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extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

Dieses Thema "extremer Rauchgeruch in Mietwohnung - Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" im Forum "Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" wurde erstellt von Zick und Zack, 20. Juli 2012.

  1. Zick und Zack

    Zick und Zack Forum-Interessierte(r) 20.07.2012, 13:25

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    extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Der Mieter wohnt seit 36 Jahre in einer Mietwohnung. Der Mieter war sehr starker Raucher und muss jetzt in ein Pflegeheim. Der Mieter hat die Wohnung seit mindestens 6 Jahren nicht mehr renoviert und vernachlässigt, so dass die Wohnung in einem sehr schlechten Zustand ist. Beim Betreten der Wohnung schlägt einem ein extrem penetranter Rauchgeruch entgegen, der durch einen normalen Aufwand für Schönheitsreparaturen evtl. nicht zu beseitigen ist. Der Mieter will aber keine Renovierung leisten und hat angeblich kein Geld. Der Mieter hat jedoch eine Beamtenpension.
    In dem Einheitsmietvertrag mit dem Mieter von 1976 steht: Der Mieter hat die Wohnung renoviert übernommen. Außerdem gibt es eine zusätzliche Ergänzung im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet bei Auszug auf seine Kosten die Wohnung zu renovieren und zu reinigen.
    Die gerichtliche Betreuerin des Mieters will die Wohnung aber nur besenrein übergeben.
    Was sollte der Vermieter unternehmen? Hat er einen Anspruch auf eine Renovierung bzw. auf einen Schadensersatz?

    Vielen Dank an alle die hierzu eine Antwort geben können.
  2. Clown

    Clown V.I.P. 20.07.2012, 13:28

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Man müsste die Klauseln kennen, um zu wissen, ob die Renovierungsverpflichtung wirksam ist. Ansonsten ist Rauchen in der Wohnung kein übermäßiger Gebrauch, der zum Schadensersatz verpflichten würde.
  3. Zick und Zack

    Zick und Zack Forum-Interessierte(r) 20.07.2012, 13:47

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Die Klauseln lauten: unter § 9 "Zustand der Mieträume": Die Wohnung wird 1.10.76 renoviert übergeben und unter § 21 "sonstige Vereinbarungen" Punkt 3 "weitere Vereinbarungen": Bei Auszug hat der Mieter die Wohnung auf seine Kosten vertragsgemäß voll zu renovieren und zu reinigen.
  4. Clown

    Clown V.I.P. 20.07.2012, 14:06

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Da gem. § 28 Abs. 2 AGBG auf diesen Mietvertrag ungeachtet seines Abschlusses vor Inkrafttreten des AGBG § 9 AGBG a.F. Anwendung leidet, und der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung starre Endrenovierungsklauseln als unwirksam erachtet (BGH NZM 1998, 710, 711) hätte ich Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Klausel.
  5. klausschlesinge

    klausschlesinge V.I.P. 20.07.2012, 14:24

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Genau so sieht es im Normalfall aus:

    'Um es kurz zu machen: Es ist eindeutig klargestellt worden, dass Rauchen in der Wohnung grundsätzlich zulässig ist und keine Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, das Raucherurteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 37/07).

    Nach der Entscheidung der Karlsruher Richter machten sich Raucher nur ausnahmsweise schadensersatzpflichtig. Voraussetzung wäre, dass durch exzessives Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht würden, die sich nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen ließen.' Quelle: http://www.immobilienscout24.de/de/...e/urteile-mieter-vermieter/raucherwohnung.jsp
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  6. Zick und Zack

