befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

Dieses Thema "befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997 - Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" im Forum "Aktuelle juristische Diskussionen und Themen" wurde erstellt von Wurzelxquadrat, 8. Januar 2011.

  1. Wurzelxquadrat

    Wurzelxquadrat Neues Mitglied 08.01.2011, 12:21

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    befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    Hallo ihr Spezies,

    ich habe mal eine kniffelige Aufgabe :)

    Angenommen Familie A hat im Jahr 1997(also nach altem Recht ? ) einen Mietvertrag mit der Dauer von 20 Jahren unterzeichnet.

    Familie A hat nun aber ein Eigenheim im Auge und überlegt den Kauf der Imobilie.
    Bestehen Chancen auch ohne einen adäquaten Nachmieter aus dem Mietvertrag herauszukommen ?

    Ist eine so lange Bindung überhaupt realistisch und vereinbar ?

    Wie ist Eure Meinung ?

    Viele Grüße
    Herr W ;)
     
  2. klausschlesinge

    klausschlesinge V.I.P. 09.01.2011, 13:01

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    AW: befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    'Von jetzt an (st. der Mietrechtsreform vom 1. September 2001) können nur noch qualifizierte Zeitmietverträge ohne Verlängerungsmöglichkeit und ohne Kündigungsschutz unterzeichnet werden. Vertragsdauer und Vertragsende werden dabei unwiderruflich festgelegt und es entfällt die bislang für solche Verträge geltenden Maximallaufzeit von fünf Jahren. Das heißt, qualifizierte Zeitmietverträge können jetzt für einen beliebig langen Zeitraum vereinbart werden, wenn sich Vermieter und Mieter darauf verständigen. In diesem Fall ist aber nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter an die Vertragslaufzeit gebunden, d.h. er kann vor Ablauf der Frist nicht kündigen (außer der Vermieter stimmt freiwillig einem Nachmieter zu).'
    Quelle: Rechtsanwaltskanzlei Palm, Bonn

    Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (1997) durften Mietverträge also nach dem Gesetz auf maximal fünf Jahre begrenzt werden.
    Wenn also der Vertag 1997 abgeschlossen worden ist, hätte man 2002 unter Berufung auf die damalige Vorschrift kündigen können.
    Da aber beide Parteien am geschlossenen -auf 20 Jahre befristeten- Mietvertrag festhielten, ist diese Laufzeit, die st. 01.09.2001 gesetzlich zulässig ist, von beiden Parteien offenbar anerkannt worden.
     
  3. snibchi

    snibchi V.I.P. 09.01.2011, 23:24

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    AW: befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    Die Argumentationen von Klaus sind schlüssig, keine Frage. Dennoch sehe ich die Schlussfolgerungen ganz anders! Die Parteien haben keineswegs der alten Fassung zugestimmt indem sie dieser nicht widersprachen. Vielmehr bedurfte es der Zustimmung.
     
    Pro gefällt das.
  4. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 10.01.2011, 08:07

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    AW: befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    Die damals gesetzlich mögliche Laufzeit von 5 Jahren wurde überschritten.
    Der Vertrag läuft als unbefristeter Mietvertrag und ist mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündbar (§ 573c BGB ).
     
  5. klausschlesinge

    klausschlesinge V.I.P. 10.01.2011, 09:13

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    AW: befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    'Befristete Mietverträge vor dem 1. September 2001
    Befristete Mietverträge oder Zeitmietverträge, die vor dem 1. September 2001 (Zeitpunkt der Mietrechtsreform) abgeschlossen wurden, bleiben wirksam. Hier gilt das alte Recht. Konkret bedeutet das:

    -Wurde für den Vertrag eine feste Laufzeit vereinbart, z.B. bis zum 1.10.2003 oder bis zum 31.12.2011, ist diese wirksam. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit des Vertrages – ganz gleich mit welchen Kündigungsfristen – ist für Mieter und Vermieter ausgeschlossen, sofern eine solche Möglichkeit nicht explizit vereinbart worden ist.

    -Wurde ein befristeter Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, können Sie als Mieter bis zu 2 Monate vor Eintreten des vereinbarten Endtermins die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Vermieter kann dann das Mietverhältnis nur beenden, wenn er einen triftigen Kündigungsgrund – wie Eigenbedarf hat – und Ihnen kündigt. Hiergegen können Sie sich als Mieter dann ggf. noch auf die Sozialklausel berufen.

    -Enthält der befristete Mietvertrag die Klausel, dass sich das z.B. bis zum 31.10.2003 laufende Mietverhältnis stets um 12 Monate verlängert, wenn es nicht rechtzeitig gekündigt wird, bleibt eine solche Vertragsklausel wirksam. In diesem Fall bleibt nur die Kündigungsmöglichkeit jeweils zum 31.10. eines Jahres mit den gesetzlichen Kündigungsfristen.'

    Quelle: Kanzlei Gansel Rechtsanwälte Dr. Timo Gansel (Rechtsanwalt), Kanzleiinhaber, Berlin
     
  6. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 10.01.2011, 09:38

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    AW: befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    Solche Verträge waren aber doch auf 5 Jahre befristet!?
     
