"Zweite Miete" - häufige Streitpunkte rundum Betriebskosten

[Juraforum]

(dmb) Rund 41 Milliarden Euro müssen jährlich für die Nebenkosten des Wohnens gezahlt werden. Diese so genannte "zweite Miete" steigt von Jahr zu Jahr weiter an und löst immer öfter Streit und Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern aus. Überprüfungen der Abrechnungen haben ergeben, dass jede zweite Abrechnung fehlerhaft und falsch ist. Auch deshalb dreht sich zwischenzeitlich jede dritte Rechtsberatung der 330 örtlichen DMB-Mietervereine um Betriebskosten.


Betriebskosten - Die zweite Miete

Geregelt sind die Fragen zu den Betriebskosten in den Paragraphen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach darf im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Miete so genannte Betriebskosten zahlt. Meistens werden monatliche Vorauszahlungen vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen.

Was Betriebskosten sein können, legt die Betriebskostenverordnung fest. Für die Verteilung der Heizkosten existiert noch eine spezielle Rechtsgrundlage. Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass die Kosten der Heizung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet und auf die Mieter des Hauses verteilt werden müssen. Wichtig ist daneben vor allem die Rechtsprechung der Gerichte zu unterschiedlichsten Betriebskostenfragen und -problemen.


Die häufigsten Streitpunkte sind:

¥ Wann und in welchem Umfang dürfen einzelne Kosten als Nebenkosten umgelegt werden?

¥ Sind in der Abrechnung oder in einzelnen Betriebskostenarten unzulässigerweise Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthalten?

¥ Wie müssen die Betriebskosten auf die Mieter des Hauses verteilt werden - nach Verbrauch, nach Wohnfläche oder nach Personenzahl?

¥ Wie werden Wohnungsleerstände im Haus behandelt?

¥ Welche Möglichkeiten und welche Rechte haben Mieter, ihre Abrechnung zu überprüfen?

¥ Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vorgelegt haben?

¥ Was können Mieter tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet?

Geklärt werden diese Streitpunkte in der neuen Mieterbund-Broschüre "Die zweite Miete", in der alles Wissenswerte zum Thema Heizkosten und "kalte" Nebenkosten beschrieben und erläutert wird. Erklärt wird, welche gesetzlichen Grundlagen es für die Betriebskostenabrechnung gibt, welche Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen, welche Fristen der Vermieter einzuhalten hat und welche Konsequenzen gelten, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt. Checklisten und eine Musterabrechnung ermöglichen es dem Mieter, eine erste Prüfung seiner Abrechnung selbst vorzunehmen. Natürlich ist die Broschüre auf dem neuesten Stand und enthält die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, bis Ende des Jahres 2006.


Die neuesten Urteile des Bundesgerichtshofs

¥ Legt der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig fest, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig (BGH VIII ZR 195/03), es sei denn, er hat die Auskömmlichkeit ausdrücklich zugesichert. Nach dem Gesetz ist es nur verboten, zu hohe Vorauszahlungen zu vereinbaren. Dagegen darf der Vermieter laut BGH auf Vorauszahlungen ganz verzichten. Er kann die Vorauszahlungen im Mietvertrag auch zu niedrig ansetzen.

¥ Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04).

¥ Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält. Liegen ihm die Abrechnungsunterlagen vor, darf er sich nicht unnötig viel Zeit lassen. Im Regelfall muss er innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen (BGH VIII ZR 220/05).

¥ Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).

¥ Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ab, kann der Mieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Abrechnungszeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später doch noch ab, kann er Forderungen höchstens bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (BGH VIII ZR 57/04).

¥ Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und -rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05).

¥ Der Vermieter muss bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnraummieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, ist eine einheitlich Abrechnung zulässig (BGH VIII ZR 78/05).

¥ In einem laufenden Mietverhältnis ist die Umstellung auf "Contracting" (Wärmelieferung durch einen Dritten) nur zulässig, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH VIII ZR 54/04).

¥ Das gilt auch dann, wenn der "Contractor" (Wärmelieferant) die Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert (BGH VIII ZR 362/04).

¥ Zumindest soweit die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kostenarten, wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten (BGH VIII ZR 159/05).

¥ Bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss der Vermieter den auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Grundkostenanteil selber zahlen (BGH VIII ZR 137 /03).

¥ Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05).


Weitere Infos: Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Die zweite Miete", ISBN 3-933091-61-6, 96 Seiten, 5 Euro, bei allen örtlichen Mietervereinen oder über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim DMB-Verlag, 10169 Berlin (zzgl. Versandkosten).


Quelle: Deutscher Mieterbund - Berlin, 4. Januar 2007