Nebenkostenabrechnung

Dieses Thema "Nebenkostenabrechnung | Seite 2 - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Mutti1973, 8. Dezember 2008.

  1. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 10.12.2008, 17:21

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Der Mieter muss, wenn er keine inhaltlichen , materiell rechlichen Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung hat, den Nachzahlungsbetrag komplett bezahlen.
    Er kann sich nicht auf die Ausschlußfrist des §556 Abs3 BGB berufen.

    Bei dem hier zur Diskussion stehenden Sachverhalt wurde nach Angaben der Fragestellerin 2 integrierte Nebenkosten-Gesamtabrechnungen für das Kalenderjahr 2007 und 2008 dem Mieter zugestellt.

    Allgemein gillt, es gibt genau 2 Möglichkeiten der Abrechnung.

    Entweder:
    - getrennte Vorauszahlungen und Abrechnungen für Heizung und kalte Nebenkosten,
    oder
    - eine einheitliche, integrierte NK/HK-Gesamtabrechnung (hier sind die Heizkosten integriert)

    Zur Beurteilung der Ausschlussfrist ist bei einer integrierten Gesamtabrechnung NICHT der Abrechnungszeitraum der eingestellten Heizkostenabrechnung (01.07.06-30.06.07) maßgeblich, sondern der Abrechnungszeitraum der NK+HK Gesamtabrechnung, hier der 01.01.2007 -31.12.2007.

    Es gibt daher also keine abweichende Ausschlußfrist für die integrierte HK-Abrechnung!
    Zur Beurteilung der Ausschlußfrist ist daher auf den 31.12.2007 abzustellen.

    Die Gesamtabrechnung (NK+HK) für 2007 kam fristgemäß.

    Das kann auch im aktuellen Urteil des BGH VIII ZR 240/07 nachgelesen werden:
    http://www.hug-qlb.de/urteile/bgh_30.04.08_bka.mht.pdf



    @Mutti1973: Bezüglich der Gesamtabrechnung des Kalenderjahres 2008, (das noch nicht beendet ist) wurde auf meinen Einwand, wie denn die Gesamtkosten 2008 vorab ermittelt wurden, und die anteilige Beteiligung an den Nutzungszeitraum erfolgte leider bis jetzt nichts ergänzt.
    @vico: Das ist unzutreffend. Nach Darstellung des fiktiven Sachverhalts gab es kalenderjährliche integrierte NK/HK Gesamtabrechnungen
    Der abzurechnenende Zeitraum für das Kalenderjahr 2008 geht von 01.01.2008 -31.12.2008 hierin wäre die Heizkostenabrechnung 01.07.2007 - 30.06.2008 integriert.
    Der Nutzungszeitraum der zu berücksichtigen wäre, ist bei den HK 01.07.2007 - 31.05.2008 bei den NK der 01.01.2008 -31.05.2008

    Meines Erachtens bleibt es dabei, dass auch die auf den Nutzungszeitraum entfallende zeitanteilige Abrechnung (NK+HK) erst erstellt werden kann wenn die Gesamtkosten für 2008 feststehen.

    lg
    fliwatüüt
  2. vico

    vico V.I.P. 10.12.2008, 19:44

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    fliwatüüt schrieb:
    "Das ist unzutreffend. Nach Darstellung des fiktiven Sachverhalts gab es kalenderjährliche integrierte NK/HK Gesamtabrechnungen
    Der abzurechnenende Zeitraum für das Kalenderjahr 2008 geht von 01.01.2008 -31.12.2008 hierin wäre die Heizkostenabrechnung 01.07.2007 - 30.06.2008 integriert."

    Den Angaben des TE nach wurde die HK-Abrechnung 2007/2008 mit der kalenderjährlichen Abrechnung von 2007 versendet.
    Was durchaus auch nicht falsch wäre. Der Vermieter wartet mit der Jahresabrechnung bis die HK-Abrechnung im Sommer da ist und rechnet danach ab.

    Siehe auch:

    mutti1973 schrieb:

    "Es waren zwei getrennte Abrechnungen, einmal vom 01.01.-31.12.2007 in der eine Nachzahlung von 932,59 gefordert wird und eine Abrechnung vom 01.01.-31.05.2008 in der eine Nachzahlung von 992,42 gefordert wird."
  3. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 11.12.2008, 03:45

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Dieser Ansicht
    ist mit der MAßgab ezuzustimmen, daß der Vermieter berechtigt ist, eine integrierte Abrechnung vorzunehmen.
    Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter sowohl für Betrriebskosten wie auch für Heizkosten eine einheitliche Vorauszahlung zu leisten verpflichtet ist.
    Sind hingegen getrennte Abschläge vereinbart, ist es mit § 556 III BGB nicht zu vereinbaren, die Rechnungslegung des einen Rechnungskreises von der Abrechnungsreife des anderen abhängig zu machen.
    Zuletzt bearbeitet: 11. Dezember 2008
  4. Mutti1973

    Mutti1973 Forum-Interessierte(r) 11.12.2008, 06:47

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Hallo,
    erstmal danke für die ausführlichen Antworten.

