Mietkürzung bei vielfältigen Mängeln

Dieses Thema "Mietkürzung bei vielfältigen Mängeln - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von IlluX, 5. Dezember 2013.

  1. IlluX

    IlluX Neues Mitglied 05.12.2013, 21:38

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    Mietkürzung bei vielfältigen Mängeln

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich bitte um Beurteilung des folgendes, rein hypothetischen Sachverhaltes.

    Mal angenommen, man habe im April 2013 einen Mietvertrag abgeschlossen. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hätten Mängel an der Mietsache bestanden, diese wären, so wie eine Frist zur Behebung, vertraglich festgehalten worden.

    Einer der angesprochenen Mängel sei hierbei ein undichtes Fenster. Die Wohnung verfügte über zwei Nachtspeicheröfen, diese seien mittlerweile gegen eine Zentralheizung getauscht. Auf etwaige Zweifel, ob zwei Heizkörper für eine 45 m² Wohnung ausreichten entgegnete man, dass diese durch die Warmluftverteilung angemessen heizten, weitere Heizkörper nähmen nur Platz weg.

    Sämtliche der erwähnten Mängel wären, abgesehen vom Fenster und obgleich nicht fristgerecht, behoben worden. Mittlerweile fiele die Temperatur, trotz aufgedrehter Heizung, nachts auf grob 15 Grad im Schlafzimmer mit teils massivem Luftzug.
    Im Laufe des Jahres wären nun neue, nicht zu prognostizierende Mängel aufgetreten. Hierzu zählten erhebliche Schimmelbildung an der Fensterlaibung in der Küche (Fehlbelüftung ist ausgeschlossen, das Fenster sei jeden Tag mindestens 4 Stunden geöffnet) seit Oktober. Mittlerweile erstreckte sich der Schimmel beidseitig auf gut 40 cm Länge und 5 cm Breite. Zu erwähnen sei, dass in der Küche keine Heizmöglichkeit bestünde.

    Massive Schimmelbildung im Badezimmer, hier existiere lediglich eine kleine Luke zur Lüftung, ein Glasbaustein von ungefähr 25 cm x 25 cm Größe. Das Badezimmer verfügt(e) über eine Strom-Radiatorheizung, diese sei jedoch vor grob vier Wochen durchgebrannt. Aufgrund der erheblichen Geruchsbelästigung wurde diese vom Mieter demontiert, sie liege jetzt im Keller und lüftete aus. Im September habe er Mieter mit Schimmelex das halbe Badezimmer gereinigt und wie in der Gebrauchsanweisung 24 Stunden in die Wände einziehen lassen, nach weniger als vier Wochen käme der Schimmel jedoch wieder durch.Im angeschlossenen Flur existiere keine Heizung. Der Durchlauferhitzer liefere entweder sehr heißes oder nur lauwarmes (ca 20°, gemessen) Wasser, eine Feinjustage ist vorgesehen jedoch offensichtlich defekt. Ein Reparaturversuch des Hausmeisterservices sei fehlgeschlagen.
    Die Armaturen in der Küche seien undicht, diese wären bereits einmal repariert, seither sei sie grob verkratzt, etwas weniger undicht, jedoch keinesfalls dicht. Der Druckspüler sei undicht, es tropfe rostiges Wasser ins Badezimmer. Auch hier sei bereits eine Reparatur erfolgt, jedoch müsste man Fehlschläge auch hier als Erfolg werten, um von selbigem zu sprechen.

    Den Vermieter wäre über die Mängel zeitnah informiert worden, schriftliche (E-Mail & Fax+Empfangsbestätigung) Erinnerungen an das Fenster erhielte der Vermieter seit September, selbiges gelte für die Armaturen sowie den Durchlauferhitzer. Bezüglich des Schimmels erfolgten bisher drei Mittelungen seit Anfang November, eine Reaktion sei ausgeblieben.

    Da bisher ein sehr gutes Verhältnis zum Vermieter bestanden habe, habe sich der Mieter bis zu diesem Monat Zwangsmaßnahmen gespart. Da jedoch auch auf die dritte Erinnerung hin keine Reaktion erfolgt sei, sei Anfang Dezember die Miete um 80% gekürzt worden. Ein Hinweis, bezugnehmend auf die kommende Kürzung, erfolgte in unserem Gedankenspiel VOR dem dritten Werktag.

    Mal angenommen, der Mieter hätte sich hierbei auf ein Urteil des LGs Wiesbaden vom 04.07.1977 (426 / 76) gestützt, wonach eine fehlende Heizmöglichkeit auch eine Mietkürzung von 100% rechtfertige. Nach Literatur sei ein undichtes Fenster mit 5%, Schimmelpilz mit 20%, eine nicht zu benutzende Dusche mit 16% anzusetzen. Da die Mängel in mehreren Räumen aufträten gehe der Mieter davon aus, dass 80 %, unter Referenz auf das angesprochene Urteil, für zulässig zu erachten sei. Die Mietkürzung habe er basierend auf der Bruttomiete berechnet (BGH Az. XII ZR 225/03). Weiterhin vertritt der hypothetische Mieter die Ansicht, der Vermieter nutze hier die Zwangslage von Studenten, die sich in Ermangelung verfügbarer, bezahlbarer Wohnungen ergibt, massiv aus.

