Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

Dieses Thema "Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Auclairdelalune, 10. Januar 2014.

  1. Auclairdelalune

    Auclairdelalune Boardneuling 10.01.2014, 00:04

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    Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Die Annahme: Ein MIetshaus mit 5 Parteien hat einen Wäschekeller, in denen die Waschmaschinen der Mieter stehen sowie daneben einen großen TRockenraum. Alle MIeter wohnen bereits mehrere Jahre in dem Haus.

    Der Vermieter teilt per eigenhändig eingestecktem Brief jeder Mietpartei mit, dass die Hausordnung ab sofort geändert sei und er Nutzungszeiten für den TRockenraum für die jeweiligen Wohnungen festgelege. Grund: Lt. Scheiben gibt es fortwährende Probleme bei der NUtzung des Trockenraumes, interne Regelung zur ZUfriedenheit aller Mietparteien könne offensichtlich nicht erreicht werden.
    Der Vermieter hat aber nicht mit allen Mietern gesprochen, so dass es Parteien gibt, die gar nichts mitbekommen haben von den Problemen.

    Ab sofort hat jeder MIeter dementsprechend nur noch 3 (Mo-MI) bzw.4 (Do-So) feste Wochentage, in denen er den TRockenkeller nutzen darf.

    Lt.MIetvertrag ist das TRocknen der Wäsche in den Wohnungen verboten.

    FRagen:
    a) Darf der Vermieter die urspr. an den Mietvertrag angeheftete Hausordnung nachträglich ändern bzw. die bisherige Nutzung des TRockenraumes tageweise einschränken?

    b) Dürfen die MIeter die Wäsche auch in der Wohnung trocknen?

    Danke, Auclairdelalune
    Zuletzt bearbeitet: 10. Januar 2014
     
  2. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 10.01.2014, 04:47

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    zu a)
    Das anheften an den Mietvertrag allein, würde noch nicht diese Hausordnung als Vertragsbestandteil kennzeichnen. Im Mietvertrag müsste die Hausordnung angesprochen sein.
    Wenn dem so ist, dann könnte man eine unwirksame einseitigen Änderung des Mietvertrages sehen.

    zu b)
    Ja, sie dürfen. Zumindest geht das aus einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf hervor (Aktenzeichen: 21 T 38/08).
    Gilt auch dann, wenn ein Trockenraum vorhanden ist.
     
  3. Auclairdelalune

    Auclairdelalune Boardneuling 10.01.2014, 07:36

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Ja, die Hausordnung ist im Mietvertrag erwähnt: "Der Mieter erkennt die Hausordnung an." Die Hausordnung ist vom Vermieter dann extra formuliert und beigefügt.

    Trotzdem, dürfte in einem solchen Fall die bisherige NUtzung des Trockenraumes überhaupt eingeschränkt werden?

    Was ist, wenn eine oder mehrere Parteien das nicht unterschreiben?
    Zuletzt bearbeitet: 10. Januar 2014
     
  4. schielu

    schielu V.I.P. 10.01.2014, 11:07

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Zur einseitigen Abänderung einer bestehenden Hausordnung ist der Vermieter berechtigt, wenn dies zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Bewirtschaftung notwendig ist und nicht willkürlich geschieht.
    Dieses scheint hier gegeben.
     
  5. Auclairdelalune

    Auclairdelalune Boardneuling 10.01.2014, 13:29

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    OKay. Es stimmt insofern, als:

    Es ist nur eine Mietpartei "unzufrieden" mit der Situation gewesen. Seit Jahren schikaniert sie das Haus, und der Vermieter gibt in allem nach, weil er den Drohungen mit Rechtsanwalt und Co. nicht standhält. Er spricht aber jeweils mit niemandem, sondern schmeißt stets seine Schreiben in die Briefkästen, und der Rest hat sich zu fügen. Damit erweist er dem Hausfrieden, den er doch gerne herstellen möchte, einen Bärendienst.

    Oben erwähnte Partei hält sich nämlich selbst nicht an die Vereinbarungen in der Hausordnung, obwohl die anderen Parteien sie mehrmals darum gebeten hatten. Diese sind die Provokationen inzwischen leid, haben sich in den letzten Jahren freiwillig in vielem gefügt, so auch z.B. den TRockenraum bereits eingeschränkt genutzt zugunsten jener Partei. Darum ist das UNverständnis auf dieser Seite jetzt groß, denn es hat in der letzten Zeit in diesem Sinne gut funktioniert.

    Bleibt am Schluss die Frage:

    Ist so eine geänderte Hausordnung ohne Zustimmung der MIeter wirksam? Es steht über dem Unterschriftenfeld die Bemerkung "Zur Kenntnis genommen". Reicht die Bestätigung der Kenntnisnahme oder muss eine Zustimmung erfolgen? Immerhin geht es hier um eine Einschränkung, mit der niemand rechnen konnte, als er die Wohnung angemietet hat.

