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Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

Dieses Thema "Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Diphda, 18. August 2012.

  1. Diphda

    Diphda V.I.P. 18.08.2012, 18:25

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    Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    Hallo,

    ist der VM eigentlich verpflichtet, mit jeder Mietpartei innerhalb des selben Anwesens den selben Umlageschlüssel (für Betr.Kosten) zu vereinbaren?
  2. pastafrass

    pastafrass V.I.P. 18.08.2012, 18:34

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    ?

    sie meinen : A zahlt nach Qm und b nach Personenanzahl? ( BSP)?
  3. Diphda

    Diphda V.I.P. 18.08.2012, 18:57

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    Ja.

    Wobei in einem erdachten Fall, neben den unterschiedlichen Verteilerschlüsseln der einzelnen Mietparteien, dann sagar nach Wohneinheit abgerechnet wurde, also weder nach Personen, noch nach qm.
    Lediglich das Wasser verbrauchsgemäß nach Wasseruhren.
  4. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 18.08.2012, 19:48

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    Auszug aus Mietrechtslexikon:

    Der BGH hat in einem Urteil vom 27.11.2002 die mietrechtlich an die Nebenkostenabrechnung zu stellenden Mindestanforderungen klar definiert:
    Die Rechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Danach sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der tatsächlich auch geleisteten Vorauszahlungen des Mieters.

    Und weiterhin:
    Wenn im Mietvertrag keine spezielle Umlage festgelegt ist und auch keine verbrauchsabhängige Erfassung erfolgt, dann nach § 556a BGB abzurechnen.

    Und weiterhin:
    LG Berlin, Urteil vom 27.01.2000 – AZ 62 S 381/99
    Fasst der Vermieter mehrere Grundstücke zu einer Wirtschaftseinheit zusammen und rechnet die Betriebskosten für diese Wirtschaftseinheit einheitlich ab, dann hat er gegenüber dem Mieter eine gesteigerte Pflicht, die Abrechnung zu erläutern. Insbesondere muss erkennbar sein, welche Häuser und Grundstücke zu der Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden.
    Diphda gefällt das.
  5. Diphda

    Diphda V.I.P. 18.08.2012, 22:10

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    Danke @ Ron Wide!
    Das AZ oder eine Link zum Urteil wäre super.

    Ok, merke ich jetzt erst.
    Die Angabe der Einnahmen und Ausgaben bezieht sich ja nur auf den einzelnen Mieter. Das ist schon klar.
    Durch versch. Umlageschlüssel ergeben sich für die einzelnen Mieter dennoch versch. Abrechnungen, die in sich ja stimmig sein können.

    Darf er nun versch. Umlageschlüssel vereinbaren oder nicht?
    Eigentlich gilt ja Vertragsfreiheit. Die Miete kann ein VM ja auch festlegen wie er will. Es sind ja alles "Individualverträge".
  6. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 18.08.2012, 22:42

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    In einer Nebenkostenabrechnung müssen zunächst einmal die Gesamtkosten für das abzurechnende Objekt angeben sein. Das heißt also, nicht die Gesamtkosten pro Mietpartei, sonder die Gesamtkosten für die gesamte abzurechnende Wohnanlage.

    Unterschiedliche Verteilungsschlüssel können für einzelne Betriebskostenarten Anwendung finden - sofern dies jeweils vertraglich vereinbart ist. Für manche Betriebskostenarten gibt es gesetzliche Vorgaben wie abzurechnen ist (z.B. Heizkosten - Heizkostenverordnung),

    Was aber keinesfalls geht ist, für eine einzelne Betriebskostenart unterschiedliche Verteilungsschlüssel zu verwenden. Wie sollte das auch funktionieren?
    Simples Beispiel:

    Liftkosten

    Gesamtkosten 1000 Euro
    angenommen: 10 Mietparteien

    Verteilerschlüssel m2: selbsterklärend
    Verteilerschlüssel Einheiten: selbsterklärend
    Verteilerschlüssel Personen: Gesamtbetrag geteilt durch Gesamtpersonen mal Personen der jeweiligen Einheit.

    Wie sollte jetzt ein Mix, also Mietpartei 1 nach m2, Mietpartei 2 nach Personen etc. rechnerisch überhaupt darstellbar sein? Unmöglich.
  7. Diphda

    Diphda V.I.P. 18.08.2012, 23:30

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    Danke Klaus0155!

    So wirklich ist meine Frage noch nicht mit einem klaren ja oder nein beantwortet worden.

    Jetzt habe ich mir mal Mühe gegeben und es endlich geschafft eine einfache Frage zu stellen, die man mit Ja oder Nein beantworten kann *lach* Und nun wird es sooo kompliziert *gg*

    In großen Wohneinheiten tauschen sich die Mieter ja nicht unbedingt aus.

    Somit kann es doch durchaus sein, dass der VM mit einigen Mietern einen Umlageschlüssel nach Personen und einigen nach QM abrechnet und jede Abrechnung in sich stimmt.