    @fliwatüüt
    wegen der Gesamtkostenabrechnung 2008:
    es wurde in den Beträgen mehrmals erwähnt, daß die Mieter zum 31.05.08 ausgezogen sind.
    Ich nehme an, daß das der Grund ist, warum eine "vorzeitige" Abrechnung stattgefunden hat.
    Eine Abrechnung für 2007 lag noch nicht vor, deshalb hat der Vermieter zum Auszug der Mieter die Abrechnung 2007 UND 2008 geschickt.

    lg Susanne
  5. vico

    vico V.I.P. 11.12.2008, 10:29

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Nein! Der Grund für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist niemals der Auszug eines Mieters, sondern immer das Ende eines Abrechnungszeitraumes! Ein Vermieter kann erst dann eine Abrechnung erstellen wenn ihm am Ende eines Abrechnungszeitraumes alle Rechnungen vorliegen.

    In diesem Fall hier ist der Mieter zeitnah zum Ende des Abrechnungszeitraumes der Heiz-und Warmwasserkostenabrechnung ausgezogen. (Auszug 31.05.08 - Ende des HK-Abrechnungszeitraumes 30.06.08)
    Sobald die Abrechnung dem VM von der Wärmemessdienstfirma vorliegt, kann er die Abrechnung verschicken.
    Die "kalte" Nebenkostenabrechnung des Kalenderjahres 2007 hatte der VM wahrscheinlich schon fertig und hat nur noch auf die HK-Abrechnung gewartet, um sie dann zusammen versenden zu können.

    Es gibt keine "vorzeitigen" Abrechnungen wegen Auszug einer Mietpartei.

    Jetzt verstanden?
  6. Mutti1973

    Mutti1973 Forum-Interessierte(r) 11.12.2008, 11:26

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    :kratz: Nein, ich versteh gar nix mehr.
    Zuletzt bearbeitet: 11. Dezember 2008
  7. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 11.12.2008, 11:54

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Da schließ ich mich an. :rolleyes:
    vico hat es mal wieder geschafft durch widersprüchliche Beiträge für völlige Konfusion zu sorgen. ;)
    Genau DAS sage ich ja seit ein paar Beiträgen, der Abrechnungszeitraum für das Kalenderjahr 2008 ist aber eben noch NICHT vorbei! Wie kann dann jetzt bereits eine Abrechnung erstellt werden!


    @Mutti1973 : Um das Argument von Dr. Kamphausen aufzugreifen, wurden die 150 Euro als ein einheitlicher Vorauszahlungsbetrag geleistet. oder steht irgendwo zB 70 Euro Heizung und 80 Euro kalte Nebenkosten.
    Steht wirklich explizit Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlung. Das macht einen wichtigen Unterschied, hatte das leider übersehen.

    lg
    fliwatüüt
  8. Mutti1973

    Mutti1973 Forum-Interessierte(r) 11.12.2008, 12:25

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Die 150 Euro wurden für SÄMTLICHE Nebenkosten monatlich bezahlt. Extra wurde im Mietvertrag nur die Garage mit 30 Euro aufgeführt.
    Soll heißen, im Mietvertrag standen 510Euro Kaltmiete + 150Euro Nebenkosten + 30 Euro Garage.
    Lg Susanne
  9. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 11.12.2008, 16:25

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Genau SO hatte ich es auch bereits vorher verstanden ;) Ich wollte NUR noch mal sicher gehen.

    Es bleibt dann bei meinen Ausführungen im Posting 16

    Abrechnung Kalenderjahr 2007 mit integrierter HK-Abrechnung 01.07.2006 - 30.06.2007
    Ausschlußfrist: 1.01.2009
    AbrechnungKalenderjahr 2008 mit integrierter HK-Abrechnung 01.07.2007 - 30.06.2008
    (Hier jedoch Nur Nutzungszeitraum bis 31.05.2008)
    Ausschlußfrist: 1.01.2010

    Diese beiden Abrechnungen wurden dem Mieter im Dezember 2008 zusammen übersandt.
    Das hatte ich schon verstanden, aber wie ich bereits mehrfach geschrieben hatte und wie vico ja letztendlich auch bestätigt hat, eine Abrechnung kann erst erstellt werden wenn ALLE Kosten im Abrechnungszeitraum bekannt sind. Der Abrechnungszeitraum für das Kalenderjahr 2008 ist der 01.01.2008 -31.12.2008 hieran wird der ausgezogene Mieter jedoch entsprechend dem anteiligen Nutzungszeitraum nur bis 31.05.2008 beteiligt.

    lg
    fliwatüüt
  10. vico

    vico V.I.P. 11.12.2008, 17:19

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Fliwatüüt schrieb:

    "Genau DAS sage ich ja seit ein paar Beiträgen, der Abrechnungszeitraum für das Kalenderjahr 2008 ist aber eben noch NICHT vorbei! Wie kann dann jetzt bereits eine Abrechnung erstellt werden!"

