. Wohnung.
    zeiten gefällt das.
  10. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 03.05.2012, 08:23

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Zum Ausbau des Dachgeschosses bzw. zur Erweiterung des Wohnraumes in einem solchen Gebäude:

    Ein solches Gebäude gilt auch weiterhin als Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, wenn der Ausbau nicht einen "selbständigen, räumlich und wirtschaftlich abgrenzenden Bereich, der eine selbständige Haushaltsführung ermöglicht", darstellt.
    (BGH, Urteil v. 17.11.2010, Az.: VIII ZR 90/10)

    Es kommt dabei nicht auf die konkrete Nutzung an.

    Hier wird nochmals erläutert wie der Begriff "Wohnung" definiert wird.
  11. schielu

    schielu V.I.P. 03.05.2012, 10:38

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    Aber einfacher allemale. Die drei Monate sind kalkulierbar.
  12. Kyuubi86

    Kyuubi86 V.I.P. 03.05.2012, 10:47

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    kalkulierbar oder nicht, sie bleiben in einem fall des 573 trotzdem unnötig.
  13. zeiten

    zeiten V.I.P. 03.05.2012, 10:53

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    naja, problem bei eigenbedarf ist, dass er unter umständen angreifbar ist. wenn der mieter nach fehlern sucht, kann er die beim eigenbedarf unter umständen finden. schon die forumlierung könnte ein stolperstein werden. eine 2-familienhaus-küdnigung wäre eine "totsichere" sache. (wenn nicht das dachgeschoss dann bereits als separate wohnung genutzt wrid.)

    wenn ich die wahl hätte, würde ich immer nach § 573 kündigen, weil das (sofern nur 2 wohnungen im haus) eben nicht angreifbar ist.
  14. Kyuubi86

    Kyuubi86 V.I.P. 03.05.2012, 11:05

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    der ist genauso viel oder wenig angreifbar wie der 573a. es ist zunächst mal (auch nur) eine Norm, deren Tatbestand vorliegen muss. Im Falle des 573 ist es ein berechtigtes Interesse, wenn man den Wohnraum für sich bzw seine Familie benötigt. Das ist auch weit zu fassen. Die gewollte Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung genügt schon. Oder wo siehst du hier eine besondere Angreifbarkeit?
  15. zeiten

    zeiten V.I.P. 04.05.2012, 00:01

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    AW: Vermietet Wohnung bei Hauskauf – Eigenbedarf in der Zukunft

    du hast schon recht. wenn eigenbedarf vorliegt, ist der auch nicht mehr angreifbar als der 173a. juristisch stimme ich dir absolut zu. ich seh da aber ne menschliche komponente.

    für einen mieter ist ein wohnungsverlust unter umständen ne sehr schermzliche angelegenheit. und dass man sich als mieter dann ungerecht behandelt fühlt, ist auch verständlich. und aus som gefühl raus, willst du den anderen ins unrecht setzen. und beim eigenbedarf sind deiner fantasie da fast keine grenzen gesetzt:

    - wieso, der hat ja gar kein eigenbedarf, der hätte ja das dachgeschoss nehmen können.
    - wieso eigenbedarf, der hat da unten ja genug platz.
    - eigenbedarf? der is die ganze zeit mit seiner wohnung unten ausgekommen und jetzt auf einmal meint er, er hätte bedarf? stimmt ja gar nicht.

    ich hab hier schon vorstellungen gelesen, dass eigenbedarf nur dann gegeben wär, wenn ein familienmitglied bereits obdachlos wäre. :D

    ein beleidigt eigenbedarf-gekündigter klagt unter umständen völlig im glauben, er habe recht.... na super, dann hast du ne gerichtsverhandlung am hals.

    bei einem 173a kriegt der mieter solche fehl-einschätzungen schwerlich hin. was ein zwei-familienhaus ist, dürfte jedem klar sein und da kann man dann nix dran machen.
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