Schönheitsreparaturklausel gültig??

Dieses Thema "Schönheitsreparaturklausel gültig?? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von plastic, 21. April 2017 um 09:56 Uhr.

  1. plastic

    plastic Neues Mitglied 21.04.2017, 09:56

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    Schönheitsreparaturklausel gültig??

    Hallo, ich bräuchte Hilfe bei der Einschätzung des folgenden fiktiven Falls: Mieter M zieht nach knapp 5 Jahren aus einer Wohnung aus. Vermieter VM verlangt eine Renovierung.

    Der Mietvertrag beinhaltet die unten aufgeführte Klausel bzgl. Schönheitsreparaturen. Ist diese Klausel gültig? Hat M die Wohnung vor Übergabe zu renovieren?

    Vielen Dank und viele Grüße!


    --

    §10 Schönheitsreparaturen


    Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht enthalten sind. Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.


    I. Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter


    1. Der Mieter verpflichtet sich, die während der Mietdauer durch seinen Mietgebrauch erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen.

    2. Unter Schönheitsreparaturen verstehen die Vertragsparteien das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, offen liegender Versorgungsleitungen für Wasser und Gas, das Streichen oder Lackieren der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen sowie das Reinigen der Fußböden.

    3. Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter im Allgemeinen innerhalb folgende Fristen durchzuführen:

    a. Küchen, Bäder und Duschen alle fünf Jahre

    b. Wohn und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle acht Jahre

    c. sonstige Räume alle zehn Jahre

    4. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht durchzuführen.

    5. Die Fristen gemäß Ziffer 3 beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses bzw. ab dem Zeitpunkt der letzten Reservierung durch den Mieter. Vermieter und Mieter sind sich darüber einig, dass die Fristen gemäß Ziffer 3 bei durchschnittlicher Abnutzung der Mieträume heranzuziehen sind. Es bleibt den Vertragsparteien der Nachweis offen, dass sich die Fristen wegen des Grades der Abnutzung verkürzen bzw. verlängern.


    II. Kostenbeteiligung des Mieters zum Mietende bei nicht fälligen Schönheitsreparaturen

    1. Hat der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen und endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Regelfristen gemäß Abs. 1 Ziffer 3, so hat sich der Mieter im Allgemeinen durch Zahlung der unten ausgewiesenen Prozentsätze an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Die Quoten errechnet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der tatsächlichen Nutzungsdauer des Mieters zu den Regelfristen gemäß Abs. 1 Ziffer 3:
    Tabelle mit anteiligen Quoten

    2. Die Fristen (Nutzungsdauer) beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses bzw. ab dem Zeitpunkt der letzten Reservierung durch den Mieter.

    3. Vermieter und Mieter sich darüber einig, dass die Quoten gemäß Ziffer 1 bei durchschnittlicher Abnutzung der Mieträume heranzuziehen sind. Es bleibt die Vertragsparteien der Nachweis offen, dass sie die Quoten wegen des Grades der Abnutzung verringern bzw. erhöhen. Die Quote errechnet sich in diesem Fall nach dem Verhältnis der fiktiv angenommenen Nutzungsdauer zu den Regelfristen gemäß Abs. 1 Ziffer 3.

    Berechnungsbeispiele

    4. Berechnungsgrundlage für den prozentualen Kostenanteil soll ein unverbindlicher Kostenvoranschlag einer Fachfirma sein, der vom Vermieter einzuholen ist.

    5. Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung einer Quote frei, wenn er, was ihm unbenommen bleibt, die Mieträume fachgerecht renoviert zurück gibt.
  2. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 21.04.2017, 11:25

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    Tja, die Klausel ist unproblematisch (wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder ein entsprechender Ausgleich erfolgte) bis auf die Quotenabgeltung unter II, die aber nur für sich unwirksam ist.

    Das ist nur die deklaratorische Wiedergabe des Ausgleichsprinzips (sog. "Entgeltthese") als Grundlage für die Abwälzung der Schönheitsreparaturen durch AGB.

    Das ist eine Freizeichnungsklausel, die nach derzeit hM wirksam ist. Sie ist aber ohnehin in der nachfolgenden Abwälzungsklausel faktisch enthalten und damit im Ergebnis so oder so unschädlich.

