Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

Dieses Thema "Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Rossini, 9. Februar 2008.

  1. Rossini

    Rossini Forum-Interessierte(r) 09.02.2008, 16:36

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    Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Folgendes Szenario:

    Mieter und Mieterin haben sich mehrmals mit Vermieter und Vermieterin getroffen, um ein Objekt zur potenziellen Miete anzusehen. Mündlich wird vorerst keine feste Zusage gemacht, lediglich der Mietvertrag zur Prüfung übergeben. Nach einigen Besichtigungen entscheiden sich Mieter und Mieterin, das Objekt anzumieten und sprechen dies telefonisch und fernmündlich mit der Vermieterin ab. Fernmündlich wird dem Mieter zugesichert, dass das Objekt an ihn und Mieterin vermietet wird. Mieter und Mieterin sehen dies als verbindliche Zusage und machen mit Vermieter und Vermieterin einen Termin aus, bei welchem der Mietvertrag unterschrieben werden soll.

    Mieter und Mieterin kündigen am darauf folgenden Tag ihre beiden Wohnungen. Dies wurde der Vermieterin am Telefon ebenfalls mitgeteilt.

    Bei dem Termin, bei welchem der Mietvertrag unterschrieben werden soll, treten Vermieter und Vermieterin schließlich vom Mietvertrag zurück mit der Aussage, sie würden sich für einen anderen Mieter entscheiden.

    ---> Was können Mieter und Mieterin jetzt tun? Kann der Vermieter nach einer mündlichen Zusage vom Mietvertrag zurücktreten. Für Mieter und Mieterin entsteht ein Schaden in Höhe x, da aufgrund der gekündigten Wohnungen möglichst schnell ein Alternativobjekt gefunden werden muss. Kann der Vermieter für den entstehenden Schaden haftbar gemacht werden? Welche Kosten können dem Vermieter als Schaden in Rechnung gestellt werden (Maklerprovision, Arbeitsaufwand etc...)

    Vielen Dank.
     
  2. Monaco501

    Monaco501 V.I.P. 09.02.2008, 17:33

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Symbolisch ist es die Geschichte...

    http://images.google.de/imgres?imgu...nt=firefox-a&rls=org.mozilla:de:official&sa=N


    Hier liegt definitiv noch kein Vertrag vor, da dieser eben nicht mehr zur schriftlichen Unterfertigung kam.

    Schade nur, dass eben die Kündigung der bestehenden Wohnung zuvor erfolgte.
    Hier war klar die Reihenfolge falsch gewählt!

    Der Vermieter hat sich eben für den Kurzentschlosseneren entschieden, wie ich vermute?

    Der Schaden ist unter Lehrgeld zu verbuchen.


    Lg. aus München
     
  3. Rossini

    Rossini Forum-Interessierte(r) 09.02.2008, 17:41

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    "Der Vermieter hat sich eben für den Kurzentschlosseneren entschieden, wie ich vermute?"

    Nein, ist nicht der Fall. Nach der mündlichen Zusage erfolgte wie geschildert der Termin zur Vertragsunterzeichnung (welchen im übrigen der Vermieter selbst vorgeschlagen hatte). Bei jenem Termin sollte der mündlich geschlossene Mietvertrag nur noch schriftlich fixiert werden.

    Keine rechtliche Handhabe..?!
     
  4. vico

    vico V.I.P. 09.02.2008, 18:06

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Solange ein Vertrag noch nicht unterzeichnet ist, können Vermieter wie auch Mieter noch von ihm zurücktreten.
    Was glauben Sie wie oft die Sache umgekehrt passiert? Unzählige Mietinteressenten sagen nach Besichtigung "Wir nehmen die Wohnung!" Der Vermieter macht derweil den Vertrag fertig und ein paar Stunden vor Vertragsunterzeichungstermin sagen die Mieter ab mit "Haben etwas anderes gefunden", meist weil der Frau einfällt das das Bad nicht ihre Lieblingsfarbe hat oder der Küchenschrank nicht passt. ;-)
    Nur wenn`s ein Vermieter macht, dann ist er ein "ganz böser".
    Zwar wäre es schöner gewesen dem Mieter zu sagen, dass man sich noch weitere Interessenten ansehen will und dann entscheiden, ändert aber nun nichts mehr.
    Wie Monaco schon schrieb ist hier Lehrgeld zu zahlen - man kündigt immer dann erst eine Wohnung wenn der Mietvertrag für eine neue Wohnung unter Dach und Fach ist.
     
  5. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 09.02.2008, 19:28

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück


    Dies ist überwiegend unzutreffend.