    Danke.
     
  6. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 10.01.2014, 19:46

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Es scheint mir nicht gegeben.
    Denn wie bestätigt wird, ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages. Eine Änderung wäre zumindest nur dann möglich, wenn alle betroffenen Mieter ausnahmslos dieser Änderung schriftlich zustimmen würden.

    Mal davon abgesehen, dass es sich m.E. um eine einseitige Änderung des Mietvertrages handeln würde.
     
  7. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 10.01.2014, 21:43

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Und was steht da genau ? Ist es überhaupt eine Änderung ?
     
  8. Auclairdelalune

    Auclairdelalune Boardneuling 10.01.2014, 22:38

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Also, genau steht dort, dass es immer wieder Probleme gegeben habe und eine interne Regelung zur Zufriedenheit aller Mietparteien offensichtlich nicht erreicht werden könne, daher sei die entspr. Position in der HO geändert worden (vom Vermieter). Die geänderte HO ist dem Schreiben in ihrem vollen Wortlaut beigefügt.

    Weder die, wie inzwischen bekannt, einzige Mietpartei, die nicht "zufrieden" gewesen ist noch der Vermieter haben auch nur mit irgendjemandem sonst aus dem Hause das Gespräch gesucht.

    Alle haben sich an die vor Jahren getroffene Regelung gehalten, nur jene eine Partei nicht, und die wollte die HO nun geändert haben, um ihre Wäsche unbehelligt von der Wäsche anderer trocknen zu können (die Wäsche der anderen hindere die eigene am TRocknen!)Das hat sie nun bekommen - zum Erstaunen und der Verärgerung der anderen Mieter im Hause.
    (die sich schon einiges stillschweigend um des Friedens willen haben gefallen lassen, z.B. die UNterstellung, die Wäsche der o.g. Partei mit Lippenstift beschmiert zu haben, prompt ist die Wäsche einer anderen Mieterin mit roter Farbe verschmiert; vermutlich liegt bei der Betreffenden eine pathologische Störung vor).

    Diese anderen Parteien haben sich heute miteinander besprochen und wollen nun erst einmal das Gespräch mit dem Vermieter suchen.

    Vielleicht wird es relevant, vielleicht auch nicht, zu wissen, ob der Vermieter eine Zustimmung der einzelnen Mietparteien benötigt, damit die geänderte HO gültig wird. Das ist hier noch immer eine unbeantortete Frage, aber sicherlich auch, weil es so eine komplizierte Geschichte ist?
     
  9. 772

    772 V.I.P. 10.01.2014, 22:59

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Es ist nicht die Einzelgeschichte, sondern eine grundsätzliche Frage:

    Mietvertrag + damit verbundene Hausordnung sind direkte Vereinbarungen zwischen VM und jedem einzelnen Mieter. Als Vertrag könnten diese sicher nicht einseitig geändert werden, vgl. Kehr- oder Schneeordnung.
    Zumindest einige (Gerichte) sehen aber einen Handlungsspielraum für den VM, allgemeine Regelungen wie die Nutzung der Gemeinschaftsräume nachträglich zu ändern. Meine private Meinung geht auch in diese Richtung. Wir werden aber kaum zu einem eindeutigen Votum kommen, da eben auch jeder Vertrag betroffen wäre.
     
  10. Auclairdelalune

    Auclairdelalune Boardneuling 10.01.2014, 23:18

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Danke 727.

    KLar geht es nicht um die Geschichte, stimmt schon. Aber ist es in diesem Fall nicht willkürlich geschehen vom Vermieter aus, da er nur mit der einen Partei gesprochen hat, nicht mit den anderen im Hause, deren Vertrag es aber betrifft? Hätte er sie nicht zuvor anhören müssen? Da könnte ja jeder kommen und sich beschweren, und der Vermieter kann dann einfach so den Vertrag ändern? Denn was er schreibt, dass eine Regelung offensichtlich nicht erreicht werden kann, ist ja nicht mal ansatzweise versucht worden.

    Es ist ja sinnvoll, dass der Vermieter eine NUtzungsordnung aufstellt. Mit der Unterschrift unter den MV haben die Mieter ihr zugestimmt. Aber müssen sich Mieter eine auf o.g.Weise zustandegekommene Nutzungsbeschränkung gefallen lassen?
     
  11. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 11.01.2014, 04:37

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Ist diese Frage nicht schon beantwortet? ;)
     
  12. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 11.01.2014, 10:56

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Nur gehen die Antworten von einer erfolgten Änderung aus.
    Wie die alte Regelung in der Hausordnung aussieht wurde NICHT mitgeteilt.
    Stattdessen kommt dieser Satz:
    Was denn nun ? Wurde der Text der Hausordnung verändert oder eine vor Jahren getroffene Vereinbarung, zwischen wem ?
     