  7. klausschlesinge

    klausschlesinge V.I.P. 10.01.2011, 13:10

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    AW: befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    Im Forum 'Frag-einen-Anwalt.de' wurde von einem Rechtsratsuchenden folgende Frage gestellt:

    'Im Jahre 1992 haben wir einen Mietvertrag (über 150 m²Haushälfte) mit folgendem Wortlaut abgeschlossen:"Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1993 und wird auf die Dauer von 10 Jahren, also bis zum 31.12.2002 geschlossen. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert." ... Durfte mit altem Mietvertrag eigentlich auf 10 Jahre befristet werden?'

    Hierauf die Rechtsanwältin Rechtsanwältin Ina Hänsgen aus Neu-Isenburg u. a.: 'Sie haben im Jahre 1992 einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Damals war ein solcher auf 10 Jahre befristeter Mietvertrag auch zulässig und somit wirksam.'
     
  8. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 10.01.2011, 13:18

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    AW: befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    Ich möchte niemandem zu nahe treten. Aber mich interessieren die Meinungen von Anwälten überhaupt nicht. Ich halte mich da lieber an Gerichtsurteile.:o
     
  9. klausschlesinge

    klausschlesinge V.I.P. 11.01.2011, 21:54

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    AW: befristeter Mietvertrag aus dem Jahr 1997

    Zitat Ron-Wide: 'Ich möchte niemandem zu nahe treten. Aber mich interessieren die Meinungen von Anwälten überhaupt nicht. Ich halte mich da lieber an Gerichtsurteile.'

    Genauso halte ich es auch!
    Leider habe ich kein Urteil gefunden. Nur dann greife ich, falls auch keine eindeutigen Gesetzestexte oder entsprechende zitierfähige Kommentierungen vorhanden, auf wikipedia oder solche Meinungen von Rechtsanwälten zurück.

    Aber es kommt besser:
    Ich habe auch nochmal in das Gesetz geschaut:

    'So gab es bisher (vor Mietrechtsreform v. 01.09.2001) zwei Arten von Zeitmietverträgen: den „normalen" oder „einfachen" Zeitmietvertrag mit Möglichkeit zur Verlängerung und den sogenannten „qualifizierten" Zeitmietvertrag ohne Verlängerungsmöglichkeit. Im ersten Fall konnte der Mieter trotz zeitlicher Befristung zwei Monate vor Ablauf der Befristung eine Verlängerung des Mietvertrages bzw. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen! Das heißt, trotz Zeitmietvertrag und Ablauf der Vertragszeit durfte der Vermieter dies nur dann verweigern und die Fortsetzung des Vertrages mit dem Mieter ablehnen, wenn er sich auf einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf berufen konnte.' Quelle: Rechtsanwaltskanzlei Dr. Palm, Bonn

    'Von jetzt (nach 01.09.2001) an können nur noch qualifizierte Zeitmietverträge ohne Verlängerungsmöglichkeit und ohne Kündigungsschutz unterzeichnet werden. Vertragsdauer und Vertragsende werden dabei unwiderruflich festgelegt und es entfällt die bislang für solche Verträge geltenden Maximallaufzeit von fünf Jahren.' Quelle: Rechtsanwaltskanzlie Dr. Palm, Bonn

    Die bisherige Maximallaufzeit galt also nur für Verträge ohne Verlängerungsmöglichkeit.

    Siehe hierzu auch § 564c Abs. 2 Nr. 1 BGB alte Fassung: 'Der Mieter kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Absatz 1 oder nach § 556b verlangen, wenn das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen worden ist.'

    Dies galt also nur für qualifizierte Mietverträge ohne Verlängerungsmöglichkeit. Mit anderen Worten: Die Maximallaufzeit von bis zu fünf Jahren galt also nur für den Fall, daß eine Verlängerungsmöglichkeit ausgeschlossen werden sollte.

    Für den einfachen oder normalen befristeten Mietvertrag (mit Verlängerungsmöglichkeit) gab es keine gesetzliche Beschränkung hinsichtlich der Maximallaufzeit!

    'Wollen Sie als Mieter vorfristig aus Ihrem Zeitmietvertrag aussteigen, haben aber kein Sonderkündigungsrecht, können Sie versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Dazu sind Sie berechtigt, wenn in Ihrem Mietvertrag eine so genannte Nachmieterklausel enthalten ist. Ohne eine solche Nachmieterklausel im Vertrag dürfen Sie nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für Sie eine Aufrechterhaltung des Vertrages unzumutbar wäre. Das ist der Fall,
    - wenn Sie berufsbedingt gezwungen sind, Ihren Wohnort zu wechseln,
    - wenn Ihr Umzug ins Alters- oder Pflegeheim notwendig wird,
    - wenn Sie heiraten möchten oder sich Familiennachwuchs angekündigt und die Wohnung deshalb zu klein wird.
    Geht es Ihnen lediglich darum, in eine billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung zu wechseln oder wollen Sie Ihr neues Wohneigentum beziehen, liegt kein Ausnahmefall (der zur Kündigung mit Stellung eines Nachmieters berechtigt) vor!' Quelle Rechtsanwaltskanzlei Timo Gansel, Berlin
    Zuletzt bearbeitet: 11. Januar 2011
     
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