    Zick und Zack Forum-Interessierte(r) 20.07.2012, 15:22

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    In das Formular Mietvertrag wurde diese Formulierung zusätzlich mit Schreibmaschine unter § 21 "sonstige Vereinbarungen" Punkt 3 "weitere Vereinbarungen" reingeschrieben. Ebenso gibt es bei den Schönheitsreparaturen keine starren Fristen (Formulierung: Küche, Bad, WC 2 - 3 Jahre, Wohn- Schlafräume 4-5 Jahre, usw). Wie sieht es dann aus?
    Die Wohnung ist total verrust durch diesen Zigarettenrauch, der auch in allen Hölzern, Wänden und Ritzen sitzt. Im Bad wurde auf die Granitfenstebank Zigaretten abgelegt, die sich mit dunkelbrauner Farbe in den Granit reingefressen haben, usw.
  7. zeiten

    zeiten V.I.P. 20.07.2012, 16:06

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    das ist irgendwie unverständlich. was genau steht im mietvertrag?

    für schäden -und das wäre ein schaden- haftet der mieter. allerdings auch nicht über dem zeitwert der fensterbank. ob es sich lohnt deswegen einen aufriss zu machen ist fraglich.
  8. Zick und Zack

    Zick und Zack Forum-Interessierte(r) 20.07.2012, 16:28

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Entschuldigung, dass es nicht versändlich war.

    Folgendes ist gemeint: mit der Schreibmaschine wurde im Einheitsmietvertrag vom 1.10.76 beim § 21 "sonstige Vereinbarungen" unter Punkt 3 "weitere Vereinbarungen" reingeschrieben: Bei Auszug hat der Mieter die Wohnung auf seine Kosten vertragsgemäß voll zu renovieren und zu reinigen.

    Ist das eine wirksame Renovierungsklausel, die den Vermieter schützt und den Mieter verpflichtet, seine Abwohnungs- und Rauchspuren zu beseitigen?

    Die Wohnung ist so stark vergilbt, dass es nicht einzuschätzen ist, ob die Nikotinspuren durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können.
    Vor ca. 10 Jahren wurden in dieser Wohnung alle Holz-Fenster erneuert und Granitfensterbänke eingebaut.
  9. zeiten

    zeiten V.I.P. 20.07.2012, 16:37

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    so eine klausel wäre nur wirksam, wenn es eine individualvereinbarung gewesen wäre. davon ist zum einen nicht auszugehen und zum anderen dürfte es nicht beweisbar sein, so dass selbst wenn es eine individualvereinbarung gewesen wäre, man vor gericht wohl keine chancen haben würde.

    ansonsten ist die klausel unwirksam, da sie den mieter unverhältnismäßig benachteiligt. denn sie würde den mieter ja unter allen umständen zur renovierung verpflichten, selbst dann, wenn er grade ein halbes jahr vorher renoviert hätte.

    steht denn überhaupt irgendwas zu schönheitsreparaturen in dem vertrag drin? falls da nichts steht, ist sowieso der vermieter für die schönheitsreparaturen verantwortlich. er wäre also während der gesamten zurückligenden 36 jahre in der pflicht gewesen zu renovieren.
  10. Zick und Zack

    Zick und Zack Forum-Interessierte(r) 20.07.2012, 16:48

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Es gibt unter § 10 "Instandhaltung der Wohnräume" unter Punkt 4 folgende Formulierung: Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Und unter Punkt 6 als angemessene Zeitabstände von Schönheitsreparaturen gelten: Küche, Bad, WC 2 - 3 Jahre, Wohn- Schlafräume 4-5 Jahre, Fenster, Türen, Heizköper, etc. 6-7 Jahre. Dies sind m. E. keine starren Fristen für Schönheitsreparaturen?
  11. Clown

    Clown V.I.P. 20.07.2012, 16:49

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Doch natürlich, weil es nur auf den Zeitablauf ankommt, nicht aber auf die tatsächliche Beeinträchtigung der Wohnung. Davon unabhängig ist die Endrenovierungsklausel offenbar unwirksam.
  12. Zick und Zack

    Zick und Zack Forum-Interessierte(r) 20.07.2012, 16:54

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Noch eine Anmerkung, diese Zusatzvereinbarung wurde getroffen, da der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hatte, was auch mit Schreibmaschine im Mietvertrag unter § 9 "Zustand der Mieträume" ergänzt wurde. Mit folgendem Wortlaut: "Die Wohnung wird zum 1.10.76 renoviert übergeben".
  13. klausschlesinge

    klausschlesinge V.I.P. 20.07.2012, 17:09

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Ich hatte ja Clown bestätigt, daß Rauchen in der Wohnung im Normalfall keine Schadenersatzansprüche begründet, daß Schadenersatzansprüche seitens des Mieters im Ausnahmefall durchaus gegeben sein können.