  13. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 11.01.2014, 10:57

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Das darf er, wenn ein Recht zur Benutzung des Trockenraumes da nicht enthalten ist oder die Hausordnung eine Änderungsklausel hat.

    Das Problem liegt darin, dass die Qualität der Hausordnung im Mietrecht noch nicht höchstrichterlich entschieden ist. Nach überwiegender Ansicht regelt alleine der Mietvertrag die Rechte zwischen Mieter und Vermieter, während die Hausordnung, an die sich die Mieter im Vertrag binden, nur die Rechtsbeziehungen zwischen den Mietern beinhaltet.

    Das bedeutet also, dass der Vermieter die Hausordnungs ändern kann, wenn ein Änderungsrecht in dieser besteht, das jedenfalls, soweit die geänderte Hausordnung nicht gegen den Inhalt des Mietvertrages verstößt(vgl. u.a. AG Dortmund, 23.07.2008, Aktenzeichen: 53 C 1736/08; LG Dortmund, Beschluss vom 18.04.2008, Aktenzeichen: 21 T 38/08; Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht 3. Auflage 2010 § 54 Rn. 63; Schmid, Die Hausordnung in Miete und Wohnungseigentum NZM 2013, 2145).

    Der maßgebliche Sinn und Zweck der Hausordnung besteht daher darin, dass jeder Mieter von dem anderen deren Einhaltung verlangen darf (Schmidt-Futterer, Mietrecht 11. Auflage 2013 § 535 Rn. 375). Der Vermeiter ist bei Änderungen nur an § 315 BGB gebunden, muss hier also ein Ermessen ausüben und darf nicht gänzlich willkürlich handeln (Schmidt-Futterer, Mietrecht 11. Auflage 2013 § 535 Rn. 375), zum Teil wird für Änderungen auch der Maßstab einer AGB-Kontrolle nach § 308 Nr. 4. BGB angesetzt (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012 § 535 Rn. 171.

    Ist dem Mieter kein Recht auf Nutzung des Trockenraumes im Mietvertrag, sondern nur in der Hausordnung zugesprochen, so bindet das an sich den Mieter nicht, wenn er eine Änderungsklausel in der Hausordnung oder im Mietvertrag hat. Denn es handelt sich alleine um eine freiwillige Gebrauchsüberlassung, die er dann jederzeit entziehen kann. Jedenfalls das AG Köln (Urteil vom 01.06.2007, Aktenzeichen: 208 C 194/07) ist aber der Ansicht, dass wenn bei Vetragsschluss in der Hausordnung die Benutzung des Trockenraumes zugesagt ist, der Mieter hierauf auch vertrauen und der Vermieter dieses nicht untersagen darf.

    Steht also in der Hausordnung nicht drin, dass eine Nutzung des Trockenraumes erlaubt ist, kann sich der Mieter ohnehin nicht darauf berufen. Steht das drin, kann Vermieter diesen nur dann entziehen, wenn er eine Änderungsklausel hat und ein nachvollziehbarer Grund vorliegt.

    Das wurde bereits zutreffend beantwortet.
     
  14. Spezi-3

    Spezi-3 V.I.P. 11.01.2014, 11:12

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Man muss noch zwischen dem Mitbenutzungsrecht und dem alleinigen Benutzungsrecht unterscheiden !!

    Und das Problem liegt hier wohl in der Aufteilung der Benutzungszeit.
    Und wenn die Hausordnung diese nicht oder nur allgemein regelt, darf der Vermieter diese nachträglich festlegen. Die Regelung darf nur niemanden willkürlich bevorzugen oder benachteiligen.
     
  15. Auclairdelalune

    Auclairdelalune Boardneuling 11.01.2014, 11:29

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    AW: Nachträgliche Einschränkung der Nutzung des TRockenraumes in der Hausordnung

    Danke, das sind sehr hilfreiche Antworten!

    Vor einigen Jahren gab es einmal eine MIeterversammlung mit dem Vermieter, in dem besprochen wurde, dass besagte Mietpartei ab MOntag 2/3 des Raumes alleine für sich nutzen kann und zwar ganz bestimmte Wäscheleinen - bis die Wäsche trocken ist. Die anderen räumen seitdem jeden Sonntag ihre Wäsche dort ab. Das hat immer gut geklappt. Jetzt hat o.g. alleinige Partei erreicht, dass sie den ganzen Raum 3 Tage alleine nutzen kann. Die zweite Partei, die diesen Raum an diesen Tagen zugewiesen bekommen hat, nuzt ihn nicht (was der Vermieter nicht weiß), aber das ist rechtlich wohl nicht relevant. Die restlichen 3 Parteien mit 3x so vielen Personen sollen sich nun den Raum von Do-So teilen. Das wurde von denen ja weitgehend bereits eingehalten, nur es reichte schon bisher nicht, die Wäsche in dem Zeitraum trocken zu bekommen. NUn soll auch noch der vordere Teil des Raumes freibleiben. Das ist keine gerechte Aufteilung.
     
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