    Das weicht zwar etwas - hinsichtlich der Versorgungsleitungen - von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ab, ist aber in Ordnung, weil die idR sehr kurzen Rohrteile in der Wohnung nicht extra dem Vermieter aufgelegt werden sollen (BGH, Beschluss vom 20. März 2012 – VIII ZR 192/11).

    Auch das Lackieren ist nicht in der II. BV aufgeführt, wird aber vom BGH ebenfalls nicht beanstandet (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 21/13).


    Die Fristen sind weich und auf die neuen Zeitvorgaben angepasst.

    Das ist in Ordnung und meint ordentlich iSv mittlerer Art und Güte (OLG Düsseldorf DWW 1992, 365).

    Das ist inzwischen obsolet, da die Abwälzung die Übergabe renovierten Wohnraums voraussetzt, so dass die Fristen nicht mehr bei Mietbeginn zu laufen beginnen müssen. Das wäre nur anders bei unrenoviertem Wohnraum, wenn ein Ausgleich gewährt wurde, wovon hier aber nichts steht

    Das ist die Quotenabgeltungsklausel, die der BGH bei Wohnraum inzwischen gekippt hat. Sie beeinträchtigt aber die davorstehende Abwälzungsklausel nicht.
  3. 772

    772 V.I.P. 21.04.2017, 12:26

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    Ergänzend zum Vorposting meine ich, dass M nicht zur Renovierung verpflichtet wäre, weil die kürzeste Frist, fünf Jahre, wohl noch nicht erreicht wäre. VM müsste nachweisen, dass eine starke Abnutzung diese Frist verkürzte.

    Um dem Streit auszuweichen, könnte M die Räume nach 3.a) renovieren.
  4. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 21.04.2017, 12:55

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    Ich füge hier mal ein neueres beachtliches Urteil des LG Berlin vom 9.3.2017 – 67 S 7/17 ein, welches sich mit allen relevanten Argumenten auseinander setzt. Den ersten Satz der hier zitierten Klausel habe ich gelesen. Ob darin aber die geforderte Gegenleistung liegt, erscheint mir fraglich. Die behauptete geringere Miete müsste wohl betraglich genannt werden.


  5. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 21.04.2017, 13:18

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    Das hat mit dem hiesigen Fall jedoch nichts zu tun.

    Das LG Berlin hat über eine Kostentragungsklausel entschieden. In dem dortigen Fall wurden die Schönheitsreparaturen nicht als Vornahmeverpflichtung auf den Mieter umgelegt, sondern er sollte nur für die Kosten aufkommen (nebenbei hat das LG Berlin die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als obiter dictum mal eben auch grundsätzlich unwirksam erklärt, was der BGH natürlich nicht teilt).

    Hier liegt aber eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vor. Darauf bezieht sich die Eingangsformulierung, dass deren Kosten aus der Miete vorab herauskalkuliert seien. Das ist zwar wie gesagt AGB-rechtlich notwendig, weil sonst die Gesetzesabweichung iRd § 307 BGB nicht standhält. Die Klausel ist aber überflüssig und wird auch meist überhaupt nicht verwendet. Denn dieses "Ausgleichsprinzip" hat der BGH selbst erfunden und unterstellt schlicht, dass der Vermieter das vorab stillschweigend getan habe (BGH, Beschluss vom 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84). Einer Bezifferung bedurfte es bei der Abwälzung noch nie.
  6. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 21.04.2017, 13:46

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    @cmd.dea
    Da es sich hier um den Entwurf und die Bewertung einer Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter handelt, finde ich das Urteil schon zur Sache gehörend. Ich habe auch den vollen Text zitiert, damit man sieht, dass sich das Gericht auch mit den Problemen einer Durchführungs-Vornahmeklausel befasst hat. Daher halte ich die Begründung sowohl für Durchführungsklauseln als auch für Kostenübernahmeklauseln für anwendbar.
    In dem Urteil hat das Gericht zu dem Punkt "Gegenleistung" folgendes ausgeführt:
    Daher habe ich große Zweifel ob der hier zur Diskussion vorgelegte Entwurf mit dem zitierten Text ausreicht:
    In Gebieten in denen die Mietpreisbremse gilt hat dies zur Folge, dass der Vermieter gehindert ist die Miethöhe "zu kalkulieren". Er ist vielmehr an die gesetzlichen Vorgaben gebunden.
  7. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 21.04.2017, 15:35

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    Nein, es ist eine Kosten und keine Übertragungsklausel. Und damit ist das ein völlig anderer Fall.