    Nun gehen wir einmal davon aus, dass der Handwerker des Unternehmens (selbiger, der sich für die bereits genannten, wenig effektiven Reparaturen verantwortlich zeichnete) vor wenigen Stunden anrief. In schwer erbostem Ton, so die Idee, teilte er dem rein literarischen Mieter mit, dass eine derartige Mietkürzung natürlich unverhältnismäßig sei, er aber Anfang der kommenden Woche die Reparaturen vornehmen wolle. Er habe darüber hinaus darauf hingewiesen, dass die Nebenkosten nicht überwiesen worden wäre und der Mieter säumig sei. Außerdem wies eröffnete er , dass, sollten die Reparaturen zu kostspielig sein, man kündigen wolle, im Zweifelsfall auf Eigenbedarf, um sich so die Kosten zu sparen. Die Wohnung sei nun Teil eines komplett vermieteten Dreifamilienhauses, in dem alle drei Wohnungen vermietet wären. Der Vermieter habe bei Abschluss des Vertrages erklärt,
    dass er das Haus aus einer Zwangsversteigerung erstanden habe und einen kurzfristigen Verkauf plane. Nun ergibt sich, für unseren potentiellen Mieter, aus dieser Tatsache der Rechtszustand der Mietsache als Mietwohnung, nicht als Eigentumswohnung. Somit wäre, selbst bei einer potentiellen Umwandlung in eine Eigentumswohnung eine Sperrfrist zu beachten, eine Kündigung auf Eigenbedarf unzulässig.

    Sämtliche Absprachen wären unter Zeugen getroffen worden.

    Nun stellen sich folgende Fragen:

    a) Wäre ein solches Verhalten und Vorgehen juristisch statthaft?
    b) Sollten die Mängel tatsächlich zeitnah behoben werden, müsste die gekürzte Miete nachzahlt werden und falls ja, welchen Satz davon? Sprich, ab dem Zeitpunkt der Behebung oder ab dem Monatsanfang?
  2. 772

    772 V.I.P. 05.12.2013, 23:33

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    AW: Mietkürzung bei vielfältigen Mängeln

    Falls die Androhung einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung beweisbar erfolgt wäre, hätte der VM damit wohl keine Erfolgschancen.

    Auf die vielfältigen Details kann hier nicht eingegangen werden.

    Grundsätzlich tritt die Minderung per Gesetz ab Kenntnis des VM von dem Mangel ein. Ausgenommen wären Mängel die schon beim Einzug vorhanden waren.

    Um die Fragen zu beantworten:
    1) Der Mieter hätte sich anscheinend korrekt verhalten, der VM nicht.
    2) Nein, Mietminderung muss nicht zurückgezahlt werden, da sie dem geringeren Gegenwert des Mietobjekts während des Mangels entspricht. Wie gesagt, wäre eine rückwirkende Minderung zumindest teilweise gerechtfertigt.

    Außerdem bezieht sich die Minderung auf die Bruttomiete, sodass kein Außenstand bei den Nebenkosten entstehen kann.

    Für den Mieter wäre die Beweissicherung wichtig - Zustände und Temperaturen müssten ggf. vor Gericht nachgewiesen werden!
  3. schielu

    schielu V.I.P. 06.12.2013, 10:06

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    AW: Mietkürzung bei vielfältigen Mängeln

    Mietminderung ist immer Einzelfallbezogen. Gründe sind hier m.E. ausreichend gegeben. Ob die Höhe gerechtfertigt ist, kann aus der Ferne niemand beurteilen. Das Problem ist sehr spezifisch (viele Einzelfälle, die hier alle schon behandelt wurden) und sollte nur mit Anwaltshilfe angegangen werden.
  4. 772

    772 V.I.P. 06.12.2013, 11:03

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    AW: Mietkürzung bei vielfältigen Mängeln

    Zustimmung!

    Mit einer Zusammenfassung der Mängel wage ich trotzdem einige Bemerkungen:
    Alle Mängel erforderten Beseitigung durch den VM, und nur für den ersten Mangel könnte keine Mietminderung geltend gemacht werden.
    Mietminderung ist möglich ab Kenntnis des VM, auch rückwirkend geltend zu machen, von der Bruttomiete. 80% erscheinen hier jedoch hoch, im Ernstfall mMn nur durch die rückwirkende Berechnung gedeckt. Es wäre auch möglich, nur eine bescheidene Minderung anzusetzen und ansonsten "Mietzahlung unter Vorbehalt" anzukündigen. Dann könnte die Berechnung später mit einem Fachmann erfolgen.
    Mail und Fax genügen nicht als Zugangsnachweis, daher lieber Einschreiben/Rückschein. Besichtigung oder Reparaturversuch eines Handwerkers wären ebenso Nachweise der Kenntnis.
    Hierfür und für die Mängel wäre dringend Beweissicherung notwendig - Protokolle über Besuche und Temperaturen, Fotos der Mangelstellen, Zeugenaussagen schriftlich protokolliert.

    Falls die Mängel nicht innerhalb vernünftig gesetzter Fristen und nach Mahnung (Einschreiben!) beseitigt würden, träte Verzug des VM ein und ein Anwalt könnte zu Lasten des VM (Verzugskosten) eingeschaltet werden. Anschließend käme auch eine fristlose Kündigung mit Schadensersatz in Betracht. Dabei müsste VM u.a. auch für eine mögliche höhere Miete geradestehen (in vernünftigem Rahmen, Schadensminderungspflicht!)

    Es wäre auch zu prüfen, ob M den Handwerker wegen Unfähigkeit ablehnen könnte(?)

    Abgesehen vom Rechtlichen ist an dem Beispiel interessant, dass dieser Handwerker als Sprachrohr des VM fungiert - wirksame Einschüchterung und nicht dem VM anzulasten.
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