    Ok, und diese Gesamtkosten werden dann lt. meinem vetrtraglich vereinbarten Schlüssel aufgelistet und berechnet, z. B. nach Personen. (Kann man in Hochhäusern mit 100 Wohnungen eh schlecht prüfen ;) ) Da spielen die QM keine Geige (je nach Heizsart, aber selbst wenn. Maßgebend sind ja für die anderen Kosten die Personen)

    Was und wie die Berchnung für die anderen Mieter aussieht bekommt man ja nicht mit und geht einem ja auch nichts an! (Datenschutz)

    Der andere bekommt eine Rechnung mit den korrekten Gesamtausgaben- und sonst. Angaben, aber da wird der Anteil der QM der eigenen Whg angegeben und im Verhältnis zur Gesamt-QM aller Wohnungen berechnet.

    Wieso soll das nicht gehen?
    Dem Mieter, den ich nach QM abrechne gebe ich die Gesamt-QM Zahl des Gebäudes an, dem Mieter, mit dem ich nach Personen abrechne, die Personenmonate. Jede Abrechnung kann dann trotzdem stimmen. Oder wo ist mein Denkfehler??


    Das noch dazu.
    Genau. Üblicherweise nach Personen oder QM, oder nach Verbrauch (Wasseruhren), bzw. Bei Heizkosten Aufteilung nach HKV
    Weil es verschiedene Mieter sind, die die Abrechnungen der anderen Mieter ja nicht unbedingt kennen.

    Kapier ich zwar gerade nicht. Aber jede Partei bekommt unter Angabe der Gesamtkosten eine Abrechnung lt. ihres Vertrages (QM, oder Personen). Also nach verschiedenen Umlageschlüssel.

    Die Gesamtkosten werden bei dem einen nach Personnenmonaten berechnet, bei dem anderen nach QM.

    Bei dem einen erscheinen keine Personen, sondern nur Anteil ihrer Whg an Gesamt-QM Zahl. Beim anderen erscheint keine QM, sondern nur Personen. Kommt auch darauf an, wie das Haus beheizt wird.
    Z.B. bei Gasetagenheizungen erfolgt ja keine Aufteilung nach QM und Ablesung Zähler, also keine Abrechnung, da jeder seine Heizkosten selbst zahlt.

    Eigentlich wollte ich ja nur wissen, ob ein VM mit seinen Mietern im Haus vereinbaren darf was er will.
    Und falls nicht, wer könnte, oder dürfte oder würde das dann kontrollieren?

    Danke Diphda
  8. zeiten

    zeiten V.I.P. 19.08.2012, 00:34

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    nein, das geht nicht. der vermiter darf nur die kosten umlegen, die tatsächlich entstanden sind.

    er kann nicht der 5-köpfigen familie die in der 40qm- wohnung lebt die wasserkosten nach personen abrechnen, während er dem alleinstehenden witwert aus der 130qm-wohnung nach qm umlegt.

    denn das würde unterm strich ja nicht passen. der vermieter würde ja plus machen. das wäre betrug an beiden.

    ich frage mich, in welchen mietverträgen direkt der verteilerschlüssel mit aufgenommen wird. das hatle ich für relativ ungewöhnlich. normalerweise kann der vermieter den schlüssel wählen. aber natürlich je kostenart immer für alle mieterinnen den gleichen.
  9. hera

    hera V.I.P. 19.08.2012, 05:37

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    wahrscheinlich liegt die lösung in der definition von "umlageschlüssel".

    wenn ein vermieter so agieren würde, wie diphda beschreibt, sollte er in der abrechnung das wort "umlageschlüssel" vermeiden - und im mietvertrag auch ;)

    jeder mieter darf davon ausgehen, dass wenn das wort "umlageschlüssel" verwendet wird, alle mieter des hauses in bezug auf die jeweilige umlage einer kostenart gleich behandelt werden

    http://www.enzyklo.de/Begriff/Umlageschlüssel
  10. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 19.08.2012, 12:37

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    sehe ich anders.
    Ich halte es durchaus für zulässig, dass der Vermieter unterschiedliche Verteilerschlüssel vereinbart.

    Für die jeweiligen Mieter ist es doch völlig ohne Auswirkung, wie der Vermieter mit den anderen Mietern abrechnet.
    Der Vermieter kann sich keinen Vorteil errechnen, sondern er hat die zusätzlichen Kosten für die Erstellung unterschiedlicher Abrechnungen zu tragen.

    Beispiel:
    Haus mit 4 Wohnungen
    A) 50 m² und 1 Person
    B) 60 m² und 2 Personen
    C) 75 m² und 3 Personen
    D) 80 m² und 4 Personen.
    Also insgesammt 265 m² und es gibt 10 Personen.

    Nehmen wir eine x beliebige umzulegende Position mit Kosten von 1000 €.