    Meine Güte. Es geht doch für das Jahr 2008 nur um die HK-Abrechnung! Dieser Abrechnungszeitraum war am 30.06.2008 b e e n d e t! Und danach kann die Abrechnung versendet werden. Diese wurde nicht mit den BK-Kosten 2008 versendet (weil eben noch nicht abrechenbar!), sondern mit der Abrechnung 2 0 0 7 !! Laut Angabe des TE.

    siehe Beitrag 1:

    TE schrieb:
    "Wenn ein Mieter z. B. zum 31.05. 08 auszieht und am 3.12.08 die Nebenkostenabrechnung von Jan.-Dez. 2007..."

    Der Mieter hat im Dezember 08 die BK-Abrechnung 2007 bekommen, nicht für 2008!
    Desweiteren bemängelte ich mehrmals die Widersprüchlichkeit in der Angabe der Abrechnungszeiträume durch den TE im Verlauf der Diskussion.
  11. Mutti1973

    Mutti1973 Forum-Interessierte(r) 11.12.2008, 17:45

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Der Mieter hat für 2007 UND 2008 die Abrechnungen bekommen.
    Mich interessierte jedoch erstmal nur die Abrechnung für 2007, da in dieser die Heizkosten von 2006 enthalten waren und der Mieter wissen wollte ob für das Jahr 2006 die Frist der Nachzahlung abgelaufen sei.
    Die Abrechnung für 2008 schien mir in diesem Fall unwichtig, deshalb habe ich erstmal davon nichts erwähnt um niemand durcheinander zu bringen, was dann scheinbar doch passiert ist... :o
  12. fliwatüüt

    fliwatüüt Senior Mitglied 11.12.2008, 18:12

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    NEIN, vico ...lesen du musst RICHTIG lesen..... ;)


    Falsch, der Mieter hatte die Abrechnung für 2007 UND 2008 zusammen bekommen.

    @Mutti1973: Tja vico bastelt sich manchmal seinen eigenen Sachverhalt, dann muß halt der Fragesteller am besten seine Frage abändern... :lacht: :lacht:
    Im übrigen fand ich es nicht verwirrend...! :D

    Hoffe jetzt ist es aber allen (auch vico;) :work: ) klar!
    Für die Abrechnung 2008 müsste der Mieter halt mal genau nachschauen woher sich die angesetzten Jahres- Beträge ergeben.

    lg
    fliwatüüt
  13. vico

    vico V.I.P. 11.12.2008, 20:04

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    AW: Nebenkostenabrechnung


    Vielleicht erklärst Du mal ganz genau welche BK-Posten genau Dir für 2 0 0 8 abgerechnet wurden.
  14. Mutti1973

    Mutti1973 Forum-Interessierte(r) 12.12.2008, 09:18

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Hallo,
    @fliwatüüt, zwischendrin hab ich selbst nicht mehr gewußt, was ich eigentlich wissen wollte... :rolleyes:

    @vico, das hab ich bereits alles in Beitrag #8 aufgelistet

    lg Susanne
  15. vico

    vico V.I.P. 12.12.2008, 14:00

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    AW: Nebenkostenabrechnung

    Ich hatte aber auch bereits schon einmal angemerkt, dass sich die Abrechnungszeiträume in Beitrag 8 und Beitrag 1 widersprechen.

    Siehe Beitrag 1:

    "Wenn ein Mieter z. B. zum 31.05. 08 auszieht und am 3.12.08 die Nebenkostenabrechnung von Jan.-Dez. 2007 erhält in der die Heizkostenabrechnung vom 01.07.06-30.06.07 enthalten ist, muß er diese bezahlen? "

    Demnach hat der Mieter am 3.12.08 eine BK-Abrechnung aus 2007 bekommen plus HK-Abrechnung 2006/2007.

    Nun hatten wir doch gerade erst den 3.12.08. Wieviel Abrechnungen hat der Mieter denn an diesem Datum bekommen? Eine mit integrierter HK-Abrechnung oder zwei?

    Auf diesen hier unverständlichen Angaben beruht doch das ganze Tohuwabohu. Man kann hier nichts raten ohne genau gesehen zu haben, was für Abrechnungen für welchen Zeitraum genau bereits abgerechnet wurden.

    Aber die Antwort der Anfangsfrage lautet: Die Abrechnungen kommen in einem korrekten Zeiraum wenn die HK-Abrechnung mit in die 2007er Abrechnung integriert war.
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