    Vertritt man die Auffassung, daß zwischen den Parteien von vornherein beabsichtigt gewesen ist, das Mietvertragsverhältnis schriftlich zu begründen, ist im Ergebnis mangels einer entsprechenden Einigung
    ein solches nicht entstanden.
    Allerdings ist durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen zum Abschluß eines Mietvertragsverhältnisses ein Schuldverhältnis entstanden, das die daran Beteiligten verpflichtet, auf die Interessen des anderen Teiles Rücksicht zu nehmen.
    Durch die Zusage des Vermieters
    , mit den potentiellen Mietern das Vertragsverhältnis zu begründen zu wollen, diese indes nicht gleichzeitig darauf hinzuweisen, daß noch andere Interessenten zum Zuge kommen könnten, sie insbesondere nicht darauf hinzuweisen, mit einer Kündigung der bisherigen Wohnung noch zuzuwarten, haben die Vermieter Pflichten aus diesem Schuldverhältnis verletzt.

    Es war den Vermietern zuzumuten, ihre Vertragspartner über ihr Entscheidungsverhalten rechtzeitig ins Bild zu setzen.
    Dieses Unterlassen hat durch die letzlich sinnlose Kündigung der potentiellen Mieter einen Schaden verursacht, der von den Vermietern im Wege der c.i.c. wegen Verletzung einer Nebenpflicht aus dem
    Schuldverhältnis dem Grunde nach zu ersetzen ist.


    Vertritt man hingegen die Auffassung, daß auch eine mündliche Vertragsbegründung in Frage kommen konnte, ist zwischen den Parteien ein Mietvertrag begründet worden.

    Den Mietern steht somit ein Erfüllungsanspruch zu.
     
    Ron-Wide gefällt das.
  6. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 09.02.2008, 19:30

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Was wäre, wenn man von einem solchen
    nicht zurückträte?
     
  7. Monaco501

    Monaco501 V.I.P. 10.02.2008, 11:03

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück



    Dem würde ich mich ebenso gerne anschließen wollen, wenn da nicht die Beweispflicht, bzw. die Beweisnot der einen Partei wäre???

    Selbstverständlich sollte es dem V ein Leichtes sein, die Verhandlungen und Vereinbarungen lediglich als mögliche Option darzustellen.
    Schließlich kann definitiv eine fernmündliche Zusage mittels neuerer Technologie (Fax, E-Mail) in schriftliche sekundenschnelle Bestätigung gelangen, welches bei einem derartigen und folgenreichen Rechtsgeschäft in gewissen Maße geboten gewesen wäre.

    Somit sehe ich einen mehr oder weniger Schulter zuckenden Richter, welcher die naive "Annahme" der klagenden Partei nicht hinreichend als Vertrag, sondern als Vorentwurfsmuster sieht.
    Es sei denn, dass der vorgelegte Vertrag bereits die Unterschrift des V trägt.


    Lg. aus München
     
  8. Rossini

    Rossini Forum-Interessierte(r) 10.02.2008, 11:48

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    für die fernmündliche, telefonische Zusage gibt es Zeugen, da Mieter und Mieterin zu zweit sind ;-)
    Schriftlich wurde außer dem Mietvertrag, welcher noch nicht die Unterschrift des VM trägt, nichts fixiert. Allerdings sah die Sachlage aus Sicht des Mieters und der Mieterin bereits ziemlich eindeutig aus, da der VM dem Mieter bereits einen Schlüssel ausgehändigt hatte, damit dieser zu jeder Zeit und somit auch in Abwesenheit des VM die Wohnung z. B. mit Handwerkern, Innenarchitekten etc. betreten/besichtigen kann.
     
  9. vico

    vico V.I.P. 10.02.2008, 12:10

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Rossini schrieb:
    "da der VM dem Mieter bereits einen Schlüssel ausgehändigt hatte, damit dieser zu jeder Zeit und somit auch in Abwesenheit des VM die Wohnung z. B. mit Handwerkern, Innenarchitekten etc. betreten/besichtigen kann."

    Und wurde dem Vermieter dieser Schlüssel wieder zurückgegeben?

    Und warum mit Innenarchitekten in die Wohnung? Wollte man hier etwas groß verändern?
    Vielleicht hatte der VM dann Gründe für seine andere Entscheidung, die beispielsweise auch ein Richter miteinbeziehen würde.
    Paragraphen und Realität sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Auch im Streitfall vor Gericht.
     
  10. Rossini

    Rossini Forum-Interessierte(r) 10.02.2008, 13:05

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Den Schlüssel hat immer noch der Mieter und wurde vom VM nicht zurückgefordert. Der Schlüssel wurde dem Mieter gegeben, damit die Renovierung im Vorfeld vor dem Einzug geplant werden kann. Es ging dabei rein um optische Maßnahmen wie z. B. neue Teppiche, Tapeten etc., was alles der Mieter auf eigene Kosten gemacht hätte, da die Mietsache seitens der Vermieters "gemietet wie gesehen" wird.

    Der VM will den Mietvertrag nicht unterzeichnen, da bei den rein optischen Schönheitsreparaturen evtl. versteckte Mängel zum Augenschein kommen können und der VM laut seiner Aussage keine Garantie dafür geben will, dass beispielsweise beim Streichen der Decke der Putz mit runterkommt und dies ja dann Sache des VM wäre.
     
  11. Monaco501

    Monaco501 V.I.P. 10.02.2008, 13:18

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Zeugen (möglichst neutrale) und Aushändigung eines Schlüssels macht die Sache schon etwas spannender, welche so aus dem TE nicht hervorging.