    Wenn für die Wohnungen nach m² abgerechnet wird, bedeutet dieses
    Wohnung A = 1000 € : 265 m² x 50 m² = 188,68 €
    Wohnung B = 1000 € : 265 m² x 60 m² = 226,41 €
    Wohnung C = 1000 € : 265 m² x 75 m² = 283,02 €
    Wohnung D = 1000 € : 265 m² x 80 m² = 301,89 €
    .........................................................1000,00 €
    Wenn für die Wohnungen nach Personen abgerechet, ergibt sich folgendes Ergebnis:
    Wohnung A = 1000 € : 10 x 1 = 100,00 €
    Wohnung B = 1000 € : 10 x 2 = 200,00 €
    Wohnung C = 1000 € : 10 x 3 = 300,00 €
    Wohnung D = 1000 € : 10 x 4 = 400,00 €
    ........................................ ...1000,00 €

    Unterschiedliche Verteilerschlüssel können sich je nach dem Verhältnis der Wohnungsgröße zur Personenzahl für den Vermieter aber unterschiedlich auswirken.

    Bewohnt die 80 m² Wohnung zum Beispiel nur eine Person, erhält der Vermieter in der obigen Aufstellung bei der Abrechnung nach Personen statt 400 € nur 100 € macht also einen Verlust von 300 €, welchen er wegen der schlechten Vereinbarung (Personenzahl) selbst zu tragen hat.
  11. zeiten

    zeiten V.I.P. 19.08.2012, 14:00

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    ne, da hast du jetzt einen denkfehler. wenn die wohnung d nur von einer person bewohnt wird, dann ändern sich ja nicht nur für die eine wohnung der anteil, der zu zahlen ist, sondern für alle wohnungen, da ja die gesamtanzahl der personen sich um 3 verringert hat. du teilst dnn nicht mehr durch 10 (personen) sondern nur noch durch 7:


    Wohnung A = 1000 € : 7 x 1 = 142,86 €
    Wohnung B = 1000 € : 7 x 2 = 285,71 €
    Wohnung C = 1000 € : 7 x 3 = 428,57 €
    Wohnung D = 1000 € : 7 x 1 = 142,86 €
    ........................................ ...1000,00 €

    dann ist unterm strich ja wieder die 1000 euro, die der vermieter zu verteilen hat.

    eine unterschiedlicher verteilerschlüssels innerhalb der gleichen kostenart ist doch rein rechnerisch nicht möglich. einer kostenart kann immer nur ein schlüssel zugeordnet werden. sonst passt doch die rechnung nicht mehr. das geht nicht.
  12. 772

    772 V.I.P. 19.08.2012, 14:02

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    Das funktioniert so nicht.

    Nur ein Gegenbeispiel:

    Wenn Whg. D nur mit 1 Person besetzt wäre, würden die 1000 € durch 7 Personen geteilt = ca. 140 €, die Beträge für A, B und C, 140, 280, 420 €, würden den "Verlust" aus D ausgleichen.

    Wenn nun die Abrechnungsweise gemischt wird, z.B. Wohnung D als einzige nach qm abgerechnet wird, erhält der Vermieter 140+280+420+301 = 1141 €, ein netter kleiner Gewinn von 141 €.
    Zuletzt bearbeitet: 19. August 2012
  13. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 19.08.2012, 14:08

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    Korrektur.
    Natürlich ändern sich die Anteile wenn die Wohnung D nur von einer Person benutz wird:
    Ergebnis ist vielmehr:
    Wohnung A = 1000 € : 7 x 1 = 142,86 €
    Wohnung B = 1000 € : 7 x 2 = 285,71 €
    Wohnung C = 1000 € : 7 x 3 = 428,57 €
    Wohnung D = 1000 € : 7 x 1 = 142,86 €
    ........................................ ...1000,00 € [/QUOTE]


    Das heißt, der Vermieter erhält statt 400 € nur 142,86 €.
    Die Mieter in den Wohnungen A - C müssen nämlich ( da für sie nach m² abgerechnet wird ) statt insgesamt 857,14 € nur insgesamt 698,11 € bezahlen.
  14. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 19.08.2012, 15:10

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    @772
    sehe ich nicht so:

    Wenn für die Wohnungen A - C nach Personen abgerechet wird und für Wohnung D nach m² ergibt sich folgendes Ergebnis:
    Wohnung A = 1000 € : 10 x 1 ............ = 100,00 €
    Wohnung B = 1000 € : 10 x 2 ............ = 200,00 €
    Wohnung C = 1000 € : 10 x 3 ............ = 300,00 €
    Wohnung D = 1000 € : 265 m² x 80 m² = 301,89 €
    ......................ergibt für den Vermieter nur 901,89 €
  15. zeiten

    zeiten V.I.P. 19.08.2012, 15:23

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    AW: Unterschiedliche Umlageschlüssel Mietshaus

    das ist völliger unfug, weil der verteilerschlüssel einer kostenart zugrunde gelegt werden muss. der verteilerschlüssel für den sich der vermieter entscheidet, ist dann für diese kostenart zu verwenden.

    der gewählte verteilerschlüssel und kostenart gehören fest zusammen. denn die kosten müssen umgelegt werden. eine umlage ist nur nach einem einzigen verteilerschlüssel möglich - sonst kann man nicht mehr von umlage sprechen, sonst wird es willkürliche verteilung von irgendwelchen kosten, die möglicherweise nicht angefallen sind.

    sollte der v zu seinen gunsten etwas am verteilerschlüssel mauscheln, ist das betrug und strafbar.
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