    Da geht es dem LG um etwas anderes, nämlich um die Kollision mit § 536 Abs. 4 BGB, die der BGH aber schon 1992 verneint und seine Rechtsprechung seither, auch mit den neuen Entscheidungen vom 18.3.2015, nicht geändert hat. Das selbe gilt für die Entgeltthese.

    Und das ist sie nicht, weil es völlig verschiedene Dinge betrifft und die Ausführungen des LG auch jeweils andere Inhalte habe, soweit es um die Kostenklausel einerseits und die Vornahmeklausel andererseits geht. Das steht doch alles da.

    Ja, damit wendet sich das LG wie so viele in der Literatur gegen die Entgeltthese des BGH, die er 1985 erfunden hat. Das hat aber nichts damit zu tun, ob die entsprechende Klausel am Anfang im Vertrag steht, da der BGH davon so oder so ausgeht und diese Rechtsprechung, nachdem er das am 18.3.2015 nicht gemacht hat, auch vorerst nicht ändern wird.

    Das bedeutet, dass diese Auffassung nach wie vor BGH-Rechtsprechung ist und somit unterstellt wird. Die Klausel dazu ist und bleibt nicht notwendig. Sie wäre auch, wenn das LG Berlin sich durchsetzen würden, als AGB ohnehin ohne Relevanz. Dieses wäre nur individual zu vereinbaren.

    Das LG wird sich aber nicht durchsetzen, weil der BGH seine Rechtsprechung hierzu gerade erst bekräftigt hat.

    Wie gesagt, wenn das LG sich durchsetzen würde, wäre egal, was in der Klausel steht. Denn dann bedarf es eines tatsächlich angemessenen Ausgleichs, der nur individual vereinbart werden könnte. Dann wäre die Abwälzung ohnehin unwirksam.

    Das hat damit nichts zu tun. Der BGH wendet die Entgeltthese grundsätzlich an, so wie er es auch in Berlin bislang gemacht hat, in der bereits länger eine Kappungsgrenzenverordnung existiert. Andernfalls hätte er dort aufgrund eben dieser Begrenzung bereits alle Abwälzungen der Schönheitsreparaturen für unwirksam erklären und die Entgeltthese aufgeben müssen. Das hat der nicht getan.
  8. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 21.04.2017, 15:45

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    Also wäre der (zweifelhafte) Satz
    rechtlich ohnehin ohne Bedeutung, also überflüssig ?
  9. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 21.04.2017, 15:55

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    Ja, vollkommen richtig.

    Der BGH hat das damals einfach unterstellt, ohne dass eine solche Klausel im Vertrag gewesen wäre. Er musste das machen, weil sonst die Abwälzung der Schönheitsreparaturen über AGB der Klauselkontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten würde. Also musste er irgendeinen Ausgleich für den Mieter erfinden.

    Dass das "zweifelhaft" ist, bestreitet niemand (außer dem BGH, der muss das ja glauben). Und selbst wenn eine solche Klausel in den Vertrag müsste und sogar einen Betrag nennen würde, wäre sie eine AGB und als solche völlig unbrauchbar. Der VM kann ja alles reinschreiben und der Mieter würde es ebenso unterschreiben, weil es ja für ihn keine wirkliche Bedeutung hat und er auch überhaupt nicht wüsste, wie der Mieter wohl kalkulierte.

    Das Problem ist halt, dass ohne die Entgeltthese Schönheitsreparaturen nicht über AGB abgewälzt werden können und eine echte Individualvereinbarung bekommt man selbst beim besten Willen als Vermieter überhaupt nicht hin (alleine schon, weil man das in jedem Vertrag will und damit ist man raus).
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