    ..heißt, so könnte ein Schuh daraus werden.

    Zumindest könnte nun die Überlegung zur Erfüllungspflicht, oder eben einen daraus resultiereneden Schadensersatzanspruch gegenüber dem V diskutiert werden.

    Eventuell würde es ja auch hier den Usern weiterhelfen, die Größe und den Umfang der Wohnung, wie aber auch den zu ermittelnden Schaden zu klassifizierend.

    Ort:
    Miethöhe:
    Wohnfläche:
    angedachter Sanierungsaufwand:
    Innenarchitekt bereits beauftragt?
    Handwerkerbegehung stattgefunden?
    etc.


    Lg. aus München
     
  12. Rossini

    Rossini Forum-Interessierte(r) 10.02.2008, 13:32

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Danke, Monaco.
    Zeugen gibt es keine Dritte, sondern lediglich Mieter und Mieterin.

    Gehen wir mal von folgenden Fakten aus:

    - Ort: München Umland
    - Miethöhe: EUR 1200 kalt
    - Wohnfläche: 130 qm Nutzfläche, 800 qm Garten
    - angedachter Sanierungsaufwand: ca. EUR 3000 - 4000 (Mieterkosten)
    - Handwerkerbegehung hat stattgefunden, den Maler hat der VM selbst organisiert, dieser sprach dann von kritischer Bausubstanz, da das Mietobjekt ziemlich alt ist, was den VM wiederum dazu brachte, seine Entscheidung umzudenken, da er lt seiner Aussage "keine Garantie übernehmen möchte" und somit z. B., sollte die Decke samt Putz beim Streichen herunterkommen, keine VM-Pflichten erfüllen möchte.

    Grund des VM für seine kurzfristige Umentscheidung: Er wünsche sich Mieter, die an dem Objekt nichts renovieren, da das Mietobjekt ziemlich marode ist. Also einfach Einziehen und fertig, da eine Schönheitssanierung evtl. versteckte Mängel aufdecke und der VM wortwörtlich "keine Lust" habe, versteckte Mängel auszubessern.

    Ich hoffe, der fiktive Fall wird jetzt nicht zu konkret.
     
  13. Monaco501

    Monaco501 V.I.P. 10.02.2008, 14:15

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    .... sofern denn das Mietobjekt tatsächlich noch keine Vergabe an einen "anderen Mieter" stattfand, wäre die Option zur Anmietung ja immer noch gegeben???

    ...es wäre ein leichtes, den Vermieter dahingehend vertraglich zu schützen, um eben ihm das Risiko abzunehmen.

    ...zumal bei genug Raumhöhe eine Akustik-/ Gibskartondecke (dn 24+12,5/36,5 - 40 mm) rasch und günstig die Problematik im Schadens-, bzw. Zweifelsfall dauerhaft erledigen würde.

    Lg. aus München
    (Bauleiter)


    PS.
    ..... bei genügend mietvertraglicher Respektierung würde sich schnell eine Lösung herbeireden und fixieren lassen.
     
  14. Rossini

    Rossini Forum-Interessierte(r) 10.02.2008, 16:28

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück

    Der VM inzwischen hat inzwischen auf elektronischem Weg (per SMS) endgültig abgesagt. Auf einen Rückruf seitens des Mieters bestätigte der VM, dass er das Objekt nicht an den Mieter vermieten möchte, da er sich erkundigt habe und ihm gesagt wurde, dass "bei der vom Mieter (von Anfang an) geplanten und mit dem VM besprochenen Sanierung ein zu hohes rechtliches Risiko auf den VM zukommen würde", da z. B. im Falle von Wand-streichen sich der Putz lösen könne und der VM dieses Risiko nicht eingehen möchte. Aus diesem Grunde würde er sich nun für einen anderen Mieter entscheiden, welcher in das Mietobjekt ohne jegliche Veränderungen einziehen würde, da jegliche Schönheitsreparaturen für den VM ein "zu hohes Risiko" darstellen würden.

    Wir haben es hier mit einem Mietobjekt zu tun, bei welchem dem Mieter VERBOTEN wird, Wände und Decken zu streichen?????? Dabei wurde dies mit dem VM bereits VOR der mündlichen Zusage besprochen, der VM hatte wie dargestellt sogar den Maler bestellt, damit dieser mit dem Mieter das Objekt besichtigen kann. Laut VM könne der Maler sogar "günstig Wandfarbe" für die Mieter auftreiben. Dies wurde alles unter Zeugen (Dritte) besprochen.
     
  15. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 10.02.2008, 17:31

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    AW: Vermieter tritt nach Zusage vom Mietvertrag zurück


    Lieber Monaco aus der weiß-blauen Hauptstadt,

    Beweisschwierigkeiten und objektive Beweisnot ändern ja nicht die Rechtslage. Selbstverständlich ist die Durchsetzung eines Anspruches davon abhängig, daß dessen Voraussetzungen behauptet und ggfls. bewiesen werden.
     
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