    Dabei verwies ich auf das BGH-Urteil vom 5. März 2008, Az.: VIII ZR 37/07.

    'Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Quelle: Pressestelle des BGH. Daher wurden Schadenersatzansprüche des Vermieters im verhandelten Fall abgelehnt.

    'Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen ... (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.' Quelle: Pressestelle des BGH.

    Der Schilderung nach ist in unserem Sachverhalt die Granitfernsterbank beschädigt, da sie Brandspuren o. ä. aufweist. - Wenn die Gerüche in Wänden, Türen und Holzbalken durch Streichen, Tapezieren usw. nicht wegzubekommen sind, liegt m. E. durchaus ein hier ein weiterer Schaden vor. Dies müßte aber der Fragesteller beantworten, ob dem so ist.
  14. zeiten

    zeiten V.I.P. 20.07.2012, 19:06

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    das ist lediglich eine vertragliche regelung, wie die wohnung übernommen werden soll. das hat aber mit der abgabe nichts zu tun.

    ich halte auch die sache mit klausschlesinges urteil für nicht übertragbar. denn in unserem fall waren die schönheitsreparaturen nicht wirksam übertragen und daher hätte es in der pflicht des vermieters gelegen sie durchzuführen. das ist aber wohl nie passiert.

    es scheint mir dann unangemessen sich nach 36 jahren darauf zu berufen, die wohnung wäre übermäßig beansprucht, als mieter würde ich argumentieren, sie sei lediglich normal beansprucht, dass allerdings nach 36 jahren nicht-renovierung eine noramle renovierung nicht mehr ausreicht, dürfte nicht an der beanspruchung liegen, sondern daran, dass der v seinen pflichten zur regelmäßigen renovierung nicht nach kam.

    sofern der mieter ins pflegeheim kommt, wird in bälde da sowieso nichts mehr zu holen sein. das sozialamt hat dann vorrang.
  15. Zick und Zack

    Zick und Zack Forum-Interessierte(r) 22.07.2012, 14:56

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    AW: extremer Rauchgeruch in Mietwohnung

    Leider verstehe ich das nicht richtig. Woraus ergibt sich, dass die Schönheitsrepaturen im vorliegenden Fall nicht wirksam übertragen wurden? Die Übertragung der Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag erfolgt und es wurden auch keine fixen Fristen im Mietvertrag angegeben. Sondern jeweils eine Bandbreite von 1 Jahr. Oder soll es heißen, dass mit der Zusatzvereinbarung, dass der Mieter bei Auszug generell zu renovieren hat, auch die Übertragung der
    Schönheitsreparturen auf den Mieter damit gekippt sind? Sind z.B. die Zigaretten-Brandspuren auf der Granit-Fensterbank und die schwarzen Wasserflecken im Parkett (die sich nicht nur durch Abschleifen beseitigen lassen, sondern nur durch Austausch dieser Flächen) eine normale Beanspruchung? Der Mieter hat ohne Einhaltung einer Kündigunsfrist gekündigt. Er hat jedoch eine 3monatige Kü-Frist einzuhalten. Der Mieter ist jedoch sofort nach der Kündigung ins Pflegeheim gegangen (Pflegestufe 1). Den Antrag für einen Pflegeplatz hatte er bereits letztes Jahr gestellt ohne dass der Mieter oder die gerichtliche Betreuerin den Vermieter darüber informiert hat. Kann es sein, dass der Vermieter auch nicht durchsetzen kann, das für die restlichen 2 Monate Miete gezahlt wird und eine evt. Nachzahlung der Betriebskosten eingefordert werden können?
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